海马之后谁是黑马？

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“海马现象”的背后是稀缺

今年以来，最值得郑州地产界津津乐道的案例，就是海马现象了。

这个位于郑东新区高铁站组团的楼盘，在没有分销助力，没有铺天盖地广告推广下，最后一期收官时，狂销了8个小目标，去化率达到75%，部分户型甚至需要全款。

海马公园的热销，背后的底层逻辑其实很简单，两个字：稀缺！简单粗暴滴说，就是得天独厚的区位优势，限价带来的高性价比，形成了老天爷赏饭吃的势能。

经济学原理告诉我们，稀缺，会造成强烈的需求，稀缺会让客户没得选。

而反观国庆节期间降价高达20%的楼盘，即使有的产品品质不次于海马，甚至比海马还好，但是由于竞品众多，过多的供给下，老天爷不赏饭吃，只能以自残的价格战血洗对手。

问题来了，以稀缺的底层逻辑来衡量，郑州楼市还有那些楼盘，具备得天独厚区位优势，海马之后，谁是黑马？本文就来聊聊这个话题。

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东区两个地块值得期待

郑东新区是改善阶层第一目的地，东区有两个项目，值得给予特别关注。

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华润东风南路地块

这块地位于金水东路和东风南路交叉口西北角，截止到目前未出案名，地块约合190.7亩，商业加住宅。

该地块在拍卖时有明确的要求，“ 引入不低于15万㎡的高品质购物中心，其中，入驻国际知名品牌不低于30家，引入半岛、四季、丽思卡尔顿、华尔道夫、瑞吉、康莱德、瑰丽、艾迪逊等酒店品牌其中一家或前述品牌酒店管理集团旗下不低于前述标准的一家酒店品牌，酒店建筑面积不低于3.5万㎡，投资强度不低于2万/㎡（不含地价）。”

郑东新区最大的短板就是缺乏大型高端商业，而东风南路地块的6月3日的土地拍卖补上了这块短板。

击败银泰、正弘摘地成功的华润表示，这宗地基本的业态规划是购物中心+豪华五星级酒店+写字楼+公寓+住宅，一个标准的城市综合体项目，其中购物中心、五星级酒店和写字楼全部自持。

购物中心已经确定是重奢级别的万象城，目前这样级别的万象城也只在北京、上海、广州、深圳四个一线城市才有。

深圳罗湖万象城

住宅和公寓全部是精装修交付，面积段来看，听说住宅的主力面积是140平米起，最大不超300平米；公寓主力面积是50平米起，最大不超200平米。目前网传价格是2.6万左右。

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瀚海永平晴宇

这个项目原来叫瀚海含嘉仓，位于黄河南路与商都路交汇处。

后来改名为瀚海永平晴宇。原为仓储用地，现部分仓储用地调整为商务用地、商业用地、二类居住用地、公用设施用地（现状变电站）、中小学用地，另增加了两条贯穿区域南北向的街坊路，分别连通商都路与陇海快速路辅路，并在区域内增加了两条东西向的内部街坊路，调整后区域内总用地面积约743亩。

这宗地的特点非常明显，寸土寸金的郑东新区为数不多的住宅地块，临黄河南路、永平路、陇海快速路、商都路、地铁3号线西周站，临七里河，交通便利，生态环境优美，周边已数年无新盘，稀缺是其最大的属性。价格信息目前还未释放。

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金水惠济改善盘必看

金水区有金水省之称，是中部最富裕的区，也是改善阶层优选目的地，金水有两个项目值得特别关注。

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雅颂居

郑州雅颂居位于省人民会堂北侧，属于省级政务区，郑州金一环位置，妥妥的郑州“心脏”，金水核心区唯一一个在售高端住宅项目。

雅颂居区位

郑州雅颂居是嘉里集团在郑州开发的综合体项目的住宅部分，整个综合体除了住宅还有香格里拉五星级酒店、甲级写字楼、街区式休闲商业，建成后将成为金水主城的地标项目，整体呈现的也是一种比较国际化的生活。

开发商嘉里建设是纯港资企业，实力雄厚，在一线城市有很多有名的地标性项目，比较著名的有北京嘉里中心、上海静安嘉里中心、杭州嘉里中心等综合体，这个企业主要选择城市最核心、最优质地段，在豪宅开发方面，经验还是非常丰富的。

雅颂居项目周边的配套，可谓一骑绝尘。三地铁，名校环绕，省实验小学、纬五路一小、郑州八中、省实验幼儿园等距离项目都不超1000米；还有家门口的紫荆山公园等等，除了这些可以直观看到的配套，还有作为政务区的隐贵价值，绿树红墙背后是河南省最高的权利机关，区域的资源、圈层，也是这个区域独有的一个特点。

雅颂居住宅共3栋楼514户，高品质精装交付，1号楼及3号楼已清盘，目前在售2号楼均为200㎡左右四房产品，单价在3.1-3.4万之间，算是很纯粹的改善产品，目前剩余房源有限，也是非常值得收藏入手。

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未来天奕

项目位于东风路南，经二路东，枣庄城中村改造项目，总占地约64亩，容积率3.5.规划500多户，车位1400多。

这个项目规划5栋31-32层高层住宅，1梯2户设计。产品为160㎡起步户型，主力户型为202-271㎡。外立面整体为玻璃幕墙体系搭配进口系统窗，据说整个玻璃幕墙占比约92%，这个能做到的话是郑州最高幕墙比啦。部分楼栋采用首层到三层全架空设计，单元入户大堂挑高9米，这个也很牛逼。

未来天奕物业公司为建业天筑原班团队，景观设计为山水比德团队打造，李玮珉和孙虎两卫大师级别团队更是全程参与项目建设、空间、室内精装成品的定制设计。

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古翠隐秀

位于经二路与红专路交叉口，41亩地的体量，万科出品，品质不容置疑，虽然地块略小，但这是万科金水主城继世阶之后的又一改善大作，同时也是高端产品古翠系列的首个产品，抛弃了高低配，此次以纯高层为主，面积段纯粹大平层为主，纯改善产品，注定超越万科·世玠，据悉SCDA操盘设计，大面积玻璃幕墙+铝板走颜值路线，未来将是周边一带的标杆之作，同时也是身份的象征。目前价格信息还未释放。

作为郑州后花园的惠济区，也是人居宝地，惠济区也有一个不得不提的改善盘。

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招商美景雍瑞园

项目位置位于大河路以南，桂圆北街西，这个位置在河南人心中是最佳风水宝地，属于传说中的龙兴之地，项目占地79.52亩，容积率1.5主城区罕见，绿地率达到了35%。产品定位是招商蛇口高端产品的代表——“雍系”

效果图

周边交通非常便利，处于惠济区核心位置，地铁7号线东赵站400米，地铁2号线黄河迎宾馆站1公里，标准的双地铁盘。目前网传价格单价不到2万，比较亲民了。

郑州楼市的纯改善，肯定不止山哥所搜集的这几个楼盘，欢迎各位粉亲提供线索，共同探讨。

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