满五唯一交增值税吗?

　　满五唯一，房地产名词，是指该省份内所在城市，你就只有１套房子，且这套房子产证已经满５年了就是满５年唯一。不是仅仅根据产证里的权利人，是以家庭为单位的，家庭的意思是夫妻和未成年子女即为１个家庭。其中“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可减免房子的个税和营业税。

　　依据财政部和国税总局关于营业税改征增值税试点管理办法的规定，营改增２０２０年５月１日后开始执行。按照规定，现行的营业税计算方式基本进行了平移，那么跟５年没有关系，而是跟２年有关，房本不满２年的，按全额５％征收增值税；房本满２年的普通住宅，免征增值税；房本满２年的非普通住宅，按差额的５％征收增值税。

　　１、商品房。商品房以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满２年或者满５年。

　　２、房改房。房改房有３个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。根据孰先原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满５年或者满２年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效，只要一个日期满２年或满５年就可以。

　　３、继承所得房产。继承所得的房产比较容易界定，可以按照继承前的日期界定是否满２年或者满５年。

　　４、赠与的房产。赠予的房产按照赠予前的日期界定是否满５年或者满２年；非直系亲属要按规定（第１、２条）计算房屋是否满２年或者满５年。另外房产权属来源一半继承，一半赠与的房子，再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。

　　５、夫妻更名（包括离婚析产）的房产。夫妻更名的房产按照更名前的日期界定是否满２年或者满５年。

　　６、破损换证、遗失补证的房产。破损换证、遗失补证的房产按照原房产证的时间界定是否满２年或者满５年。

　　关于增值税的具体政策如下：个人将购买不足２年的住房对外销售的，按照５％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。所以满五年唯一的普通住宅是不收增值税的；满五年唯一的非普通住宅以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴纳增值税。

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