疫情之下城市民宿矛盾升级！成都“住改商”困局到底该如何破？

说干就干！几天之后，业主 “ 众筹 ” 聘请来的保安上岗，全天24小时守在恒大广场住宅楼各个入口。

△ 业主“众筹”请来的安保。图片由爆料者提供

他们严防死守的对象，就是开在住宅楼里的众多民宿。

刚开始效果还行，但是在网上下了订单的客人进不了楼，民宿经营者不高兴了，围堵小区大门、聚众上访，强烈要求给个 “ 活路 ” ，安保被打，呼叫110，警察紧急出动 ……

△ 民宿经营者在恒大广场住宅楼门口聚集“抗议”。图片由爆料者提供

熟悉的配方、熟悉的味道、熟悉的流程 …… 疫情当下，恒大广场业主与民宿经营者之间的激烈矛盾，又开启了新一轮高潮！

矛盾早在5年前，也就是恒大广场住宅部分（70年产权，总计1041户）交房第一年（2017年），就爆发了！

作为成都著名高端住宅，恒大广场地处市中心黄金地段、三大商圈结合部，交房后不久，楼内“住改商”即泛滥成灾，美容店、美甲店、婚纱店、养生馆、SPA馆，还有这几年迅速火起来的民宿。

△ 尽管楼内到处都张贴着《郑重提示》，但民宿客人仍然络绎不绝。摄于2021年5月

△ 业主爆料称，这家民宿酒店的注册地址居然是住宅，业主举报后，相关部门称是“备案疏忽”。

“ 壕宅 ” 变成商住楼，形形色色的陌生人在电梯和楼道进进出出，醉酒客人走错房间与业主争吵对干，客房里一场 “ 轰趴 ” 搅得楼上楼下彻夜难眠，地下停车场的公共空间变成民宿布草间和办公室，高达5元/平米·月的物管费，物管也管不住往来客人 ……

如果说以上都还不算什么，那下面这组图片就有点 “ 触目惊心 ” 了 ——

△ 恒大广场住宅楼个别民宿内疑似涉嫌“黄赌毒”，上图的金属罐里疑似“笑气”，就这样公然通过电梯送至楼内。由爆料者提供

业主爆料称： “ 最严重时，恒大广场住宅楼道里甚至公然摆上了XX用品自动售卖机，客人聚众XX、XX、XXXX、XXXXXX…… 各种乱象群生 ” 。

最让业主后怕的，就是民宿疫情防控漏洞。今年4月5日，因为住在楼内某民宿的一位外地来蓉人员，核酸检查呈阳性，导致恒大广场整个住宅部分被封控了10天。

△ 2022年4月5日，恒大广场被封控。截图自@健康成都官微

忍无可忍的业主从2017年起即开始维权，这5年来，青羊区、街道办、社区、公安、消防、市监、市长热线、网络问政平台、媒体 …… 几乎所有的渠道，业主都走了个遍，而且是多人多次投诉举报。

△ 恒大广场业主长期到街道、社区以及通过网络问政平台和信访等渠道投诉举报。图片由爆料者提供

结果呢？

爆料者称， “ 越维权越多、越清查越凶。小区内民宿由2017年的225户疯狂扩张到2018年的527户，高峰期有700多间。民宿酒店经营者还成立了‘联盟’，与维权业主公然对抗甚至暴力冲突…… ”

业主与商家之间长年累积的的激烈矛盾，也造成了公共资源的极大消耗。辖区派出所频繁出警，估计执法者听到 “ 恒大广场 ” 四个字，都形成条件反射了 ……

就连将自己房屋出租的业主，近年来与商家也是矛盾不断。疫情之下生意难做，经营者要求降房租；业主想收回自己的房子，又因为房屋设施受损和押金退还而陷入扯皮。客人心心念念要来体验一盘“网红”民宿，花费不菲，却因业主阻拦，只能被民宿管家偷偷摸摸帶入，进出只能走消防通道或钻地下停车场通道，也是收获一肚子气 …… 总而言之，一团乱麻！

恒大广场业主与商家的重重矛盾，是成都众多 “ 住改商 ” 小区的典型缩影。

在成都，“住改商”特别是搞民宿，绝非恒大广场一家；业主与商家的激烈冲突，也绝非仅在提督街99号发生。检索网络理政平台，关于“住改商”的投诉非常多，是市民反对意见很大、诉求非常强烈的突出问题。

△ 网络平台上关于“住改商”的投诉非常普遍

对于这类投诉，相关部门也并非全无作为，就仍以恒大广场为例，从2017年到现在，青羊区、街道、社区、公安、市监、城管 …… 各级各部门多次到现场进行清理整治，发放调查通知书、告知书和法制宣传资料，加强巡查力度，鼓励业主报警或通过法律途径解决……行动不可谓不积极、频次不可谓不高密。对于其他区域的 “ 住改商 ” 处理，大多也是相似流程。

但是5年下来，恒大广场住宅楼内的民宿仍然无法根除。网络上成都各类 “ 住改商 ” 投诉，仍然是一搜一大片。

《物权法》（现在是《民法典》）早有明文规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

如此看来，维护业主的合法诉求本就是一个很简单的事。但为什么这么简单的事，却始终管不住、管不好、管不了呢？

去年的一则官方回复或许道出了问题根源 ——

“ 民宿为新兴⾏业，目前国家尚未制定统⼀的经营规定。经向公共法律咨询中心专业律师咨询，了解到目前对于民宿的相关法律、地方性政策均不完善，且社区并无执法权，无法杜绝外来人员以租房名义进入小区 …… ”

△ 相关回复截图。截图自四川网络问政平台

这段回复说得很明白，虽然《民法典》有规定禁止 “ 住改商 ” ，但是省、市对于开在住宅小区内的民宿并没有相应的地方性政策法规，所以相关部门 “ 有心无力 ” ，表示很难办。

没有强制条文，只能见子打子，或者在特殊时期出台一些临时性特殊规定（比如疫情防控吃紧时期）。风头紧、压力大时暂时关停，风头过了，又是 “ 野火烧不尽，春风吹又生 ” 。彻底整治成都的 “ 住改商 ” 问题，由此陷入困局。

但是，执法者与管理者面临的困局，却不能成为应对甚至忽略业主诉求的理由。近期，一位（自称）社区工作人员在电话征求业主意见时，一位业主就回答的很明确： “ （‘住改商’）不是个人同不同意的问题，难道说绝大多数业主同意，这个事就是正确的吗？它就能变的合理合法了吗？ ”

如此困局如何破？「成都向上」给出 “ 一堵一疏 ” 两条建议 ——

其一，借鉴外地先进管理经验，迅速出台 “ 住改商 ” 特别是改为民宿的相应地方法规和行政规范性文件，让整治 “ 住改商 ” 有法可依、有法必依、违法必究。

2020年12月24日，北京市住建委、市公安局、市网信办、市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》，首次明确，北京短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租房。

去年中秋节前，北京市城市民宿房源全部被下架。

△ 图据知乎@民小宿小仙

北京这次行动虽然仅仅针对城市民宿，但其所依据的法律条文、出台的行政性规范文件，特别是治理模式，仍然对于普遍的 “ 住改商 ” 问题有很大借鉴意义。

其二、同步出台相应扶持政策，支持在公寓、商办等物业大力发展民宿。

民宿酒店作为共享经济新生产物，成都又是一个旅游大市，有强烈的市场需求。因此，一味 “ 堵 ” 不是办法，关键是怎么 “ 疏 ” 。

成都市有大量的公寓/商办类物业地产存量，据相关机构统计，截至到2021年底，成都商办物业库存共计1315万平。而且不限购、不限贷，大都处于交通便利、配套成熟区域，价格只相当于同区域住宅约1/2～1/3，建筑平面布局和户型结构也非常适合改造为城市民宿酒店。

△ 成都有庞大的公寓/商办类物业存量。图据中原地产

如果能有效盘活这些存量资源，大力发展民宿酒店等共享经济新业态，不仅能合法合规地办理各种证照，避免了 “ 住改商 ” 的重重矛盾，而且集中经营也便于有关部门加强管理堵住治安、防疫漏洞，更有利于提振房地产市场信心，手持“闲钱”而又 “ 被限购 ” 的人也多了一条投资渠道，可谓一举多得。

大部分民宿经营者之所以热衷租赁住宅营业，无非是看中租金便宜。但是公寓相对住宅更有租金优势，只要配套倾斜扶持政策到位，一别两宽、各自欢喜，相信商家是会做出理性选择的。

“ 五一 ” 小长假过后，成都即将迎来大运会。以恒大广场为代表的 “ 住改商 ” 激烈矛盾，不仅事关万千市民的幸福美好生活，更关乎成都的国际形象和美誉度。对于这样的重大问题，该打击就打击、该扶持就扶持，平衡各方利益诉求、维护各自合法权利，才是善治长久之道啊。

对于“住改商”问题，你有什么想说的，欢迎在文末留言。

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