离不开的「房屋租赁合同」详细解析

2024-05-25 11:13| 来源: 网络整理| 查看: 265

本文将详细解析一份较为完整详细的房屋租赁合同（含附件），合同包含：一、房屋的座落、面积、用途二、租赁期限三、租金及其支付期限与方式、备案登记四、租赁期间房屋的修缮及装修五、权利、义务、主体的变更六、违约责任七、争议的解决方式八、其它约定事项附件一、租赁物交接声明附件二、租赁物交接表解析内容覆盖24个常见需关注要点，将逐条剖析房屋租赁合同，本文内容共计16455字，可先收藏再阅读。

作者 | 王隆彬律师

北京市京师（南昌）律师事务所高级合伙人

房屋租赁合同

合同编号 XXX

律师解析一合同签订前一、在签订合同之前，需审查是否存在以下可能导致合同无效的情形： 1、租赁物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋（但是，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，合同有效）； 2、租赁物为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑（但是，在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，合同有效）； 3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效（但是，在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，合同有效）； 4、擅自改变土地使用权出让合同规定用途的； 5、承租人为恶意，即其知道或应当知道承租房屋存在其他共有人、出租人未经其他共有人同意而擅自出租，构成恶意串通，且损害了他人利益的； 6、转租期限超过剩余租赁期限的，超过部分无效，但原出租人与原承租人另有约定的除外；二、在签订合同之前，需审查是否存在以下导致合同不能履行的情形： 1、一房数租，且第三方承租人已经合法占有租赁房屋的，或均没有合法占有租赁房屋但第三方承租人已经办理登记备案手续的，或均没有合法占有租赁房屋也没有办理登记备案手续但第三方承租人的租赁合同成立在先的。 2、租赁房屋已被查封或拍卖，导致承租人不能使用房屋的。 3、租赁房屋权属有争议，导致承租人不能使用房屋的。 4、租赁房屋具有违反《建筑法》、《消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况（如租赁房屋为未经消防验收的房屋，或者为未经竣工验收或验收不合格的房屋，或者为未领取建设工程许可证的房屋），导致承租人不能使用房屋的。 5、未经原出租人同意转租房屋，出租人有权解除与承租人签订的租赁合同从而导致转租合同无履行条件，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的除外；

出租人（以下简称为甲方）：

承租人（以下简称为乙方）：

律师解析二关于房屋对于有房屋产权证的，出租人应为产权证上登记的所有权人；房屋产权人为共有人的，共有人均为出租人；房屋产权人为未成年人的，出租人为该未成年人的法定代理人。对于没有产权证的自建房屋，出租人应提供合法有效的《规划许可证》、《土地使用权证》或《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。对于暂未取得产权证的新购商品房，出租人应提供购房合同、用于支付购房款项的付款凭证。转租的，在原租赁合同中应约定了允许转租的条款或提交原出租人的书面转租许可。

律师解析三关于合同主体审核承租人应提供的材料：承租人为自然人的，提供合法有效的身份证原件及复印件；承租人为企业单位的，提供工商营业执照或法人身份证明、组织机构代码证原件及复印件。自然人承租用于开办公司企业的处理：对于由自然人签订租赁合同，由其投资设立的公司实际承租、交纳租金的情形，应在合同中作出特别约定。或者由今后设立的公司确认该租赁合同，即变更合同主体；或者由该自然人与今后设立的公司共同履行该租赁合同，即增加合同主体。法律规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利

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