中部第一城，跌幅第一了！

制图：城市财经；数据：国家统计局

以上五个同比跌幅超过10%的城市，徐州、厦门、广州在上个月都已经写过，这次主要看看同比跌幅第一、环比跌幅第二的武汉。

事实上，过去三年，武汉房价跌幅经常位居前列，比如去年12月份，武汉的二手房环比跌幅就位居第一。

今年五月份武汉二手房同比跌幅位居第四。

517新政之后，武汉是第一个跟进的重点城市。

5月21日，武汉首套房首付比例降至15%，商贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，商贷利率降至3.35%。

从成交量来看，新房有点效果，6月份武汉的新房成交量8006套，创今年新高。

制图：城市财经；数据：武汉市住更局

但：

第一，即便是这个今年最高的成交量，也比去年已经下跌至9156套的月均成交量低。

最高峰时期的2016年，武汉一年卖出了34.26万套商品房，平均每个月约2.9万套。

制图：城市财经；数据：武汉市住更局

2022去年武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。

2023年平均每月成交跌至9156套。

第二，国家统计局披露，6月份武汉新房环比跌幅1.1%，跌幅位居70个城市第10位，同比跌幅7.9%，跌幅位居70个城市第8位。

可见，新房销量增长背后，是降价让利的结果。

二手房成交量受新政影响不大，6月份二手房成交了7556套。

数据来源：武房经租协发展研究中心

02

武汉为何不扛跌

这一轮调整的中心城市中，武汉算是调整比较早的一个，也是房价调整幅度较大的一个。

作为GDP位居全国前十、人口位居全国前十、综合实力位居中部第一的城市，武汉为何这么不扛跌？

两个因素，一个客观的，一个主观的。

客观因素就是，全国都在跌。

国家统计局披露：

1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

来源：国家统计局

去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。

去年上半年商品房销售面积为5.95亿平方米，今年上半年销售面积较去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房销售额为6.3万亿元，今年上半年销售额较去年上半年跌了四分之一。

商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”，也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平方米，销售额跌破了5万亿元。

制图：城市财经；数据：国家统计局

按照这个趋势，今年结束，房地产销量大概率会跌至“双9”，也即销售面积跌至9亿平方米，销售额跌至9万亿。

房价方面，国家统计局披露，6月份一二三线城市，无论新房还是二手的，无论环比还是同比，都在跌。

主观因素方面：

第一，海量库存，是武汉挥之不去的因素。

先看武汉官方披露的数据。

武汉官方数据显示，2022年10月的时候，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。

武汉住更局的去年年中数据显示，截至2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。

之后武汉官方就没再披露库存量数据。

只能看机构披露的数据了。克而瑞披露的最新数据显示，6月末武汉的商品住宅库存量1638万平方米，位居全国第二，仅次于成都。去化周期26.1个月。

以上只是狭义库存，广义库存远不止这些。

狭义商品房，也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。

这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，之后就不再公布。

我这里只能找到2022年9月份的数据，当时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。武汉的广义商品住宅库存量也在9000万平方米之上，位居全国第二。

此外，武汉还有26.77万套的二手房挂牌量。

葛找房网数据显示，截至7月16日，武汉各个区二手房挂牌量有效房源267690套。

新房与二手房加在一起，有40多万套的库存量，够消化一壶的。

如此庞大的库存量，让武汉已经成为了一个供大于求的买方市场。

第二，人口竞争力不再强悍。

更关键的是，过去三年，武汉的人口竞争力并不强悍。

2021年由于前一年疫情与人口普查叠加导致数据误差，以至于2021年武汉常住人口增量高达120.12万，这是一个数据误差，本号在之前的文章中多次强调过，那一年武汉真实的常住人口增量应该是20多万。

2022年武汉常住人口增量为9.01万人，增量位居全国第八。去年只增加了3.65万人，增量掉出前十，位居全国第22位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第三，收入不强。

前不久，吴晓波频道发布了一篇《“王妈”塌房背后，是武汉大学生的就业困境》，揭开了武汉就业与收入的面纱：

每年100多万的大学生并没有让武汉变得像深圳一样充满创新力，反而是年轻人的青春在茫茫劳动力市场中不断贬值与挣扎。

当你滔滔不绝地向面试官讲述原子弹构造原理或倒背《滕王阁序》时，结果一句“底薪4000，大小周”，你立马傻住了”

这样的局面，武汉如此，中西部其他主要城市，如长沙、成都、重庆、郑州、西安又何尝不是如此？

所以，本号一再强调，本轮房价调整的根本逻辑，是大多数城市房价远超城市本身的支撑力、远超城市居民本身的购买力。

03

武汉需要有紧迫感

在前不久分析南京的文章中，我强调过中规中矩的南京，需要有紧迫感。武汉同样如此。

武汉综合实力虽然位居中部第一，但其产业的结构性矛盾，让其与东部强城较量的时候，略显吃力。

尤其是曾让其引以为傲的汽车产业，不再吃香的时候。

放在十年前，你可能打死也不会信，传统的汽车强城广州、重庆、武汉，会被如今的深圳、上海、西安替代。然而时代就是这么奇妙。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

由于后知后觉，武汉在曾经的汽车三强中下滑最快。

在新能源汽车冲击之下，武汉的汽车产量在2017年见顶之后一路下滑，到2023年只生产了121.4万辆，较高峰期下降了近36%。

制图：城市财经；数据：武汉市统计局

新能源是时代风口上的香饽饽，最近人民日报的一篇重磅评论中，新能源汽车是唯一被点名的产业。

面对来势汹汹的新能源汽车竞争，武汉后知后觉，直到去年才全面觉醒。当然，期间武汉也努力争取过小米汽车的落地，但败给了北京。

去年年初，湖北省政府背书，推动东风集团降价出货清仓燃油车，回笼的资金全力押注新能源汽车项目。

去年7月份，湖北省又召开了研究更好服务和支持东风汽车集团有限公司转型发展、高质量发展的专题会议，明确提出要进一步支持东风公司扩大销售，深耕省内市场、抢占国内市场、开辟国际市场，持续拓展市场空间；进一步支持东风公司转型发展，推进技术改造和智能升级，做强岚图、猛士等重点品牌，完善充电桩等基础设施，更好发力新赛道。

目标很明确，湖北要借助“东风”这股风，实现武汉汽车产业转型，并给予东风集团不遗余力的支持。

汽车是湖北的第一大支柱产业，而东风又是湖北汽车的当家人，东风好，湖北的汽车产业才能好。

然而，效果并不如人意。

根据东风集团披露的2023年财报显示，东风集团虽推出了新能源品牌“岚图”，但销量并不高，2023年全年销量为5.06万辆，平均每月不足5000辆。

这一数据，让武汉更加紧迫。

2024年武汉地方政府工作报告中，“新能源汽车”一词共提及5次，而前几年的政府工作报告中只有1-2次，透露出武汉想要加速发展新能源车的紧迫感。

同时，报告还定下了其年度目标：

2024年的新能源汽车产量目标，计划突破50万辆。

如果能够如期实现，武汉勉强能够挤进前十。

除了新能源汽车，武汉这两年在其他产业上，也在努力布局。

武汉提出了“965”产业集群发展思路，形成“九大支柱产业、六大新兴产业、五大未来产业”架构的产业格局。

“九大支柱产业”为“光芯屏端网”新一代信息技术、汽车制造和服务、大健康和生物技术、高端装备制造、智能建造、商贸物流、现代金融、绿色环保、文化旅游。

“六大新兴产业”为网络安全、航空航天、空天信息、人工智能、数字创意、氢能。

“五大未来产业”为电磁能、量子科技、超级计算、脑科学和类脑科学、深地深海深空。

为了实现这些愿望，武汉在空间布局上做了重新梳理，让每个区都发挥其作用和价值。

东湖高新区重点布局光芯屏端网、生物医药、人工智能、直播电竞、空天信息、量子科技。

东西湖区重点布局网络安全、新型显示、现代物流、健康食品。

黄陂区重点布局装备制造、商贸物流、文化旅游。

江岸区与江汉区重点布局金融服务、创意设计、商务商贸、通信信息。

硚口区重点布局现代商贸、医疗服务、专业服务。

同时，为了壮大自身的新兴产业能量场，武汉去年初发布了“武汉新城规划”，这是继之前获得国家发改委批复武汉都市圈后，武汉的又一大动作。

武汉新城横跨武汉、鄂州两市，面积1689平方公里。

文件中写得很明了：

武汉新城培育发展的并非是传统产业，而是智能制造、生物工程、大健康、信息通信等新兴产业。这类新兴产业对空间资源利用也不同于传统产业，往往需要产城融合、设施完备的新的空间类型。

可以看见，武汉在新兴产业路上，已经按下了快进键，正在全力拼新兴产业。拼产业，就是拼经济。

武汉最近的产业亮点，是百度萝卜快跑无人出租车在武汉运营，武汉成为了引领无人汽车技术的第一城。

但其掀起的舆论压力，也让武汉倍感焦灼。

如何平衡技术变革与失业，如何让技术进步产生新的就业，如何让技术革新推动收入上涨，是包括武汉在内的所有城市，亟待解决的问题。

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