上海江宁路，独立商墅犹抱琵琶半遮面

新年伊始，上海楼市依然持续高位运行，而作为楼市的“奢侈品”——别墅，尤其是位于内环内市中心的别墅，更是不少高收入人群追寻的“新目标”。

内环内的别墅已经成了“资产优化”的必选品。但滨江豪宅易得，但别墅，市中心、内环内的别墅，不是哪里都有的。从2003年开始，别墅市场10年间发了5道禁令，终于在2016年，国土部颁布了史上最强的“限墅令”，从此独栋别墅变得愈发稀缺。尤其在别墅上再加个内环内的前缀，那更是少之又少。

内环内+独栋别墅，在上海可以说超稀缺的品种。且不说内环内的独栋别墅，单单是内环内的叠墅以及联排都很稀缺，如去年上海城投的露香园路项目的联排别墅就被抢购一空，单价超过20万元。

而近期，内环内的江宁公馆将揭开其神秘的面纱。江宁公馆位于内环内江宁路、澳门路，不仅是市中心显赫地段，且典藏于苏州河畔幽静一偶。整个小区仅有14栋别墅，一房一型，单套总价5800万元起步。

江宁公馆的“无庭就非家，有地应有天”的庭院格局和屋顶花园，让建筑格局更有自由度和创新力。每栋地上305平方米—495平方米，地下50平方米—150平方米的建筑面积张弛有序，尤其是层高近5米的地下室，以及人车分流的两层充足的停车车库，都为业主工作和生活提供了一种享受的保障。

作为别墅的一个分类，商墅源于Office Park，即低密度、花园式办公产品，其一般位于交通便利的郊区。但随着地价的攀升，此类产品的盈利空间收窄，后来开发商为提升项目价值，在项目规划上辅以了更多的配套，以满足使用者的商务活动和商业需求，商业别墅应运而生。

在上海寸土寸金之地，在内环线内建造一个低密度的别墅，可谓少之又少。但江宁公馆却是一个特例：

首先，江宁公馆拥有70年产权。众所周知，一般的商业“类住宅”只有40产权，但江宁公馆拿地规划很早，所拿到的是70年产权。经历过建设阶段，目前还剩65年左右。

第二，不限购、不限贷，不占用房票。因为商业别墅属于商业产权性质，贷款率是50％，只有到了现房才能办理贷款。江宁公馆目前已是现房，达成了办理贷款的条件。

第三，占据内环内，苏州河附近优异的地理位置。不仅周边无竞品，无同类产品，而且内环内这样的商墅也很难发现了。作为一个高品质的商墅，不仅是上层人士交往的理想地，也是圈层的象征，家族传承的优质不动产。

江宁公馆整体风格以海派为主的海派公馆，有别于一般的类别墅产品，项目从精致的法式石材外立面，采用天然石材，在窗户以及门头处，采用精致的石刻雕花，使整个别墅显得更加精致。

每幢都做到了独立入户，极大程度上保留了每幢别墅的私密性。整个户型，从地下室到顶层花园，贯穿的都是一种通透大气之感。

建筑设计极为讲究。如每一层内部，除了四周的墙体之外，内部仅有一根柱子作为承重墙，也就是说，别墅内部的每一层你都可以根据自己的喜好来进行设计，非常的自由。

一层部分直接和外部的前庭花园，视野以及整体观感很好。二层，超大的玻璃窗设计，增加了室内的通透感，半露天的天井设计，更加增大了室内的采光面积。顶层，两侧各有一个楼顶花园，左侧可以是养花弄草的诗意栖息地、右侧可以是看书交友会客的社交场所……

此外，江宁公馆的别墅还有一个亮点，那就是整个楼梯的设计。江宁公馆别墅的楼梯采用旋转楼梯的打造方式，浪漫大气，工艺复杂。盘旋而上的楼梯设计会带给室内装修的变化很强的表现力。

胡润曾说过：“十年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，地段所占的因素明显弱化了，圈层所占的因素明显强化了。”从这一点上看江宁公馆，它宜己宜友，宜居宜业、亦私亦公。