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开发商,开始抢土地了! 苏州2023年首场土拍中,园区湖西1号地块赚足了关注度: 挂牌期,获43轮报价; 开拍后,有22轮报价; 竞价65轮,溢价拉满15%; 触发摇号,31家房企参与; 华润置地36.43亿拿下,楼面价35650元/㎡,刷新园区最高纪录。 开发商正在用实际行动告诉你,好板块的资产,就是能够穿越周期,就是会被疯抢! 那么,今天的的文章主题就是关于板块。 不多哔哔,先亮观点: 今年是上车好时机,也是乱买房、买错房的高发期; 2023年,请务必记住这样一句话:板块选对,房价翻倍!
大多数人,关于板块的认知需要更新了。 一直以来我们都有一个深刻的认知: 好城市加上好板块就是王炸,好板块的房子更贵,卖得也更好。 就像苏州园区的这块地一样,从土拍开始就被抢,等到建了房子,就会更多人去抢着买。 但是对于我们大多数人来说,并非不知道好地段重要,而是不知道什么叫做好地段。 在此之前,先问大家几个问题: 好城市所有的板块都能涨吗? 不好的城市,所有的板块都不涨吗? 当然不! 如果我们仔细思考一下就会发现,在过去几轮房价波动中,能涨的房子,并非好城市+好板块缺一不可。 甚至,仔细揣摩一下就会发现: 就算再好的城市,也可能找到难涨易跌的板块。 就拿最近热度迅速回升的深圳来说,也不能保证所有板块都有“钱景”。
曾经的深圳,在2010到2020的10年之间,房价以334.6%的涨幅领跑全国。 全国楼市风向标的称号,绝不是浪得虚名。 但即便是城市基本面强如深圳,也不妨碍有些板块,在过去几轮行情中的涨幅,表现令人大失所望。 举个例子,比如盐田。 ——就是这样一个面朝大海、环境宜人的地方,却埋葬了很多人幻想的房价上涨的梦。 如果把时间拨回十几年前,就会发现深圳最贵的房子,不在南山深圳湾、也不在福田CBD,而是在盐田。 当初南山豪宅仅仅还是3-4万每平的价格,而盐田的东部华侨城天麓,就像磕了药,均价奔上13万+。 可是,十多年过去,变数太大。 如今,去盐田天麓转一圈就会发现,很多别墅院落已经长满荒草、无人打理。 有些业主想转手时,却发现即便是降价想卖出,也是比登天还难。 两三年前,网上有个段子: “深圳买套房,长持10年,亏本2000万,还卖不出去。” 说的就是这个盐田曾经的顶豪盘。
不难发现,曾经的那批有钱人,就是因为无知,才选错了板块,才亏到底裤。 其实,如果不是买在没有投资价值的盐田,10年前随便再深圳买了套房,如今也都涨了好几波了。 就好比,当年被天麓踩在脚下的南山宝能太古城、君汇新天、三湘海尚,半岛城邦这些楼盘,早已成了深圳豪宅的C位。 不说跨入均价20万+的行列,至少成交价也是15万+。 早期买入的业主,房价已经翻了4-5倍,赚得盆满钵满。 举这个例子只是为了说明,任何一个优质城市,都会出现差的板块,稍有不慎,就会买到涨不动、甚至还会跌的房子。 板块选择的门道非常多,不懂当中路数,照样踩坑亏钱。 其实,最近行情变化较快,很多粉丝朋友已经等不及要揣着钞票冲进售楼处了,在此之前,我往往都是劝他们冷静。 因为这波人中,大多数都明白现在买房需要买在一个好城市才有的涨,但是并不知道具体每个城市的板块价值逻辑。 好不容易准备好了资金,选择好了城市,最后却选错了板块,买到了怎么也涨不动的项目,就是功亏一篑。 所以,我时常说,买房不是一件小事,但凡你有一丁点不确定,就应该咨询一下专业的人。
城市一般,所有的板块都一般吗? 很显然不是! 任何一个城市,哪怕是三四线,总能找到最能涨的板块,只不过涨幅多少罢了。 就拿我老家——一个长三角都市圈边缘的小县城来说吧。 整个县城从这边走到另一边不过20分钟,但买房也认板块: 连我家隔壁年过70的老爷子都知道,城里第三小学旁边的小区又贵又好,都是县里公务员在那买房子,就算很旧,依然能卖出价格。 这个道理放在任何一个城市都通用。 就拿全国“房价百强”县来说:
不少县城的均价,都已经达到强二线,而当中一些头部板块,房价已经逼近一线城市。 比如,陵水的清水湾和香水湾等板块,由于出色的海景资源,不少项目在市场火热时均价甚至飙到4万+; 比如,温州的中央绿轴和滨江CBD板块,房价涨幅一直都不错,即便是在去年行情趋冷时,不少楼盘二手房价也依然坚挺: 中央绿轴的万科翡翠天地在去年的成交价大多在500-1300万左右,均价在4万+元/㎡; 滨江CBD的万科翡翠滨江普遍在1000-1400万之间,均价在6万+元/㎡。 再比如,义乌的宾王、绣湖等板块,在高峰期时房价都飙到4万+元/㎡。 各位,这可是县城哦,这些板块拿出来,很多省会城市估计都会低下脑袋、自愧不如吧。 但是,大家千万不要会错意: 举这些例子绝对不是为了让大家去这些三四线城市捡漏; 如果你是本地人,那非常推荐你去买这些地方,如果不是,请谨慎。 举这些例子只是想告诉大家: 有时候,买房如果强求不了城市,就一定守住板块。 如果你的资金实力不能让你够得上一二线城市,那么另外一批次级城市好的板块,就是你房子价值的最后护城河。 比如说,如果你够不上广州珠江新城、琶洲,那可以考虑佛山最优的千灯湖、北滘新城、三山新城; 比如说,如果你够不上深圳宝中、前海、福田CBD,就可以考虑东莞最优的松山湖、东莞城区、滨海湾长安、虎门; 比如说,如果你够不上北京朝阳核心、西二旗、望京,就可以考虑临近的环京最优板块燕郊; 同样的,如果你够不上上海的陆家嘴、张江、金桥,可以考虑环沪最优的花桥、嘉善板块等;
话都说到这里了,什么样的板块才是好板块呢? 顶级*、优质景观、商业落地、交通配套等都是决定板块溢价的重要因素; 今天这里,我只讲一个最重要、也最有决定性的因素:产业。 当然,并不是所有产业聚集区都是好板块,也并不是有产业就意味着高房价。 五金市场、农贸批发,周边自然不会有豪宅;高新技术、金融证券周围必然寸土寸金。 产业层级决定板块价值,薪资水平决定房价涨幅空间。 好的产业,从业人员能够赚到大钱,也就能买得起贵房子,周边房价也就会越来越高。
从各个行业的收入水平可以看出,IT、金融、科技服务等行业,才是高薪酬的行业。 买房选择在这些高薪行业扎堆的板块,基本没错。 最后,很多人其实对好板块并没有一个清晰的概念,有些城市问的又很多,我给大家就给大家列一些: 杭州:钱江新城、钱江世纪城、滨江区府、未来科技城、西湖区核心、拱墅区核心等 苏州:园区金鸡湖CBD及周边、高新科技城、相城高铁新城、高贸新城等 南京:河西中、河西南、江北核、南部新城、雨花核心区等 成都:高新区金融城、锦江区攀成钢、高新大源、天府新区天西、天东、麓湖等 合肥:政务、高新蜀西湖、滨湖省府、科大等 |
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