2009

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从2009年海南国际旅游岛政策上升为国家战略算起，海南旅游地产在快车道上已经疾驰了10年。烈火烹油的黄金时代，奔赴者众。万科，雅居乐，碧桂园，绿地，保利，万达，华润等一众大房企，在海南接连上演圈地造城、土地扩张，创造了一个个热销神话。但随着政策调控的利刃落下，市场疲软，海南旅游地产开始进入下半场。曾经高调入局的大房企们，陆续在海南折戟。

01

中弘地产

海南环保督察风暴中倒下的第一个开发商

中弘系破产应该是近年来声音最大的一个。从2017开始，中弘在海南接连失势。如意岛因环保督察风暴停工、小洲岛酒店因违建被拆、半山半岛2700多户房屋被查封，中弘在海南的三大投资无一幸免。

△半山半岛被法院查封

海南曾被王永红视为吉祥如意的福地。2012年，中弘股份联手中铁，以30亿元拿下海口如意岛项目，2016年以58亿元收购半山半岛，这两个大手笔收购的背后藏着王永红的野心：将这两大项目打造成全国文旅的标杆。事实上，这两大项目确实具备这样的潜力，半山半岛曾创造海南旅游地产的第一个寡头时代。2007年和2008年两次开盘，销售金额均超3亿元，开盘后一年，实现了26亿元人民币的销售额，此后总销售额超过250亿，位列海南第二位。如意岛可以比照凤凰岛等人工岛屿，按照规划，预计如意岛一期完工后将带来224亿元的销售收入。然而现实并不“如意”，如意岛开发缓慢，中弘深陷债务危机时，如意岛公司已负债86.17亿元。半山半岛自2015年后，销售势头渐缓，直到危机爆发，项目出售的2700多户房屋被法院查处。最终王永红避走香港，中弘股份也成为了A股史上1元退市第一股。

02

泰禾集团

政策生变 “坚决退出海南市场”

2019年6月14日，在媒体见面会上，泰禾集团董事长黄其森表示：坚决退出海南市场，至此，泰禾出走海南正式定音。

泰禾是海南实施全域限购后彻底退出海南市场的第一家房企。据相关媒体报道。2017年泰禾开始进入海南，与海南生态软件园合作打造项目，同时在澄迈建设酒店式公寓，但受全域限购影响，泰禾在海南施展的空间受限。2018年被爆出泰禾退地，撤离海南市场。出走海南后，泰禾转身在厦门打造了旅游地产大盘泰禾明昇·厦门湾，在2018-2019年期间创造了70亿的认购额，是厦漳泉市场的TOP1。但在其宣传口径中，用的却是“海南限购后，滨海置业的下一个风口在哪里?”的话术，或许海南市场曾被泰禾寄托过开发文旅市场的野心，但政策和风向的变化，最终导致泰禾退地出走。

03

旭辉地产

公司降级 项目退地、停工

旭辉是另一家深受海南全域限购政策影响的房企。2018年4月22日，全域限购政策出台，几天后，旭辉海南事业部被降级，归深圳公司管理。旭辉海南事业部团队也基本解散。

△三亚铂悦亚龙湾

2016年旭辉正式进驻海南，彼时，野心勃勃，在对外发声时表示，力争在三年内海南省销售突破100亿元，进入海南综合房企前5名。

然而海南全域限购后，旭辉是第一个作出反应的大房企，海南事业部被降级，在海南布局的四个项目中亦难逃劫数，石山小镇项目开发退出，三亚新澳立洋、海口誉城农庄两项目因地块手续不全，不具备开发条件”。而唯一一个主打住宅开发的三亚铂悦亚龙湾项目，也因环保问题被停工。但在2018年12月，铂悦亚龙湾的31套别墅获批预售许可证，这或许意味着此前的停工状态已解封。

04

海航地产

海南最大地主向地产说再见

在海南地产圈有一则未经官方证实的说法，海航地产的土地储备量是海南首位，销售巅峰时曾排入中国房企百强，是海南本土房企的最牛代言人。不仅在海南多个市县拥有大规模的土地储备，截至2017年，在北京、天津、上海、广州、深圳、福建、四川等全国40余个省市，拥有房地产项目逾百个，其中持有型项目近60个，在建项目40余个，总建筑面积近450万㎡；总可售面积逾117万㎡，总资产规模及银行授信超千亿。

但从2017年下半年开始，依靠杠杆融资并购，总资产规模超过万亿元的海航集团突遇流动性危机，总负债高达5873.81亿元。为回笼资金，海航不得不断臂求生，大量抛售土地资产。

2018年11月20日，海航地产更名为海南临空产业集团。更名后，海航临空归属于海航物流板块，形成“海航物流—海航基础—海航临空”的架构。这意味着千亿规模的海航地产将彻底去地产化。

05

华夏幸福

海南项目仍处在不确定中

华夏幸福“闯荡”海南之路波折重重，从2017年开始，华夏幸福与海南相关单位会谈的消息屡见报端，华夏幸福海南事业部亦同步成立，种种现象都表明，华夏幸福将在海南大干一场。相关资料显示华夏幸福在海南拥有四个超过73.6平方公里的产业新城特色小镇，但截至目前，仍未传出项目正式签约的消息。

今年有媒体向华夏幸福求证，对方表示，目前海南项目仍处在不确定中。这意味着，华夏幸福一直在布局中，但从未真正落地。

06

新埠岛“前任岛主”优联地产撤离海南

斥资12亿美元在泰国打造旅游度假村

天津优联被视作海口新埠岛第一任“岛主”。2005年海南优联重组改制，并取得新埠岛的实际开发权，计划投资120亿元，历时十年，将新埠岛打造成国际化泛游艇岛居度假新城。但在完成海新大桥、豪生大酒店、星海湾广场、海南之心等项目后，2013年，海南优联将海南之心项目3期以后的开发权出售给广物地产集团，转而埋头深耕泰国。据相关报道，天津优联从2008年开始，斥资12亿美元在泰国柬埔寨打造1200公顷的七星海旅游度假特区项目。

07

国信龙沐湾

27年在纠纷中开发 最终烂尾无人接盘

今年3月，南方周末发布了一篇名为《海南龙沐湾：27年升值万倍，却烂尾无人接盘》的文章，沉寂许久的海南龙沐湾及背后开发企业江苏国信集团再一次进入公众视线。国信龙沐湾开发时间久远，1992年首次出让用地，2007年江苏国信集团决定开发龙沐湾。按照当年的规划方案，项目将花费10年左右的时间，投资超300亿元，打造一个世界级的旅游度假目的地。其中一座外形酷似章鱼的八爪鱼酒店投资金额就高达60亿元，目标是比肩迪拜帆船酒店、悉尼歌剧院，成为海南乃至世界上又一著名海洋建筑。直到国信地产网站关闭前，这一项目的效果图仍高悬在网站的顶部通栏。

△国信龙沐湾三期烂尾工程

在实际开发过程中，土地权属复杂及江苏国信集团收缩房地产业务，导致进度缓慢。2014年和2017年，海南龙沐湾有数千亩土地被认定为闲置土地，此外还有1152亩土地和部分房产被法院冻结。在漫长的拉锯、争议和搁置中，项目走向烂尾。

08

三亚凤凰岛

房价腰斩开发停滞 三亚著名地标48亿元寻找接盘侠

凤凰岛的结局同样令人唏嘘。作为海南填海造岛的鼻祖，2010年1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子被迅速“秒光”。2010年至2011年，凤凰岛房价最高时炒到了16万元/平方米，问鼎海南房价之巅。

△三亚凤凰岛二期工程

2017年卷入海南环保督察风暴，被中央督察组点名批评“以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。”凤凰岛因此停工整改，支出超过3700万元的生态补偿资金，房价亦一落千丈，目前维持在5万元/平米左右。今年9月16日，凤凰岛公开挂牌转让，48亿元寻找接盘侠。据知情人士向网易房产透露，接盘者或为中国交建。如果交易顺利完成，这意味着，凤凰岛最初的投资者——曾宪云将从此离场，凤凰岛也将进入中交时代。

10年，海南旅游地产从辉煌走向暗淡，时代不断更迭，带来新“玩家”的同时，亦有人不断淡出、离场。在这个巨大的“狩猎场”上，无须过多感怀，因为这既是“皆为利往”的市场常态，也是政府调控下，不可避免的“中场战事”。

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