北京、上海等城市的改善房，房价会一直涨吗？ 现在的楼市，所有人都知道要投资房产，就要到一二线城市的核心地段，去买改善房，买那种核心房产，才有价值。可问题的是。这种房... 

来源：雪球App，作者： 有事问彭叔，（https://xueqiu.com/2435624354/233535846）

现在的楼市，所有人都知道要投资房产，就要到一二线城市的核心地段，去买改善房，买那种核心房产，才有价值。

可问题的是。

这种房子，普通人能买得起吗？或者说，这种房子，还有房价低的吗？

不管是哪个一二线城市的核心地段的改善房，品质房，有哪个房价不是超过了这个城市的平均房价2倍以上，甚至3、4倍以上的。

这些现在看着很有品质的品质房，改善房，放在以后，还会是品质房吗？

就那些单元楼，高层住宅，30多层，一梯两户，两梯三户，这种就算是未来的改善房了吗？

大家觉得未来的科技会不会进步？未来的设计会不会越来越好？各种材质，各种配套，会不会越来越好呢？

如果大家觉得未来的科技会越来越进步，未来的设计会越来越好，材料也是越来越棒，那么现在的这些改善房、品质房，当出现了新的产品时，它们还会是拥有核心价值的房子吗？

全国不是所有的房子，都是北京的四合院，都是上海的小洋楼。

当有新产品出来的时候，那些没有传承价值的改善房、品质房， 他们的价值，也会越来越低的。

就像现在城市里面的一些大家都看不上的家属院，筒子电梯房，这些房子，在零几年的时候，那可是豪宅，香馍馍。彭叔还记得在04年左右的时候，彭叔一个同学，在西安一环边上，买了套180多平的四室，当时那叫一个牛叉，还安的是中央空调，想想在那个年代，上中央空调，带彭叔去看的时候，彭叔当时就觉得这个房子好大，好牛，那么时候他们家买，就已经是4、5千了，现在这个房子，在西安，一平连1万都悬。。。直接成了老破大。

这些房子，当年也都风光过的，可是现在，不行了。

彭叔不是说，一二线城市核心地段的品质房，改善房，就不行，但是大家要明白，除了极少数，无法替代的产品以外，大部分改善房，品质房，只是占了一个新而已，它的稀缺性，就是它的新。当它的新不在的时候，它还有原来那么大的价值吗？

就像新款手机出来的时候，价格很高，但是当再出一个新款，原来那个老款手机，还能卖到那个钱吗？

至于说是地段论，就是老李说的买房就是买地段。

这个地段，是会变的，不是一成不变的。

我们内地和香港不一样，香港就那么大，翻来覆去，就那样，国内不同，国内政策引导性太强了。你现在觉得这个地段牛，结果政策一出，故意的往那个地段引导，那你原来的这个地段，还拿什么维持？

根据彭叔的观察， 每个城市，其实都有是上限的，人口有上限，消费力也有上限。有的城市，它的有钱人数量就那么多，只能承受一家奢侈品商场，4、5个商圈，再开两家奢侈品商场，那么肯定就有原来的奢侈品商场倒闭，再多几个商圈，要么就是把原来的击垮了，要么就是新的倒闭了。

彭叔举个很简单的例子。

像是西安以前最早之前，当时西安奢侈品都是在世纪金花买，后来西安开了个王府井，大家买奢侈品就到王府井去了，世纪金花的生意就越来越差，再后来开了个SPK，世纪金花倒闭，王府井生意也不好了，大家现在都到SPK去了。

这就是说明城市的消费力，是有上限的。当你把这些人引到另外一个地方去的时候，地段就已经发生改变了。

这是国内楼市一个很大的不确定性。

未来想要投资房产，不是没有机会，还是有机会，可问题是，这需要很专业的知识，买之前，要研究小区的环境，周围的发展规划，潜在的未来接盘人群，以及房价预估能上涨到多少，什么时候出售套现等等的。

现在投资房产，难度很高的。

至于说是普通人买房，能买到一个房价保底的，不亏的，就已经算是万幸了。

这是历年来的国内杠杆走势图。

我们国内房价走势，和杠杆的增加走势，几乎是同步的。

大家也可以把这个看成是房价的走势图。

在国内2008年之前，国内收入增长速度非常快，可以说在2000年到2008年之间，国内的收入增长速度，比房价要快的多，等到了2008年到2011年这波房价上涨当中，国内工资水平和房价涨幅，基本上还能保持一个同步一起走。

真正的问题，是在2015年之后的这波上涨，杠杆率大增，房价大涨，而工资收入，却明显跑输了房价，这个时候，就产生了泡沫。

简单来说。

在2000年到2011年之间，是工资涨幅，高于了房价涨幅，那个时候大家觉得买房难，但是哪怕在北京、上海等城市，大家那个时候的主流观点，靠自己买房还能买得起房。

2012年到2015年之间，房价基本上和工资保持了同步，工资增速略高于房价，那个时候，大家觉得买房更难了，但是也还能靠自己买房，少部分人靠家里帮忙买房。

等到了2015年到2018年这波房价大涨，房价涨幅明显的跑赢了工资涨幅，反映到了大家身上，那就是靠自己买房，非常难了，只能靠父母帮忙，全家人六个钱包一起买房。

等到了2019年到2022年，这个期间房价继续平稳上涨，而大家的工资水平基本停滞，这个时候，大家的感受就是，全家的钱都掏光，都买不起房了。

现在为什么一直说要搞房住不炒，就是希望能再回到2000年到2011年那个状态人，让大家的工资水平涨上来，然后把房价给按住，通过这种方式，来消化高房价的问题。

只是说这是要有一个过程的。这个需要时间。

有一批没有房的年轻人，注定会成为代价。

其实彭叔建议大家。

看那些政策报告的时候，要看重点。知道什么是当下的主要矛盾，和次要矛盾。

先解决主要矛盾，次要矛盾，就会放在后面在解决。一些问题，不是看不到，而是现在解决不了。

现在国内还是在努力的打通上下流动的通道，或者说是，打通底层和中产之间的流通，有钱人那部分是在各种的修建护城河，制造难度，让后面的人更难上来。

大家也不用骂那些有钱人那么做，因为这是人的天性。中产在骂有钱人把阶级锁的那么死的时候，中产自己也在锁死让穷人往上走的路。

举个很典型的例子。

教育资源。这个是中产以前挤掉穷人最大的地方，通过炒作学区房房价，不断的卷补习班，这些都是通过手段，来刷掉那些不如他们的穷人。你穷人买不起学区房，你就上不了好学校，无法得到好老师的教育。你孩子上不起补习班，没有课外辅导，就又落后了人家中产的小孩。

真正的那种天才，能有多少。大部分小孩还是靠管，靠教，中产的小孩子上好学校，又有补习班，穷人的孩子上普通学校，上不起补习班，而到最后大家都是统一考试，这个时候，穷人的孩子，考的过中产家小孩的概率有多大？

至于说有钱人孩子，彭叔就这么说，一线城市，彭叔不知道能不能走后面，但是在二线城市，尤其是那些人情味比较浓的，彭叔就没就见过哪个有钱人的孩子，是需要买学区房，才能上到好学校的。

有钱人在卡中产的资源，防止中产挤上来，中产在卡穷人的资源，防止穷人爬上来。

现在是很明显，是在帮助穷人，让穷人有机会往上走。因为现在全国14亿人，6亿人月收入低于1000元，4亿中等收入群体（年收入在5万到50万），这就是去了10亿了，还3亿多，是在穷人，到中等收入中间，也就是月均收入1000元，到月均收入3000元左右这个阶段，最后就是那几千万的有钱人。

有钱人占的资源太多，他毕竟人数就那么多，比例也不会像中产那么多，现在说是未来要新增4亿中产，也就是让国内14亿人，8亿达到中产，想想这要增加多少的社会资源才能办到。

这个时候，中产的体验感就会比较差。人的幸福感，是比出来的。

以前只能是混到中产，就已经超过了大部分人了，以后中产有8亿，那就是大部分人生活都一样，这个比，就已经比不出来了。

并不是生活质量真的不如以前了，而是说，那种对比感，不行了。

这也是人的本性。

今天股市跌成这样，和彭叔昨天的那个文章里面说的，是一样的。

最后：

稳着点吧，只要能苟住，以后就有希望，苟不住的，那就听天由命了。