年报解读｜保利发展控股：逆势稳健增长、盈利能力增加、综合实力全面提升，不动产生态平台卓越竞争力显现

扫描右侧二维码

· 获取房企年报解读系列报告

· 了解中指地产企业研究服务

4月18日，保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）（以下简称保利发展）正式发布2021年年报。

刚刚过去的2021年是行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年，房企三道红线、银行贷款集中度管理、土地出让两集中、二手房指导价等政策陆续出台对房地产企业的发展提出了更高的要求和挑战。

作为行业领军企业，过去一年，和行业众多房企一样，保利发展经受了行业出清带来的波动和挑战。但得益于强大的综合实力和一贯稳健的经营风格，在充满不确定性的市场环境中，公司仍然实现了稳定的发展和增长。

报告期内，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元；归母净利润273.88亿元。

近日中国证监会主席易会满指出，当前和今后一个时期仍是上市公司高质量发展的重要战略机遇期，基本市场发展将坚持“四个不变”：深化改革的方向不会变；高水平开放的步伐不会变；落实“两个毫不动摇”方针的坚定态度不会变；继续大力支持国资国企改革、做强做优做大国有资本；凝聚合力保持健康平稳发展的态势不会变。上市公司要着力提升“五种能力”，迈向高质量发展阶段：一是抓基础，巩固治理能力；二是强主业，增强竞争能力；三是育长板，提升创新能力；四是增韧性，提高抗风险能力；五是重效益，提升回报能力。

2022年北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，旨在发掘行业中综合实力强、经营稳健的优秀房地产企业，推动行业健康、良性发展。保利发展控股荣膺“2022中国房地产百强企业”，同时荣获年度社会责任感企业、城市更新优秀企业，在盈利性、规模性、融资能力领域位居百强企业TOP10。

销售规模行业前四，市场地位不断巩固，综合实力不断提升

报告期内，房地产市场销售出现一定波动，但公司仍延续了过去几年持续增长的态势，综合实力不断提升。

年报显示，2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。

2021年，保利发展的销售规模位居行业第四，并逐步缩小了与前三的差距。

报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元；归母净利润273.88亿元；公司毛利率为26.80%；公司净利率为13.05%。截至报告期末，公司总资产达13999.33亿，归母净资产1955.61亿。

稳增长与防风险兼顾、实现回笼金额5020亿元、在手现金1713.84亿元，均居行业高位

保利发展控股一向尊重市场规律，追求规模发展的同时，不忘兼顾风险防范。多年以来，保利始终以现金流的绝对安全作为风控底线，强化现金流管理，在现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。

2021年，保利发展实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位。在手货币资金1713.84亿。

同时，保利发展提升资金管理精细度，释放存量资金，有效应对集中供地带来的资金峰值需求。在尊重市场规律，追求规模发展的同时，兼顾风险防范与平稳增长的需求，瞄准人民高品质生活需求，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台，在服务美好生活需要中做优做强，实现国有资本的保值增值。

负债率处于行业低位，绿档龙头房企成色更足，抗风险能力持续提高

保利发展控股始终坚持稳健可持续发展理念，保持健康的资产结构，负债率等指标稳定处于行业低位。各项指标均低于“三条红线”控制标准，属于“绿档”企业。

另外，保利发展不断强化现金流管理，不断探索、创新融资方式，进一步提升抗风险能力。

平均融资成本为4.46%，继续保持业内领先优势

在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，保利发展抢抓低成本资源，报告期内发行公司债87亿元、中期票据100亿元，平均融资成本为4.46%。

截至2021年末，保利发展有息负债规模为3382亿元，有息负债综合成本仅约4.46%，较去年末下降31个基点，继续保持业内领先优势。

经过本轮调控，我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，行业运行逻辑也随之发生根本改变，呈现“五化”趋势。

一是去金融化，房企要保持适度杠杆，不能过度借贷；消费端也不能把房子作为金融产品。二是制造业化，土地红利不再、利润下行，必须用制造业思维和精益管理的理念。三是极致专业化，产品和服务都要做到最好。四是功能民生化，民生保障是最根本的。五是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强、弱者恒弱，行业门槛也会越来越高。

城市群深耕效果显著，核心区域贡献提升、单城签约过百亿城市17个

在行业面临一定困难的2021年，保利发展之所以能取得一定成绩，一方面源于公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口；另一方面，持续坚持的城市群深耕战略也取得了良好的效果。

经过近30年的发展和积累，保利发展已形成以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系保持良好的可持续发展能力。

报告期内，保利发展38个核心城市销售贡献达78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿元，合计销售占比达53%。

2021年，保利发展单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿，杭州突破300亿，南京、北京超200亿，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿。

城市群布局多点开花，土储结构不断优化

2021年，22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化。保利发展仍保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。

2021年，全年拓展项目145个，新增计容面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。

同时，保利发展注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%，与去年相比保持稳定。

从土地储备分布来看，保利发展控股形成了以珠三角、长三角、京津冀为核心，中西部城市群、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。

当下，地产行业正迈向峰值右肩的“减量发展”时代，行业生命周期仍处成熟期，接下来关键在于把握结构性的机会。

经过近30年的发展和积累，形成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的布局体系保持良好的可持续发展能力，保利发展主动承担城市共建责任，不断加大城市群聚焦和深耕力度，深度参与城市更新项目，打造了包括广州海珠区琶洲旧改项目的全国城市有机更新范本，目前保利发展控股城市更新领域规划建筑面积超过6000万平米，将惠及超过10万人民群众。与此同时，旗下保利物业、商业、文旅发挥在旧社区改造、资产和社区运营、商圈盘活等方面的专业能力，通过微改造助力老城区人民居住环境的改善。

坚持服务为本，不动产生态产业规模持续扩大

保利发展控股坚持“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略定位，持续发力多元业务协同发展，不断拓展上下游产业布局，争做产业链“链长”，发挥国有经济在行业中的战略支撑作用。

在十三五规划末期，保利发展结合行业发展新趋势与市场新特点，形成基于“不动产生态发展平台”战略的高质量发展格局，相关产业再上新台阶。

综合服务方面，报告期内，保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提升。截至报告期末，保利物业在管面积达4.65亿平方米，合同面积达6.56亿平方米，合同管理项目2428个。全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。

保利商业积极扩展业务规模，截至2021年末，已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米。

保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心20个，客房近5000间。年内，保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商，以专业的运营服务能力，为赛事的顺利举办提供保障。

公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

不动产金融方面，公司基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

勇担央企职责，坚定践行国家战略，融入国家发展大局

保利发展一如既往秉持央企责任，确保公司实现均好发展业绩增长的同时，积极践行社会责任，用实际行动回馈社会。

大事难事看担当，疫情之下，保利发展控股紧扣“保国利民”职责，统筹推进各业务板块协同作战、联防联控，打造了抓实抓细疫情防控、有序有力推进复工复产的发展局面，为维护社会秩序、推动社会经济稳定发展贡献保利力量。

发挥国有企业重要支柱作用，贴合国家战略导向，布局产业链上下游十二大领域，并积极参与基层社会治理、保障性住房、长租公寓、大健康产业等民生项目的建设和投入。在乡村振兴、共同富裕、双碳等社会长期高度关注的课题，践行央企社会责任，不断发挥国有经济在行业的战略支撑作用。

发挥央企在服务国家城镇化、区域化建设的重大战略作用

积极打通社会基层治理的最后一公里，抓住国家治理体系现代化建设的机遇，不仅围绕长江经济带发展，粤港澳大湾区建设等国家重大战略不断扩大投资，同时在行业率先开创物业公共服务的管理先河，开辟了第二赛道，融入社会基层治理，获得了多地政府和人民的广泛好评。

助力健康中国和积极应对人口老龄化的国家战略

保利发展控股持续聚焦健康中国和积极应对人口老龄化的国家战略，构筑多维立体健康的康养生态圈，创建中国式健康、幸福、文化养老生活方式。截至目前在全国布局超过50家养老项目，累计服务人次超过10万。

深入贯彻落实巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的决策部署

保利发展控股自2012年以来，先后选派了10名优秀干部到一线去进行扶贫，持续投入近4亿元的帮扶资金，累计向广东慈善总会投入2000万元的扶贫开发专项资金，累计采购近1200万的定点扶贫县农特产品。

助推国家保障性租赁住房的事业发展，参与保障性住房建设，加快发展长租房市场，在建设商品房的同时，努力探索新发展模式，聚焦民生实事，以实际行动服务城市人才，助力社会发展。

今年年初，保利发展控股与中国建设银行等中央企业签署发展保障性租赁住房战略合作协议，在长租房市场及保障性租赁住房领域先行先试，以人民群众安居为已任，构筑中国住房的新生态。在多渠道供应租赁住房进行全面实践，同时在集体经营性建设用地、人才公寓、产业园配套、存量闲置房屋建设、新供应国有建设用地，并举发展保障型租赁住房。自2006年开始已累计建设政策性保障性住房超过了100个，建筑面积近1000万平方米，截至目前已为超3万名城市青年提供安居之所。未来保利发展控股仍将继续深耕优质长租公寓，在创新和探索中不断前行，持续提升产品服务，助力解决新市民青年人的安居梦。

一花独放不是春！

过去一年，尽管行业遭遇了一定的挑战和波动，但房地产行业仍处成熟期，人口持续流入、基本面向好的大中城市，市场有望保持成长。

未来，保利发展将充分发挥行业担当，坚持“房住不炒”，聚焦高质量发展，推动行业回归实体经济本原，为稳增长、扩内需、调结构，实现“租购并举”“住有所居”做出更大的、应有的贡献。

扫描右侧二维码

· 获取房企年报解读系列报告

· 了解中指地产企业研究服务