该怎么拥有你，我的法拍房（下集）

原创 大连中院 大连市中级人民法院 收录于合集 #法官说法 4个

传递司法正能量

作者丨宫 羽

编辑丨孔繁非

审核丨包英华

* 版权声明：大连市中级人民法院宣教处出品内容，未经授权，不得复制和转载，否则将追究法律责任。

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李阿姨在自家电脑上很快完成了网络拍卖平台的报名和交纳竞买保证金，并在第一次开拍时就参与竞价。

经过7位意向竞买人45轮激烈竞价，该处房产最终被李阿姨以261万元竞得，比起拍价整整多出了51万元。

虽然成交价格并没有比二手房便宜很多，李阿姨仍然觉得“捡到了宝”。

在到法院办理拍卖成交确认手续时，执行法官向李阿姨介绍，这处房子是在法院查封后出租的，早在房子拍卖前就已经多次向被执行人、承租人释明法律规定，要求承租人腾空。

因疫情影响又临近春节，承租人提出家中有老人行动不便，一直租不到合适的房子，正月搬家又不符合习俗。

遇到这种情况，李阿姨有点懵，该怎么办呢？这时候，李阿姨想起了宫羽，忙打开大连中院微信公众号，通过剩下的五问五答，来寻求办法。

六问

买“法拍房”需要交定金吗？是否可以悔拍？

答

竞买“法拍房”无需交“定金”，但需要缴纳“保证金”。保证金的金额一般在起拍价的5%-20%之间，性质与购买商品房和二手房所交纳的定金不同。意向竞买人在报名并全额交纳保证金，并经执行法院或网络拍卖平台确认后取得竞买资格，以竞买代码参与竞买。拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以冲抵价款，其他竞买人交纳的保证金于拍卖结束后二十四小时内退还。

网络司法拍卖是法院的强制执行行为，具有司法权威性和公信力，不支持“七天无理由退换”。如果因为竞买人的原因导致悔拍的，保证金将不予退还；悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买，若再行拍卖的价格低于本次成交价的，原竞买人还须补缴差额。另外，无论全款还是申请贷款，均需要在拍卖公告指定的期限内付清全部款项，竞买人以申请贷款延期发放为由主张延期付款的，均可能被法院认定为悔拍。因此，竞买人要在参拍前准备好资金。

七问

“法拍房”的所有权何时发生转移？如何办证？

答

拍卖成交后，买受人需于拍卖公告指定的期限（一般为七日）内付清全部拍卖款并出具购房资格证明，由买受人凭法院出具的执行裁定书、拍卖成交确认书自行至相关部门办理拍卖房产的权属变更手续；如所拍卖的房产暂不具备办证条件，买受人需待办理条件符合时再行办理。

根据《最高人民法院关于适用

八问

“法拍房”的税费、欠费由谁承担？

答

税费和欠费问题是购房人比较关心的问题，也是在购买法拍房中需要重点关注和考虑的问题。《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或规定不明确的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

执行实践中，法拍房因司法拍卖产生的过户税费与普通二手房在税种、税率方面基本相同，而买受人可能面临的风险是部分“法拍房”在拍卖前欠缴的高额税费以及物业、水电暖等各种费用，在拍卖成交过户或办理入住时需补缴，而案件被执行人往往因负债而无力缴纳上述费用甚至“人间蒸发”，买受人想办理过户只能“自掏腰包”。另外，不同法院不同案件拍卖的房产在税费承担的具体操作上也可能存在差异，建议意向买受人务必就税费问题了解清楚，“提前做好功课、做好预算”，避免出现低价买房却要承担高额税费问题。

九问

“法拍房”上存在的司法查封、抵押等，对买受人是否有影响？

答

理论上说，“法拍房”在拍卖成交前的司法查封和抵押等属于原房主的权利负担，对买受人不产生影响。买受人办理权属变更后，新的产权证明上不再体现之前的查封和抵押信息，买受人再次买卖、抵押等均不受限制。

而未办理权属变更的房屋，可能因原房主被诉讼、强制执行等原因而再次被查封或执行，此时买受人需持法院出具的成交确认裁定书主张权利。

十问

法院拍卖的“法拍房”，法院负责腾退吗？

答

关于购房人最为关注的腾退问题，要根据拍卖房产的实际占有情况具体分析。总的来说，法拍房以腾退交付为原则，以“买卖不破租赁”为例外，法院拍卖的房产，法院负责交付。首先需要说明的是，交付不完全等于腾退，腾退仅是交付的方式之一。

腾退指的是清场交付，即由法院将房屋腾空后交给买受人。而除腾退外，根据房屋和案件办理具体情况，由法院交由买受人实际控制、管理、收取租金等也属于交付。对于被执行人或他人无权占用的房屋，例如案例中在法院查封后出租的，法院在拍卖前或拍卖成交后，会通过督促、释明法律等方式要求无权占用人自行搬离，或与买受人共同商定将尚未缴纳的租金支付给买受人。无正当理由拒不搬离的，由法院依法强制清场交付。

最高院在2021年12月21日发布的《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》中明确：拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。明确了法院对无权占有人占用法拍房的腾退责任。

实践中，多遇到“法拍房”存在租赁的情况。法院在拍卖前会对租赁权进行审查，经审查认定为在法院查封之前存在合法租赁关系的，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一原则。在此情况下，买受人有权收取尚未缴纳的租金，并在租期届满后决定是否续租，但不得在租赁期限内强行要求承租人腾房。购房不是买彩票，提醒竞买人务必对房产的占有使用情况了解清楚后再决定是否购买，避免发生“买了房子却住不进去”的困扰。

看完剩下这五问五答后，李阿姨又学会了很多法律知识，忙联系执行法官，通过法院来解决问题。

执行法官经过了解，从善意文明执行的角度出发，同意在拍卖后由承租人与李阿姨自行协商，如协商不成承租人又拒不搬离，法院负责强制腾退。

考虑到承租人的不易，李阿姨同意了承租人继续租住至春节后的请求。今年3月，眼看约定的交房日期到了，而承租人又玩起了“失踪”，李阿姨只好又找到了执行法官，要求强制腾退。

经法官多次与被执行人、承租人通过电话、短信沟通，并先后两次赴现场约见承租人、张贴腾退公告，耐心释明法律规定和拒不搬离可能面临的后果，承租人一周内就自动搬离。

目前，李阿姨已经拿到了房屋钥匙，高高兴兴等着儿子迎娶新娘。

考虑到当前市场上有公司或个人以“内部有人”、“稳拿拍品”等名义虚假宣传，部分中介或假借中介名义诈骗钱款。宫羽在这里还是要特别提醒各位。

法院不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用外，买受人通过法院网络司法拍卖平台进行竞买不收取任何拍卖佣金和费用，专业拍卖辅助机构的辅助费由法院在案款中支付。请买受人务必仔细辨别，按需选择。凡打着法院名义收取费用的，都是骗子！

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原标题：《该怎么拥有你，我的法拍房（下集）》