底商 or综合体？NO！这才是住宅小区配套商业的“正确打开模式”……

---住宅底商的人流相对稳定，但业态种类受限制大，门店开来开去，能经营的就那几样东西， 竞争门槛低且同质化严重。所以底商投资，要么自带经营流量，要么占据人行出入的优势位置。

▲以十足便利店为例，一般都开在小区出入口转角

---综合体业态丰富，但人流受到区位和开发商整体运营水平的影响很大，动辄几十万方的体量，需要很大的人口密度和较强的辐射半径来支撑。近年来，市区的商业综合体建设步伐很快，相互间客流竞争激烈，一着不慎有可能满盘皆输。

▲印象城夜景

比如绿轴的印象城开业后，对城东的吾悦广场和城南的万象城截流就非常明显。而当老港区的万象城开张的时候，又会给其它综合体带来巨大的压力。

▲市区几大综合体区位示意/不代表具体位置

还有团队运营水平不够专业的三江立体城商业综合体，已经是门可罗雀，就差关门大吉了。如果买了这样的综合体摊位或者在此经营，恐怕是要血本无归了。

▲图片来源：温州房产圈，拍摄时间10月23日

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其实，温州的住宅小区，需要介于商业综合体和小区底商之间的另一种业态——社区商业邻里中心。

不同于综合体和小区底商的业态形式，邻里中心围绕周边居住小区， 系统构建了一套完善的 家庭生活延伸体系。

邻里中心源于新加坡，然后被带到苏州工业园区，在苏州遍地开花。近年来，其它一些大城市也纷纷效仿规划布局。

类似邻里中心这种业态，温州市区大概有这么几个地方：

---绿轴板块的白麓里；

---瓯海中心区的中梁·亿象广场；

---六虹桥路的西江月印象里。

中梁亿象广场和白麓里建成和投入经营较早，周边的居住小区围绕，不缺人气。但致命的是，当时政府对此空有业态规划，却没有考虑好后续如何运营，地块一卖，啥事都不管了。

开发商拿到类似商业配套地块后， 从利益最大化角度考虑，自然是能卖尽卖！由此，在设计上就产生了以下几个先天缺陷：

---把产权单元（最小的销售单元）设计得越小越好，越小意味着总价门槛低，容易出售。

---开发商卖光后，拍屁股走人，根本 不会考虑后期如何运营招商。

---产权分割越小，小业主越多，越难以统一招商，有档次的业态没法入驻。

于是，白麓里和亿象广场就成了另一种形式的住宅区底商。

▲白麓里实景/图片来源网络

▲亿象广场实景/图片来源网络

白麓里和亿象广场周边不缺人气，但产权分割太细、经营割裂的后果，是商铺的周转很快，经营不稳定，大家各自为政。

我们平时去逛这两个地方，会发现，只要是业态相比底商有一定档次提升的，生意都非常好。比如亿象广场的叶氏兄弟饭摊、白麓里的东山海鲜楼等。

对于白麓里和亿象广场经营的一盘散沙，政府显然是吸取了教训。在西江月印象里的地块出让时，政府 明确了开发商自持的商业比例，通过约定不得 分割出售，且 要求开发商在给定期限内完成统一招商工作。

▲印象里实景

于是，我们在印象里看到了与社区底商有很大差异的业态布局，中西餐饮、较大型的超市、健身瑜伽、咖啡休闲、书店教育培训等等， 业态丰富且互补性强。

▲印象里实景

但是，西江月印象里的关键问题在于，周边都是交通主干道，对人行活动的影响很大；住宅小区不密集，入住率也不太高，所以人气一时之间难以汇笼。

没有人气，空有好的业态规划也无济于事。

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综上，我们可以得出一些结论，即成熟的社区商业邻里中心，应当具备以下几个条件：

---周边居住小区围绕，居住密度较大；

---邻里中心商业体量适中；

---开发商必须自持相当比例商业，统一招商统一运营；

---周边小区人行可达方便。

下面，我们来看看市区目前在建的另一个社区商业邻里中心样本——南湖未来one，看看它是否有潜力成为一个理想的社区邻里中心。

南湖未来one是以瓯海南湖未来社区为依托的商业配套项目，项目位于温州瓯海区霞坊路与龙霞路交叉口，占地约2.79万方，在融入所谓未来社区“九大场景”的前提之下，打造了约11万方社区邻里商业综合体，涵盖商铺、公寓、精品酒店、共享办公、农贸生鲜超市五大业态。

▲南湖未来社区B-12出让地块所在位置，即为南湖未来one项目

建筑上采用退台式设计，还采取了空中连廊设计，连通未来之星、未来社区南区的人流集中到综合体之中。

从周边规划和项目实施情况来看，未来one作为社区商业邻里中心，条件相对还不错。

---周边住宅区相对比较密集。

▲南湖未来ONE相对区位/仅供参考，以实际为准

但是需要注意的是，周边楼盘原来投资客较多，这会在一定程度上影响入住率。所以未来人气，还有赖于隔壁温州中学附属学校的投入使用和办学情况。

---商业面积2万多方，体量适中，开发商自持商业40%，有利于后期招商和运营。

▲业态分布落位意向/仅供参考，以实际为准

---与周边住宅小区专设人行立体交通系统，尽量避开车行干扰。可达性较好。

▲效果图/仅供参考，以实际为准

---北侧沿河，有利于构建人行休闲动线体系，走走停停，嬉嬉看看，相对能留住人气。

▲效果图/仅供参考，以实际为准

当然，南湖未来ONE也有一个负面影响因素，那就是 与商业综合体万象城的距离较短，如何在业态分布上，做出与小区底商和大型商业综合体差异化的特色，利用周边小区人行可达性强、动线链接紧密的长处留住人气，是其未来运营的一个关键点。

好了，今天就聊到这儿。关于南湖未来one能否成为温州社区商业邻里中心的范本？让我们拭目以待。

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