国策视点

2、累加法，即以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象即其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。现实中绝对安全无风险的投资是不存在的，通常取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如国债利率、银行存款利率。

二、求取报酬率时要注意的几个事项

其实报酬率确定都含有一些估价师的主观选择性，需要估价师运用自己已经掌握的理论知识并结合当地市场的实际情况，根据积累的估价经验来判断，故求取报酬率应注意以下几个事项：

1、考虑风险补偿

在确定投资报酬率时，要体现风险的补偿，特别是不可消除的风险，因此估价对象所在的行业若风险较高，则投资报酬率亦高，这是因为高风险高收益，从而使投资者期望的收益率也提高的原因。从公式角度看，高的投资报酬率使评估现值降低，说明现在低投入，将来高回报，也适合高风险行业的特征。

2、投资报酬率应是客观收益率

投资报酬率是行业中绝大多数投资者所认同的最低期望投资收益率，是客观存在的收益率，而不是实际收益率，不是个案的收益率，这就如同评估项目中的行业基准收益率和个案项目的内部收益率一样。

3、净收益与报酬率计算口径应一致

房地产未来净收益与投资报酬率的计算口径应相一致，净收益应指房地产自身产生的客观净收益，如果将不是房地产本身产生的收益（例：自营的商业综合体属于经营者的经营收益和加油加气站特许经营权），也计入到房地产净收益中，这势必会产生估价泡沫，因此计算时必须保证净收益的计算与投资报酬率口径一致。

（1）自营商业综合体中属于经营者的收益

在实际操作过程中，对于自营的商业综合体，都包含了属于经营者本身的经营经验所产生的经营收益。该部分产生的收益不能计入房地产净收益中。

（2）加油加气站特许经营权

加油加气站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油加气站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油加气站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。

加油加气站属于特殊行业，经营者需获得特许经营权方能经营，但是因为这一部分产生的经营收益不属于房地产本身产生的收益，不能计入房地产净收益中。

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