74分！惠南也这么卷了？来聊聊浦东刚需必看的4大板块！还有哪些性价比好盘？

关于这个盘，笔者前期实地踩盘过，整体亮点很明显：

1、性价比高。单价3.4万，远低于祝桥的5.4万、航头及新场的4.8万，整体性价比优势显著；同样3万+，购房者更愿意冲惠南，而不再是临港。

2、学区优势。项目前期对口南汇外国语小学（共川校区），就在家门口；一路之隔还有浦东新区政海幼儿园以及南汇第二中学（东校区），皆为惠南板块比较好的的学校。

简单来说，就是高性价比战胜了一切，让Ta多次触发积分且屡创新高，成为浦东刚需中的黑马楼盘！

本文，我们主要聊一聊浦东的4大“刚需”板块——惠南、祝桥、航头、新场！

笔者拉取了这些板块近10年的供应数据，很明显可以看到，整体供应呈下降趋势，2020-2022年全年供应最多也就七八百套房源，其中航头近3年都是0供应。

对于购房者来说，这些板块虽然略微“刚需”，但实际上供应并不多，这就更需要把握好上车时机了。

接下来，我们看看各个板块还有哪些性价比好盘。

01

惠南

惠南板块是原南汇区政治，经济和文化的中心；作为曾经的郊区中心，交通便利、配套成熟、居住氛围浓郁。

16号线的开通，更是极大地缩短了惠南到市区的距离。

最难得的是房价比较“接地气”。主要客户群体为本地的刚需以及16号沿线低分低预算的刚需客户为主。

惠南的各大小区有着大量的沿街商铺，还有乐购、弘基生活广场、欧尚、禹洲商业广场等，对于整个惠南地区的生活便捷性有很大的提升。

笔者之前踩盘的时候就感觉，惠南是很适宜居住的板块，相对川沙凌空路周边、甚至是金鼎九宫格附近，整体生活氛围都要更浓郁，沿街大大小小商铺看着就很热闹。

目前，惠南板块共有4个项目在售/待售，除了今年屡次入市的钱江大家·文澜府，还有港城惠南项目、上海建工海玥泓邸、海玥汇领城新等3盘。

上海建工海玥泓邸是上海建工在惠南大型城市更新（城中村改造）【海玥汇领城新】系列的一部分，项目主推建面约88-145m²户型，房地联动价34015元/㎡。容积率仅1.3，社区环境很低密。

距16号线惠南站直线距离约1.5公里，距离地铁实际还是有点距离，非真正意义地铁盘，只适合惠南本地客户关注。

港城惠南项目位于惠南社区卫生中心东侧，更靠近惠南东站。房地联动价3.3万/㎡，属于浦东刚需楼盘中单价最低的。

周边目前较为空旷，与惠南核心相距在3公里左右，与16号线惠南东站直线距离约1.1公里，生活配套主要依赖于惠南站周边。

据悉，项目正在预备入市，户型图尚未曝光，最新效果图如下所示！

02

祝桥

如果说惠南板块属于“价格洼地”，那么祝桥当属刚需天花板了，是浦东4大板块中房价更高的一个区域。

祝桥位于浦东新区中东部，虽然看似位置比较偏，离上海市中心也比较远，但是祝桥的建设规格比较高！

产业和交通，是当下板块发展的重要基础。

交通地位不用多说，除了距离较远的2、11和16号线。祝桥还有两条规划中的地铁：21号线一期东延伸段和机场联络线（虹桥站-上海东站站）。

未来，祝桥居民的出行也会越来越便捷！

而产业，在上海东站落地之前，祝桥的定位是与浦东临港地区海港城相呼应，围绕航空产业定位，这里引入浦东国际机场股份公司、中国商飞上海飞机制造有限公司、东方航空物流公司等一批航空业龙头企业。

生活配套上，出名的或是奥特莱斯“佛罗伦萨小镇”，吸引不少朋友前往购物，百熙路商业街、天和商业广场...等底商来满足周边居民。

包括医疗上，上海交通大学医学院附属第九人民医院祝桥院区也早已开工建设，为祝桥居民的健康更添加了一份保障。

核心位置的交通、强有利的产业，搭配逐渐完善的生活配套，让人很看好祝桥的未来！尤其是航空城、上海东站的两大重磅规划，可以说是祝桥迎来了“春天”。

在新房供应上，这些年其实并不多，除了之前大家较为熟悉的公元2040外，目前祝桥板块仅有1盘待入市，森兰海天名筑。

作为【森兰】南拓的首个项目，森兰海天名筑就在海天湖公园旁，作为祝桥核心，项目的生活配套较为丰富，尤其是医疗和教育。

此外，社区三面环水，11-14层小高层错落分布，约1.4容积率、超2万平米花园景观，是区域内少有的低密森态住区！

据悉项目即将加推90-136㎡户型，感兴趣的朋友可点击报名通道了解更多。

03

航头

航头，在笔者心中是最为低调的一个板块了，主要原因就在于供应实在太稀少了。

除了2013年和2019年全年供应较多，其他年份都不能用供应少来形容，10年中有5年供应都是挂零。

从位置来看，航头位于浦东新区西南部，和奉贤区、闵行区接壤，素有浦东“金三角”之称。

曾经，航头只有16号线，该地铁线路也仅从鹤沙航城附近经过，距离真正的航头中心较远。

好在已通车的18号线从根本上解决了航头板块的交通大难题。作为纵穿航头核心区的“换乘王”，起止站位于航头腹地，也就是航头最中心位置。

据统计，目前航头2盘待入市，即森兰·航荟名庭与陆家嘴锦绣澜湾。

森兰·航荟名庭占据着航头镇的核心位置，距离18号线航头站直线约450米，是能步行进站的真地铁房。产品方面，项目主推建面约90-130㎡3-4房，联动价4.84万/㎡。

陆家嘴锦绣澜湾，距离地铁站略远，需要公交进行接驳。项目主力房型为约89-127㎡高层3房，精装/毛坯交付均有。

根据联动价48361元/㎡计算，百平户型总价在500万左右。目前样板间已开放，感兴趣的朋友可点击小程序预约参观！

04

新场

从位置来看，新场位于浦东新区南部，东连宣桥，南与奉贤区奉城镇接壤，西邻航头，北傍周浦。

最直接的利好可能就是张江扩容之后，新场成为张江产业南拓的前沿阵地。

新场北面的张江创新产业基地新场园区自2019年揭牌，是上海市5个特色生物医药产业园区之一。

目前，新场区域内拥有地铁16、18号线两条轨交，可换乘2号线可达人民广场。

16号线在新场板块共设2站-航头东站和新场站，航头东站在航头、新场的交界，真正能为新场核心区域居民带来便利的只有新场站。

此外，新场板块迎来一新利好，27号线（新港快线）将在新场设置站点！

27号线为南北走向，未来将连接花木、张江、新场、奉城和四团等区域。如果正式落地，新场及周边的交通都会迎来质的飞跃！

目前新场板块新房项目也不多，仅有同润新云都会、上海檀香湾待入市。2盘皆不算地铁盘，参考曾经区域内的热度，大概率分数不高，中低分选手的机会非常大！

同润新云都会位于张江南S2高速+16号线旁。从项目出发向西开约400米进入申江南路，一路北上直连张江；向东约600米即达S2沪芦高速收费口，一路向北连外环线直达张江；或者在迪士尼换度假区高架接中环线直达张江。

整个项目容积率约2.0，清一色11-17F高层住宅，可售房源为634套，车位配备870个。

效果图

楼栋围绕中央景观园林错落布局，南侧天然水系环绕，因地制宜打造滨水空间，依水而居惬意舒适！

首批204套房源计划5月18日首开，推出建面约86-136㎡3-4房高层，均价约4.8万/㎡，总价355-500万。

上海檀香湾位于新场镇上，生活配套较为齐全。但是项目面向的是中高端改善客群，预计推出建面约193㎡别墅户型，具体的推出时间和价格待定。

另外，2023年一批次集中土拍，新场上新了1副宅地，浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块。

该地块位于沪南公路北侧，楼板价20531元/㎡，房地联动价48000元/㎡，被招商、象屿0溢价率拿下，暂名为招商象屿新场项目。感兴趣的朋友可以提前关注起来，点击报名通道即可了解更多。

总结

虽然浦东很大，但是对刚需用户而言其实不是很友好。

不仅供应稀缺，且竞争也很激烈。尤其是性价比较高的楼盘，还是备受欢迎，如钱江大家文澜府。

从目前土地供应来看，除了新场外，惠南、祝桥、航头并没有新的土地供应。

从以往新盘入围分和单价来看，惠南板块入围分略高，基本在50-60分+，单价3万出头；此外祝桥、航头、新场都是低分或者不触发积分即可上车，其中祝桥单价更高目前5万+，航头＝新场皆为4.8万左右。

目前为数不多的新盘将会在下半年陆续入市，感兴趣的朋友一定要提前关注，且买且珍惜。