住宅市场出清周期上升明显 武汉楼市“闯关”去库存

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本报记者 张家振 武汉报道

（戴德梁行武汉公司总经理周星。张家振/摄影）

“武汉住宅市场出清周期呈上升趋势，去库存压力较大。”7月10日，戴德梁行在武汉2024年上半年房地产市场回顾与展望发布会上披露的数据显示，截至今年6月底，武汉楼市出清周期为30.9个月，较2023年12月底的21.5个月上升明显。

在市场成交方面，今年上半年，武汉住宅市场成交面积约321万平方米，同比2023年下降约51%；成交均价16185元/平方米，较2023年下降约2.3%。分区域来看，远城区是武汉市住宅市场今年上半年的成交主力区域，占总成交面积的38.1%。

《中国经营报》记者在采访中了解到，为进一步提振楼市，武汉市于今年5月6日发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“新版‘汉十条’”），此后多个城区“因区施策”发布利好政策，带动武汉楼市开启企稳复苏。戴德梁行统计数据显示，今年6月，武汉住宅成交量环比上升8.9%、同比上升18.2%。

“今年上半年，武汉市及各区域密集出台多项利好政策，一定程度上激发了房地产市场活力、提振购房者信心，楼市有望延续复苏态势。”戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示。

住宅市场量价齐降

相关统计数据显示，有赖于出口和消费的拉动，武汉市今年上半年整体经济开局良好，呈现持续回升、稳中有进的运行态势。其中，今年一季度，武汉市GDP达到4532.16亿元，同比增长5.6%，在全国排名第9位。

从投资、消费和出口三大需求来看，经济增长主要来自出口和消费的拉动，今年一季度，武汉市出口和社零额增速分别达到17.6%和6.2%，固定资产投资增速为5%，而房地产开发投资增速同比下滑4.4%。

房地产开发投资增速下滑也直观地体现住宅市场表现上。戴德梁行统计数据显示，武汉市住宅市场成交量及价格均有所下降。具体来看，今年上半年，武汉市新建商品住宅批准上市面积298.5万平方米，成交面积约为321.0万平方米，同比去年下降约51%。

在成交量放缓之下，武汉市住宅市场出清周期呈上升趋势，市场去库存压力较大。根据戴德梁行相关统计数据，截至今年6月底，武汉楼市出清周期为30.9个月。其中，位于远城区的汉南区和蔡甸区去库存压力较大。

（武汉新建商品住宅市场分区存量与出清周期表现。图片来源：戴德梁行研究部）

价格方面，今年上半年，武汉新建商品住宅成交均价16185元/平方米，较2023年的16572元/平方米下降约2.3%。值得注意的是，在武汉市15个主要区域中，有14个区域新建商品住宅成交价格出现下降，仅洪山区同比上涨3.3%。

在成交价格下降的区域中，汉南区以同比下降21.4%排名靠前，江岸区、硚口区和东湖高新区等中心城区和楼市热点区域分别同比下降了11.5%、11.1%和11.2%。此外，青山区小幅下降0.5%，成交价格和去年基本持平。

土地市场方面，武汉市今年上半年土地市场总成交面积171.3万平方米，同比增长82.6%，总成交金额116.6亿元，同比下降33.7%，整体成交楼面均价较去年年底下降43.4%。央国企仍为拿地主力，拿地面积占总成交面积的79.4%，主要溢价地块均位于武汉市核心城区武昌区。

“从土地类型来看，其他用地类（包括公园绿地、交通场站、教育及体育用地）引领土地成交，占今年上半年土地成交面积的33.8%，这也是武汉市土地市场整体成交楼面均价下降的主要原因。”戴德梁行方面表示，同时，其他用地类成交楼面均价较2023年涨幅最高，上涨169.7%，主要得益于位于硚口区的一宗教育用地和位于沌口的三宗体育用地成交。

据了解，为进一步提振楼市消费信心，促进房地产市场平稳健康发展，武汉市出台新版“汉十条”利好政策，各区也结合实际出台了相关政策，并通过举办房交会等方式进一步稳房价、去库存。

例如，新版“汉十条”不断加大对新城区支持力度。在2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。

在政策利好带动下，远城区也成为武汉市住宅市场成交的主力区域，今年上半年占总成交面积的38.1%。根据戴德梁行研究部统计数据，具体分行政区域来看，汉阳区、东湖高新区、黄陂区和洪山区成交面积均超过60万平方米，分别达83.4万平方米、69.4万平方米、66万平方米和61.1万平方米。

“新版‘汉十条’提出，部分区域可申请使用5万—10万元优惠券，该政策多应用于除东湖高新区和武汉经开区外的远城区，远城区上半年销售情况显示政策已初具成效。”戴德梁行方面表示。

社区商业成发展新趋势

和住宅市场类似，武汉市写字楼市场整体空置率有所上升，同样面临着较大的存量去化压力。

据介绍，今年上半年，武汉市甲级写字楼市场供应节奏持续放缓，仅迎来香港中心A座的交付，引入约6万平方米的新增供应，武汉市全市优质甲级写字楼存量也增加至310.4万平方米。

“新增供应导致市场整体空置率短期内有所攀升，截至今年二季度末，武汉市核心商圈整体空置率达36.6%，较2023年年末升高0.2个百分点。”戴德梁行方面表示，今年二季度末，武汉市核心商务区甲级写字楼整体租金呈下行趋势，较2023年年末下降约3.3%，租金水平降至86.8元/平方米·月。

今年下半年，武汉市甲级写字楼市场预计将迎来越秀国际金融汇T5的交付，预计新增供应约10万平方米。戴德梁行方面预计，武汉市全市写字楼市场整体供应节奏持续放缓，市场将有更多时间消化现有存量，有助于缓解存量去化压力。“随着招商引资的大力推进，武汉市写字楼市场整体空置率或有所下降。”

在核心商圈零售市场，受餐饮对消费增长的拉动作用日益明显影响，餐饮业正成为武汉市核心商圈新开店铺的主力。据胡韵介绍，从2019年至今年上半年，餐饮业态占核心商圈购物中心新开业业态的比重大幅提高，占比已由31.8%上升至41.2%。“具体来看，今年上半年，新开餐饮业态中特色正餐占比超过50%，其中，地方特色菜和火锅占据了半壁江山。”

分商圈来看，今年上半年，除中南中北商圈有新增供应吸纳量表现为正值之外，其余各商圈吸纳量均为负值，这也从侧面反映出存量商业运营存在较大的挑战。对于主要原因，胡韵分析称，一是线上实物零售对线下消费的分流持续增多；二是消费习惯改变，消费者不再满足于传统零售业态，接触性、体验式消费业态正在崛起。

戴德梁行武汉公司商业部主管郭雪君也表示，随着商务部、住建部等多部门提出加快推进城市一刻钟便民生活圈建设，小而美的社区商业或将成为城市商业发展的新趋势。“优质的社区商业可利用社区黏性，结合多业态融合的创新商业模式，营造家门口的生活消费场景，从而满足不断变化与增长的社区消费需求。”

“今年上半年，武汉市专业服务业的写字楼租赁需求活跃，律所扩张态势积极；餐饮对消费增长的拉动作用明显。今年下半年，相信随着SKP与汉街万达广场等优质项目入市，武汉市的消费能级将持续攀升。”戴德梁行武汉公司总经理周星总结称。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）

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