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来源：雪球App，作者： 池天惠，（https://xueqiu.com/4897808662/179284124）

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会议概要

主题：集中供地政策深度解读

时间：2021年5月7日

主持人：西南证券地产分析师 池天惠

主讲嘉宾：易居克而瑞研究中心总经理 林波

嘉宾分享

1、近期土地市场情况解读

长春、广州、重庆、无锡、沈阳等5个城市在4月份基本完成了土地集中供应的拍卖，拍卖结果超预期，但1-4月份全行业土地市场的热度依然偏冷，土地市场总体呈现“量跌价升”的走势。

2021年1-4月全国300城土地市场情况：

1）前4个月土地成交面积相比2020年下跌近15%，成交金额与去年同期基本持平，量和价的变化反应出“房企目前一定程度上在向一、二线城市回归”。

2）从单月的表现来看，3月份长三角、华中、华南区域部分三四线城市恰逢窗口期，土地市场有所反弹，但4月份土地市场的热度主要集中在上述5个城市，因此4月份的土地成交量并没有上升，环比出现明显下滑，但成交金额持续增加。由于一、二线城市土地价格较高，4月份呈现成交量大幅下跌而成交金额不断上涨的局面，土地平均单价也出现大幅上移，目前全国300城的平均地价接近4000块，几乎创历史新高。

2、五个城市集中供地的拍卖情况

目前土地拍卖热度出现明显分化。

1）重庆、无锡、广州的拍卖热度较高，尤其是无锡和重庆的溢价率、地价、参拍的企业数量都达到了2020年以来新高的水平。广州的土地拍卖则呈现出冷热不均的情况，主要与土地出让的区域分布有关，虽然此次广州拿出拍卖的地块较多，但多数地块分布在晟华、增城、花都等外围区域，整体拍卖热度一般；而在黄埔、南沙等热门区域的很多地块标价依然达到历史新高，至少是板块内的历史新高。因此，这三个城市表现出非常明显的拍卖热度。

 2）长春和沈阳的土地拍卖热度不是特别理想，长春的流拍率达到了25%，沈阳流拍率为12%，重庆和无锡没有流拍，全部完成出让，广州外围一些区域出现了13%的流拍率。以上是这5个城市拍卖的基本情况。

3、集中供地特征解读

大家对于土地集中出让政策的一致解读是：将零敲碎打的挤牙膏式的土地供应模式改成集中出让模式，一定程度上能够缓解对土地市场，尤其是对热门城市土地的渴求。市场预期一定程度上将给土地市场降温，使得地价有一个理性的回归，但是实际情况超出了大家的预期，具体解读如下：

1）首先时间节点上是拿地高峰期，一定程度加剧竞争。今年热门城市基本上都是第一次或者至少大批量的第一次出让，而房地产开发企业运营节奏-即拿地高峰期其实最好是在一季度，迟一点到5月份，再晚就赶不上年内的经营计划了，或者是赶不上冲击年底销售目标了，所以4月份上述热门城市的地块出来时，一定程度上是被大家哄抢的。

2）其次房企集中在核心区域投资，导致热度居高不下。房企今年在面临三条红线、整个市场面临着较大不确定性情况下，房企的投资快速向长三角、大湾区和中西部的成都、重庆、武汉等核心城市聚焦，导致这些城市的土地市场热度居高不下。按比例来看1-4月份整个房企拿地的情况：1-4月份前50强房企拿地金额将近50%投向了长三角50%，大湾区将近10%，这两个区域占整个50强房企1-4月份拿地金额的60%左右，仅看一季度的数据会更夸张一点。所以这种集中区域投资的一致性或趋同性，会导致这些热门城市房地产市场的热度受这种影响不会特别大，可以看到今天杭州的集中土地拍卖，融创、祥生拿地的地价依然在上涨。

基于以上分析，对比第一批5个城市的平均地价，广州因为外围区域的地块占比太大，导致地价相比去年同期出现小幅下降，其他4个城市地价都在上涨，甚至包括沈阳、长春也在上涨，具体看某一地块时，城市之间的差异非常大。

重庆由于没有设地价上限，这次溢价率标的非常高，一共拍了四十几块地，过半的地块溢价率都超过50%。目前从40多块地的成交结果能够看到“地价房价比”都是偏高的，有近1/3的地块的地价房价比达到70%甚至80%以上，这给企业留存的毛利润空间可能不到20%。因此这次在重庆拿地需要一定的想象力，也有一些外围区域的地块，地价房价比在50%左右。

无锡基本上也是这个情况，但是相比于重庆，由于整个地价有一个限价，所以整体的溢价率控制在百分之十几的合理的范围内，另外地价房价比也得到了一定的控制，基本上在70%左右，企业还有操作的空间。但是像融创等企业部分拿地的地价房价比都是在90%以上。

广州市中心有两块地已经出现了面粉比面包还贵的情况。一块由华润拿到，地价房价比达到了140%，另一块地也有100%，其他地块的地价房价比在60%左右，这给企业留了相当大的盈利的可能性。

长春和沈阳目前的地价房价比基本上在50%左右，沈阳会稍微好一点，长春基本上在40%左右。

由于大家都相对看好长三角或大湾区房地产市场的前景，或者说它的确定性，导致目前在这些区域拿地，一方面地价还在继续往上涨，很多地方即使有限价，但是考虑到加上配件的一些东西，地价仍在继续上涨，个别地块的地价相比去年甚至出现了90%以上的涨幅。因此目前企业如果在这些城市拿地，流量和规模可能是企业现在比较看重的，或者说比较看重确定性。但是盈利一定程度上是一定会受到一些负面影响的。但是如果让企业去长春、沈阳拿地，由于整个城市房地产市场的不确定性，即使当地地价房价比不太高，这些企业也不太愿意过去。

3）第三规模房企、品牌房企集中优势非常突出。尤其像华润、招商等国企央企的优势是非常巨大的，由于这些企业在资金的调度上、充裕度上具有非常大的优势，所以在双集中政策推行之后，这些企业拿地的优势会进一步的扩大，但很多人可能没有想到优势扩大的会这么充分。

我们抛开长春，统计了其他4个市场热度比较高的城市，这次一共成交了大概130多幅地。其中融创、越秀、招商、华润、龙湖、万科、保利等品牌房企就拿了一半左右，约有70幅地，剩下的则由第二梯队、第三梯队或者一些小型的本土企业去拿，所以集中优势非常的突出。

4）第四年内首次集中出让可能不一定有那么强的代表意义。从首批集中土地出让的规模上来看，广州这次拿了全年计划供应量的60%多，其中大多来自外围区域。从其他的城市发布首批土地出让的公告来看，多数还是以试水的形式参与，第一批集中土地出让量占全年的20%-30%的水平，所以第一次集中出让可能不一定有那么强的代表意义，后续观察市场变化。

5）第五政策要求加大住宅供应量，但目前多数城市变化并不大。双集中政策以及政治局会议上都要求加大住宅土地的供应量，但从部分城市发布的今年年内土地供给计划来看，多数城市变化不是特别大，其中长沙、宁波的变化比较大，长沙增加了将近一番。厦门也有将近一倍增长，但是厦门这次有将近一半的地是用于租赁，考虑到增加的地多用于商品房销售，住宅土地的供给量跟去年同期是基本持平的；长沙大概增加了90%；广州、深圳只有10%的增幅，跟往年变化不是特别大；无锡、杭州等地的供给量相比去年还在缩减；一定程度上福州、武汉、成都这些城市土地供给量相比去年都是有缩减的。

如果这些城市耕地总量没有大的改变，那么今年即使采取双集中政策，整个土地市场的热度也不会有明显的下降，尤其是杭州、宁波、成都、武汉都是房企拿地的热门城市，如果总量上在下降，双集中政策对地价不会有负面影响，甚至会出现无锡、重庆这种由于大家抢地就把地价标得非常高的情况。

因此，第二轮、第三轮土地集中出让对于很多城市来讲，基本上都在下半年，这对那些第二梯队、第三梯队、其他中小型房企来说，拿地机会可能会更好一点。

4、双集中政策对企业的影响

首先、双集中政策出来之后，一定程度上一定会影响今年房企周转效率乃至销售目标完成。很多城市到现在到还没开始搞第一批，那么今年的周转一定是有明显的下降，甚至有可能会影响到这些企业今年年内的销售规模，或者是销售目标的一个完成。

第二、整个市场的份额会进一步向龙头品牌或规模房企集中。2020年恒大、碧桂园的成交规模增速在明显放缓，去年整个市场集中趋势有所减缓。今年政策出台后，可以预见整个市场份额的集中趋势又会重新加快，利好龙头，尤其是那些央企、国企中的规模房企。

第三、企业毛利率有下行可能，但还不能明确判断。目前来看这些城市的地价，广州平均地价在下跌，但是内部具体地块基本上是一半涨一半跌，外围在跌，城区在涨。长春和沈阳的单项目地价对比来看，地价至少也没有出现明显的回落，都保持了稳定，甚至说很多地方在上涨。所以从第一批这5个城市来讲，政策对房企的毛利率修复是起到了一个反作用，按照这种趋势下来，今年整个毛利率情况可能还会进一步的下降。但是后续其实还是会有变化的，这种变化的因素就在于下半年时间点已经不太一样了，因为今年第一批对这几个城市来说，是房企拿地非常重要的关口。等到下半年第二批、第三批出来的时候，此时房企对拿地，尤其是对一些高价地，或者说盈利前景不是特别明朗的地就会保持一个比较谨慎的态度。另一方面，随着供地的城市数量越来越多，地块数据越来越好，所以整个下半年地价包括土地市场的热度，相比于第一批来说有降温的可能，而且从各个城市出台政策的情况来看，也是在着力给土地市场降温，这会有一定的对冲。因此目前来看，政策对于毛利率的影响到底是怎样，还是比较难以判断，现在下结论可能还太早，但是总体的变化不会特别明显，考虑到以上多重因素，再加上房企现在集中往长三角、大湾区集中，所以即使土地市场有降温，但是由于结构性的变化，也会使得整个毛利率还有继续下降的一个可能，因此目前还不能对毛利率变化作出明确判断。

第四、长三角三四线城市后续降温的可能性比较大。3月份有一个非常典型的情况，在其他热门城市，整个长三角的一些县城，三、四线城市甚至五线城市，土地市场在一个空窗期内突然爆发了，出现了很多地王，甚至说在一些县都出现了万元以上的地价，很多地块单价都在万元以上，这对房企的毛利肯定不是一个特别有利的事情。但是这些城市目前在土地市场上也开始跟进调控，对地价、房价都在进行一个限制。另外一个方面，随着一、二线城市大量的土地制度都是集中出让，对于这些城市也会起到一个明显的降温效果，所以对这些城市来讲，后续土地市场降温的可能性会比较大。对房企来讲，在长三角的三四线做利润未来还是会有保障的。

第五、开工端整体低于去年但竣工增速有望加快。开工情况在一季度相比19年有一个明显的回落，目前来看，整个开工情况在上半年，尤其是在四、五月份可能都很难有一个正向的增长，这主要是根据目前土地的成交情况，也跟目前房企的资金情况有很大的关系。虽然目前国企、央企等龙头房企在大手笔的拿地，但是其他多数企业目前资金状况相比于2020年、2019年同期都是最艰难的一年。所以整个上半年的开工应该会保持在相对的低位上，三季度可能会有一个恢复，全年的话会低于去年水平。

竣工情况整体来讲，与土地集中出让关系不大。去年竣工情况受疫情影响留下了比较大的缺口，因此今年在去年的基础上的增速应该还是会有所加快的。

5、对土地市场后市的展望

各大城市在后续土拍做出调控，一定程度上利于土地降温，可能会出现较好的拿地机会。

首先，在第二轮、第三轮土拍市场中，企业一方面可能会拿到性价比比较高的一些地块，另外一方面很多中小企业在第二轮、第三轮是有参与机会的，因为第一批很多都是在试水，到了第二批、第三批的话，土地出让量会有一个明显增加，市场的热度也会有一定的回落。

另外一方面，现在越来越多的城市加入到土地拍卖的调控，房住不炒是一个大的基调，尤其像西安、上海等地政策。上海现在的政策并不是价高者得，而是离均价最近的获得土地，所以一定程度上也会使得整个土地市场的价格不会继续上涨。所以有些城市对于土地价格的一个调控上，可能在5月份，尤其是一些快要执行第一批，或者第二批土地拍卖的这种城市，将会有一些细则推出，使得土地价格得到一定的控制。对于长三角一些比较热门的三、四线城市，像金华、义乌、丽水、徐州、江山、湖州、嘉兴、南通等城市最近在土地拍卖上都做了一些调控，一定程度上利于土地市场降温，也给企业带来一些不错的拿地机会。

交流问答

1、明年行业开竣工趋势是怎么的？增速会不会出现下行？

竣工增速会加快；开工增速应该今年是下降的，今明两年都基本上是这样一个趋势。

2、在这次的集中供地的方式下，拿地溢价率比较高，拿地比较贵，盈利空间也不高，参考16、17年部分房企也走过这种弯路的，既然有前车之鉴，为什么今年他们还是会选择这样的一个做法？

相对于在三四线去拿便宜的地，尤其是中西部的三四线城市，市场风险其实是非常大的。在长三角、无锡、重庆拿一些地块，目前地价相比于周边售价是偏高的，但是由于这两个城市对住宅的限价不是很严，有些企业可以去做一些高溢价率的产品出来，比如一些中心城区的地块，可以做高端改善，所以一定程度上是有盈利的空间存在。这不能同等于16、17年的热度，那个时候很多地块“面粉比面包还贵”的情况比比皆是，但这一次毕竟还比较少。目前为止，这四、五个城市成交的将近200幅地，其实只有两、三幅地块全面超过周边均价，多数还是在80%以下。

3、重庆这次土拍热度很高，溢价率非常的高，重庆明后年房价上涨情况？对应毛利率的情况？

房企在重庆能够赚到高利润的可能性比较低，因为整个城市的土地供应量其实还是非常高的，所以目前的地价不一定能够推动房价的上涨。尽管重庆目前房价调控各方面并不是那么严格，但是它最大的压力就在于土地的供应量和库存，因此类似于长三角一些城市高地价带来高房价的情况在重庆不一定能实现。

重庆有可能出现利润率下行的情况。重庆周边地价房价比基本上在80%左右，如果地价最高拍到1.5万，周边房价大概在2万出头，有5000块的一个空间在，如果说产品做得高端一点，销售价格能到2.5万，有将近1万元盈利空间，因此房企有一定盈利空间，但是对于推动整个城市房价上涨的概率不是特别大。

4、重庆、广州等代表性城市的拍地形式是什么样的？现在定向招拍挂如“产业勾地”这种拿地方式占比如何？未来这类拿地方式是否还有效？

长春中铁很多地块基本上带有一定“勾地”性质的，其他的很少有呈现“勾地”性质，或者是纯粹的定向出让了。如果借助产业去拿地的话，在未来还是有发展空间的，但这次集中土拍情况还不多。

5、目前土地溢价率和原先市场预判不一样，当前土拍市场还是很热，溢价率还是很高，政府怎样出台政策应对？房企如何应对后续毛利率下行这样的情况？

观察上海的政策，第一个是不允许为标，对一块地要求是一个申请人只能有一次申请，另外一方面对于计价方面也不是价高者得，要求谁靠均价最近谁拿到这个地块，这是防范于未然的政策举措，值得其他城市学习。

对企业毛利率的影响，第一批的5个城市，尤其是这几个热门城市，因为之前基本上没有供地的情况下，又是在比较不错的时间节点上推出来，所以很多企业需要在这个时间窗口期内去拿地，所以一定程度上的确是会出现高地价、高溢价率等情况，但后续的话这种情况会有所改善。

对于这个企业来讲，一方面多关注第二批、第三批拍卖机会，另外一方面去看看周边三、四线城市，尤其是在长三角周边的三、四线城市的拍卖机会。如果大家都集中到长三角来的话，可能也是要牺牲一下利润的。目前从房企的角度来说，在有限的一个投资预算的情况下，大家还是倾向于往确定性比较高的城市去投，也会导致这些城市的地价至少不会出现一个明显的下跌，可能还是居高不下的情况。

6、广州土拍中竞拍成功的房企龙头并不多，而地方房企例如越秀拿地拿的比较多，如何解读这种情况？

因为这次广州土地出让土地量比较大，并且它外围区域的地块太多。对于很多企业来讲，尤其是不太熟悉广州的房企，去跑到广州外围拿一块地的确定性不是那么高，风险比较大，所以这一次外围其他的企业参与的相对比较少，但城区内其实还是吸引了不少企业去参拍的。

7、集中供地以后，龙头房企相对来说优势比较大，后续会不会出现市占率提升？以前资金滚动的方式去拿地的腰部房企受政策影响会比较大，后续如何应对？

第一、行业向龙头集中是肯定的，目前来说，龙头房企的优势是非常突出的，后续整个市场份额会进一步向龙头集中。

第二、对于以高周转见长的一些企业，双集中政策的确会影响到他们的周转速度，周转的节奏的负面影响也是非常明显。对于这些企业来讲，第一个是要回归自己熟悉的城市，这些企业在今年基本上都是围绕着整个浙江、整个长三角在做投资，外围的话基本上很少有动作，所以主要的还是在熟悉的城市里找寻机会。另外一方面在熟悉的城市区内做下沉，布局三、四、五线等下沉市场，一定程度上能够对冲一下政策的影响。

8、新生人口断崖式下滑，人口老龄化严重，对未来房地产行业的影响？不同房企影响有哪些不同？

首先人口出生率快速下降，导致人口红利下降，包括对房地产的刚需、改善性需求在未来几年会出现一个逐步下降趋势。这对于企业的影响的确不太一样，主要还是由于人口数量在减少的情况下，人口内部的一个流动所带来的不同的机会和影响。

目前来看确定性比较高的：长三角大湾区是人口吸纳的一个重要区域，另外西部像西安、武汉、重庆、成都、长沙等核心城市也是吸纳人口的一个重要的节点。相对来说，这些城市的房地产未来在需求方面它还是有保障的，有基础的。所以具体到企业来讲，以一、二线或者到长三角、大湾区这些区域深耕的企业，竞争优势会更明显一点，或者是行业里的优势会更明显一点。原来在中西部，或者是在三、四线有过多布局的企业，受到的负面影响会更大一点。

9、在这次土拍集中供地之前，大家预判会集中拿地后出现集中销售，通过比较强的市场化竞争来稳定房价？这种预期目前是否有变化？

集中土地出让未来一定会带来集中上市，是没问题的，但是对房价、对市场造成的影响会根据各个城市不同的供求情况而产生不同的影响。所以长三角上海、杭州、南京、宁波等城市，即使未来会出现集中上市的情况，但其实对市场的热度、整个市场的成交情况、房价来说影响都不是特别大。所以如果说市场本身处在一个比较明显的供不应求的情况下，是否集中上市其实影响都不是特别大，甚至说一定程度上由于集中上市所带来的舆论效应可能还还会更明显。但在长春、郑州、沈阳、天津等城市供应压力比较大，叠加上这种由于集中出让所带来的未来集中上市，可能会有一个雪上加霜的效应。

10、集中供地对于房企后续拿地、开发、销售节奏会不会有影响？

“拿地-开发-销售-回款-拿地”这种理想模式，其实就是高周转房企在干在做的事情，他们就是靠着这种滚动开发去做大规模。现在这种集中供地模式，一定程度上会影响到房企的运营节奏的。本身行业新开工更多的是看行业，它其实更主要的是看每个月土地的成交量，它可能并不一定会去看企业具体的情况。这几个月的土地成交量已经是在往下走，所以说至少在上半年整个新开工肯定会受影响。可能有集中资金拿地这方面的因素，当然今年还要考虑融资端收紧的情况，企业开工的资金相对来说比较紧张。另外一方面从去年到现在，企业拿地量偏低，尤其是今年一季度拿地量偏低，也都会影响到新开工的进程。

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