「小綦说法」法拍房欠费的缴纳主体，应由拍卖公告确定

案情回顾

2008年10月25日，甲物业公司与某小区业主委员会签订物业管理服务合同，为该小区提供物业管理服务至今。业主乙于2021年11月购得案涉法拍房，在缴纳物业费时被告知：原业主丙自2013年7月起便未向甲物业公司缴纳物业服务费、二次加压水电费等费用，业主乙应当将所欠费用补齐。业主乙不服，认为自己是2021年11月购入的法拍房，此前并非物业服务合同的相对方，也没有享受过任何甲公司提供的物业服务，因此拒绝缴纳原业主丙所欠的物业费及相关费用。截止2023年6月20日，乙尚欠物业服务费、二次加压水电费等共计18603.5元。甲物业公司多次催收未果。双方经物业管理人民调解委员会调解，仍不能达成和解，甲物业公司遂提起诉讼，请求法院判令业主乙支付前述费用。

法院审理

綦江法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲物业公司与该业主委员会签订的物业管理服务合同系依法成立的合同，对全体业主具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面、诚信的履行自己的合同义务。合同约定的履行期间，甲物业公司对该小区提供了物业服务，履行了合同的主要义务；小区业主接受了甲物业公司提供的物业服务，根据权利义务相一致的原则，其应当按照合同的约定支付物业服务费及其他相关必要费用。在甲物业公司对该小区提供相应物业管理服务后，若没有重大违约事由的情况下，小区业主不能对抗物业服务费和其他必要合理费用的交纳。

司法拍卖是人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的工作。本案中，原业主丙接受了甲物业公司提供的物业服务，却没有按约定缴纳物业费及相关费用，属于违约行为，应当补缴所欠费用。但是，案涉房屋被司法拍卖，业主乙在购买法拍房时，法院发布的公告载明，标的物移交时可能所涉及的物业、水、电、气、大修基金、滞纳金等欠费由买受人自行承担。业主乙以自己在购房前不属于物业合同相对方为由对抗物业服务合同中自己应尽的交费义务，缺乏正当性，法院不予采纳。基于以上事实，法院展开了对此物业服务纠纷的调解工作。最终，法院经过对相关法律规范的释明，双方当事人心悦诚服达成和解，并当庭履行完毕，不要求再制作调解书。

法官说法

案涉房屋系法拍房。司法拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。公告中会载明标的物移交时所涉费用的承担问题。因此，业主以购房前不属于物业合同相对方或未获得物业服务为由，拒绝缴纳物业费及相关费用不符合法律规定。

供稿：立案庭 王君平 王哲

原标题：《「小綦说法」法拍房欠费的缴纳主体，应由拍卖公告确定》