2023年上半年杭州房地产市场形势总结

2023年上半年，在全国楼市政策宽松的环境下，杭州市场展现出复苏的势头，但土地、新房、二手房市场复苏表现截然不同。土地市场持续高热，吸引外来企业不断，而新房、二手房市场则高开平走，复苏持续力不及预期，下文将具体盘点2023年上半年杭州房地产市场表现。

楼市政策：按区施策，精准松绑，政策基调延续宽松

杭州政策盘点：按区松绑政策精准，优化限购门槛、加强购房补贴助力需求入市

2023年上半年，杭州楼市政策延续放松趋势，且放松更加精细化，从往年的“因城施策”基本过渡到“按区施策、一区一策”方向，主要内容围绕差异化限购范围调整、购房补贴、放松落户门槛等。

限购范围进一步收缩，上半年临平、萧山、余杭、钱塘4区的部分下属街道放松限购，调整后，杭州市限购低门槛区域由2区扩容至临安、富阳、临平、钱塘4区。

临安购房补贴力度加大，拱墅补贴针对“双百”企业人才。上半年拱墅、临安相继出台购房补贴政策，相比之下临安政策惠及面更广、力度更大，例如补贴新房总价的1.5%、本科学历购房补贴10万等。而拱墅区政策针对企业人才，惠及面相对有限。

图：2023上半年杭州楼市政策盘点

土地市场：民企份额超七成，土拍热度持续高涨

上半年，杭州市区涉宅用地出让金回归全国第一，土拍市场保持高热，走出独立行情。1-6月累计成交66幅地块，总出让建面534.2万方，揽金953.4亿元，虽然整体规模处于相对低位，但土拍热度高昂，封顶摇号地块占比高达62%，平均溢价率9.3%低位回升。

宅地成交：出让金回归全国第一，土拍热度提升明显

对比全国土拍市场，杭州活跃度较高，上半年经营性用地出让金额仅次于北京，位居全国第二，但涉宅用地出让金953亿元回归全国第一，领先北京95亿元。出让规模触底回升，但同比2022上半年仍有明显降幅，上半年成交建面534.2万方，同比下跌41%，处于近几年相对低位。土拍热度提升明显，上半年平均溢价率9.3%，环、同比均有超3.4个百分点的提升。

集中供地：供地节奏小步快跑，低密供应大幅增加，土拍持续高热

上半年共完成7次集中供地（2022年五批次于2023年完成出让），合计出让涉宅用地66宗。上半年供地节奏明显加快，且每次供地量少质优，土拍热度逐步攀升，具体呈现以下特征：

特征1：供地节奏多频少量，每月拍地成常态

自2022年12月自然资源部发布《规范住宅用地信息公开工作》通知后，杭州先后公布2次供地清单，供地频次明显提速，上半年完成7次土地出让，普遍保持每月一拍地的节奏，平均每批成交10幅地块、80万方规划建面，对比2022年同期（一、二批次平均52幅、454万方），每批次供地规模缩量明显。

特征2：土拍市场持续高热，超六成地块触顶摇号

各批次封顶摇号占比普遍超过60%，尤其是第五批次，最高80%的地块均达到溢价上限，竞争极其激烈，从参与摇号的企业数量看，各批次平均153家，第五批次江湾新城地块吸引70家企业摇号，该地块中签率低至1.42%。

杭州土拍的火热，一方面是市场韧性较强所致，相对于其他二线城市，杭州新房去化有保障；另一方面，浙江民企活跃，企业投资策略多样，即使边缘地块同样能匹配适合拿地的企业。同时，亚运会不停工停产政策的落地，充分展现政府政策制定的灵活性，帮助企业排除顾虑。

特征3：低密地块大幅供应，近郊城区未来产品趋改善化

容积率低于2.0的低密地块供应大幅提升，占比高达52%，其中容积率1-1.5地块出让幅数占比27.3%，容积率1.5-2的地块占比为24.2%，较2022年分别提升13.6、11.4个百分点。

从区域看，临平、萧山低密地块供应数量靠前，临安、西湖则100%为低密地块，此类区域未来产品或趋改善化，将迎合当下改善为主导的需求，增加购房者选择多样性。同时，企业可通过产品的提升，实现差异化竞争。

特征4：供地集中近郊城区，土拍热度蔓延至三、四圈层板块

上半年，杭州土拍集中余杭、临平等近郊城区，其次是核心区。土拍热度有向外蔓延趋势，老余杭、崇贤新城、中泰、闲林、新街等三、四圈层板块溢价率明显提升。

分区域看，近郊城区中，余杭出让建面114.8万方领跑全市，土地出让金198.8亿元，与上城区203.8亿元仅5亿之差。核心区拱墅拍地热度较低，平均溢价率4.1%、封顶摇号地块占比40%均落后，上半年出让5幅地块中，4幅地块因地段、商办类物业等问题，均以底价成交。

分板块看，奥体博览城、宁围、钱江世纪城、城东新城、江湾新城等核心或核心外溢第一圈层板块溢价率均超11.9%；老余杭、崇贤新城、一桥南、龙坞景区、中泰等三四圈层板块，或由于板块断供，或政府让利空间较大、或由于地块质量较好，也备受房企青睐，溢价率在11.5%以上；相对来说，锦城、青山湖科技城、新塘、银湖科技城等板块房企拿地意愿低，基本底价成交。

房企拿地：本土民企高度活跃，首次入杭企业不断

自2023年一批次，杭州本土民企拿地金额占比持续扩大，从一批次的38.9%增长至六批次79.2%，上半年合计占比达54.4%，若加上外来民企份额，民企对杭州上半年土地出让金贡献高达75.5%。

上半年拍地新面孔不断，吸引了南通神辉、中腾置业、南海雅置、国泰世纪等超11家外来房企首次入杭，加剧地块竞争难度，本土企业与外来企业拿地、开发策略呈现以下趋势：

深耕型企业被迫外围拿地，以稳固市占

例如滨江这类区域深耕型房企，被迫获取外围地块以保市场占有率。上半年滨江通过公开市场摘得12幅地块，其中仅4幅地块是摇号获取，7幅地块是通过低溢价或底价摘得。此类地块或位置偏远（如河庄、东湖等），或可售货值较低（新塘、江干科技园地块均包含商办类物业），房企关注度相对较低。

首次入杭企业积极寻求合作，借力品牌房企

首次入杭企业获地后通常选择合作开发，以分摊项目风险。在合作企业选择上，国央企更青睐同类型企业，例如北科建、南通神辉（南通市通州区控股）与招商合作，浙江交控与万科（混合所有制）合作，国央企对各类支出要求更严格、更规范，因此与同类型企业合作，更利于合作把控；而民企如浙江中顺、金汇世纪、国泰世纪等则更倾向于滨江、绿城等头部企业，品牌、产品力出众，合作更加灵活。

新房市场：市场“高开平走”，复苏持续力不足

2023年已走完半程，杭州楼市稳有余而不足，市场热度不及预期，周期内成交在3月短暂冲高后难以为继。此外，新房、二手房市场需求结构呈现出“截然不同”的特征：新房市场核心区改善项目仍维持较高热度，外围刚需热度开始下降；二手房市场则近郊刚需大盘主导需求，未来这种深度分化行情或将持续。

市场整体表现：市场仍处复苏通道，但供需两端稍显疲软，复苏不及预期

2023年上半年疫情放开，政策环境持续宽松，市场总体呈现复苏态势，上半年成交面积608.8万方，同比上涨63.6%，但环比2022年下半年，仍有3.1%的降幅。且供应规模受去年下半年供地收缩影响，环比下降18.9%，供应相对有限，未能支撑需求端持续扩大，因此市场复苏不足预期。

月度表现：3月止涨后成交走低，上半年先热后淡，持续力不足

上半年杭州市场呈现出先扬后抑、先热后淡的走势。2023年初受益于疫情管控全面解绑，加上降低利率、调控政策持续优化等外部利好因素刺激，购房者积压的需求集中释放，市场出现了久违的小阳春行情，成交量持续走高，尤其是3月申花、钱二、奥体、世纪城等热门板块房源供应不断，成交创21年9月以来最高峰。

但进入二季度，市场增长动能减弱，尤其是4月后期杭曜置地中心、馥香园等热门楼盘纷纷收官，核心圈供应青黄不接，后继乏力，5、6月份成交下滑显著。6月20日，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，最后一周新房成交出现小幅翘尾，但实质性带动较为有限，房地产市场调整压力依然较大。

价格预期：结构性因素致使价格指数环比累计下跌0.08%

根据2023年上半年，杭州新建住宅价格环比累计下跌0.08%。5月开始，新房价格指数结束2022年以来持续16个月的环比上涨态势，6月最新价格指数环比下跌0.12%至29443元/㎡，同比涨幅缩减至0.85%。究其原因，一季度杭州如江湾新城、申花等核心盘推盘入市相对较多，5月起略有下滑，结构性因素致使价格指数略有回落。

区域结构：一二圈层成交占比近9成，区域持续分化

2023年上半年区域分化行情持续：一二圈层板块成交流速快，库存见底；三圈层远郊城区去化流速慢，库存积压。

1-6月核心四区共成交182.8万㎡，占比30%。各大板块中，申花、江湾新城成交居全市前列。从存量压力来看，核心区供应稀缺，去化迅速，出清周期均在3个月以下。

二圈层近郊城区是杭州楼市供销主力，供应、成交规模分别占比52.3%、59.4%，余杭萧山以超110万㎡的成交面积领跑杭城11区，板块中以未来科技城、临平新城、北部新城等供应大户成交领跑；四城区存量压力也非常小，出清周期在3-4个月之间；

富阳、临安两大远郊城区上半年成交规模均不足40万㎡，总成交占比仅10.6%；存量持续高企，出清周期分别高达14.6个月和24个月，区域内项目流摇和花式促销成常态。

从环比表现来看，11区中萧山区表现最为出色，尽管供应规模微幅下降，但由于区域内钱江世纪城、奥体等板块新上市不少红盘，成交规模大涨（涨幅84.9%）；西湖区、钱塘区、临平区成交涨幅也在30%以上；富阳区由于上半年供应规模环比大增117.8%，成交量由此增长了12.1%。除以上四区之外，其余七大城区成交量均有所下降，尤其是滨江和上城供应急剧减少，需求规模降幅排在前列。

产品结构：刚需占比提升明显，高改成交持续坚挺，两极化现象加强

受供应结构影响，杭州楼市需求走向两极化，中低端刚需和高端改善需求释放积极。100㎡以下面积段&总价350W以下的刚需产品占比均显著扩大，环比分别扩大6个百分点和10.1个百分点；面积段170㎡以上房源成交占比扩大了3个百分点，总价950W以上的高端改善房源成交坚挺，占比5.7%且仍在小幅扩大。

图：2023年上半年杭州市区住宅成交面积段和总价段分布

热销项目：核心板块改善项目热销，刚需项目未来云城、星图光年轩跻身前十

热销项目多为核心板块的改善楼盘，申花和江湾新城分别有2个、3个项目入榜。申花板块的绿城馥香园上半年四开四罄，以93.2亿元绝对领先的销售额高居排行榜首位；杭曜置地中心、馥源庭位居第二、三位，销售金额超50亿元；未来科技城的绿城汀岸辰风里排在第四位，总销售额43.3亿元；江湾新城三大“潮”字头项目包揽第五、六、七位次；滨江西兴的江斓映象府以29.7亿元的销售金额居第十位。

房价3W以下的入榜项目有两个，分别为临平新城的中骏鼎湖未来云城和良渚新城的星图光年轩，项目以大体量供应取胜，产品主要针对刚需刚改需求，成交金额排行第八、九名。

表：2023年上半年杭州市区住宅销售金额TOP10项目

新开盘表现：推盘及登记量环比减少超三成，中签流摇呈走高趋势

上半年，杭州市区新开盘房源40354套，总计产生了193次摇号，摇号率62.1%，累计有94320户购房家庭入场摇号选房，环比减少38%，平均中签率42.8%，环比上升2.3个百分点。开盘市场表现整体不如2022年，摇号人数大幅减少，流摇率和中签率也呈现走高趋势。

月度开盘：“金三银四”迎短暂小阳春，但整体推盘及登记人数下跌超3成

1、2月份受春节假期、疫情等因素叠加影响，新开盘市场低迷开局。3月红盘入市，市场出现期待的“小阳春”行情，新房推盘量超过万套，入围的摇号家庭数量达到约2.5万户，均达到2023年上半年月度之最。而此后的4-6月，推盘量逐月递减，一方面不少板块新房清盘收官之后，进入断供状态，另一方面与地块供应及上市节奏有关，杭州2023年以来小步快走的供地模式决定了后续杭州推盘难现大规模推盘的盛况。

从摇号热度来看，摇号市场表现最好的也是3、4两月，中签率和流摇率均处于周期内双低，5月摇号热度降温，6月个别红盘入市，摇号热度有所回升，但仍处于难以达到3、4月水平。

板块分化：高端项目中签率低至2.3%依旧坚挺，随登记人数减少流摇圈有扩大趋势

2023年板块分化趋势愈加严峻，市中心的高端改善板块摇号更难，金融城板块一马当先，中签率仅2.3%；紧随其后的是翠苑和申花，平均中签率仅10.7%和11.9%。西兴、钱江世纪城、文晖和三墩北板块中签率低于20%，摇号热度也非常高。上半年以上热点板块项目屡屡触发顶格社保，个别超级红盘更是直接限售五年。另外也有部分二三圈层板块表现出色，如三塘、闻堰、铁路北、新街、未来科技城等中签率也在20%-30%之间。

与22年下半年对比，部分板块中签率表现变动较大。龙坞景区、下沙沿江、三墩北、临平新城、三塘等板块或为区域核心区域，或库存稀缺板块，整体中签率呈现走低趋势。而不少前期比较火热的刚需刚改板块摇号客户明显减少，中签率走高。如未科在二手房价差急剧缩小以及供应紧缺下中签率逐渐回升；良渚、北部新城、闲林、笕桥等板块首开卖不完已成常态；宁围、运河新城、湘北、河庄、老余杭等板块近期项目开盘多流摇，“流摇圈”进一步扩大。

热点楼盘：十大红盘19次触发社保排序，IFC、月赋杭承府领衔热度之最

尽管上半年新开盘市场整体温度有所下降，但依旧诞生了不少红盘，1-6月有19次摇号触发社保排序机制，涉及10个项目，中签率20%以内的项目也有18个。大部分楼盘位于申花、钱江世纪城等当红热门板块，产品类型以改善型为主，不乏户型大、总价高的高端豪宅。

二手房市场：市场冲高回落，二手房完全进入买方市场

成交走势：上半年成交二手房源3万套，月度呈现倒“V”型走势

2023年上半年杭州全市（市区+三县）共计成交二手住宅30653套，月均成交5109套，环比↑54.8%，同比↑52.9%，处于近三年次高峰（仅次于2021年上半年）。

月度市场呈现倒“V”型走势。1月由于春节假期，市场低迷开局；2月复工，前期低迷市场压抑的需求开始集中释放，成交量快速增长；3月成交规模达到峰值8737套，市场热度直追2021年上半年。经过一轮需求释放，市场复苏后继乏力，4月成交规模开始持续下降，环比跌幅近2成，6月成交量跌破4000套。

表：2021年1月以来杭州（市区+三县）二手住宅月度成交走势

价格表现：以价换量成为主旋律，均价累计环比降幅扩大，同比止涨转跌

上半年，杭州二手房成交价格累计下跌0.81%↓，较去年下半年跌幅扩大0.4个百分点；同比止涨转跌，跌幅为1.21%↓，以价换量成为市场主流。

其主要原因有：1、投资客抓住一季度行情有所抬头的机会，采取以价换量策略，抓紧出货；2、当前二手房挂牌量高达28万套，买方市场下卖方被迫降价；3、近两年是新房交付大年，大量次新房入市对老小区价格形成冲击。尤其是市中心以刚需客户为主的老小区跌幅较大，朝晖、和平、大关等小区的房源挂牌单价，与2021年高点时相比跌幅已超30%。

图：2021年1月以来杭州市区（不含富阳、临安）二手房成交均价环同比涨跌幅走势

热销项目：刚需大盘霸榜，近郊项目仍是成交主力

上半年，杭州二手住宅成交TOP10中的项目均为2000户以上的刚需大盘，其中翡翠城、绿城桃源小镇、杨柳郡等均是由多个组团组成的超级大盘。TOP10项目普遍位于闲林、义桥、良渚、东湖等近郊板块，这些板块配套成熟，二手房均价在3万元/㎡左右，是当下二手房的主流成交板块。

图：2023年上半年杭州市区二手住宅成交套数TOP10项目

趋势研判：市场增长动力较弱，或连带土拍热度下滑，调整压力犹在

政策趋势：

下半年政策加力预期增强，但取决于宏观基本面的变化，若经济转弱超预期，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地，结合当前杭州市场，下半年杭州或有以下趋势：

进一步优化差异化限购政策，萧山、余杭、钱塘等二、三圈层或将继续合理纠偏，购房补贴、团购优惠等方面或加大刺激力度，助推需求入市。

二手支持政策有望加强，5月住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，鼓励经纪机构合理降低服务费用，目前杭州二手房库存积压，交易费用尚有降低空间，未来有望在税费补贴、规范中介费等方面做文章。

土拍趋势：

上半年，杭州市区先后公布了第一、二批供地清单，合计125宗地，截至上半年杭州仅出让66宗地块，清单完成率仅48%，尚有59宗地块581万方建面待出让，因此预估下半年土地供应量仍充盈。

但考虑到新房及二手房市场高开平走，市场复苏持续性不足，且六批次土拍热度已出现下滑苗头，若7、8月市场继续呈现下行趋势，则下半年企业拿地会趋于谨慎，土拍热度将有所下滑。

市场趋势：

上半年，杭州楼市稳有余而不足，市场热度不及预期，周期内成交在3月短暂冲高后难以为继，且市场分化现象犹存。展望下半年，我们预测，在没有重大政策利好刺激的情况下，三季度市场行情或将延续平淡，成交亦难有大幅放量空间，二手房调整压力明显高于新房市场。

新房：下半年市场表现主要取决于供需两端。从供应端来看，22年下半年开始杭州少量多频的供地特征导致后续新房供应有限（23年7次集中土拍仅供应66宗宅地），叠加改善盘供应短缺的结构因素，供应端对市场的刺激将有限；需求端，当前购房者置业信心不足，市场预期仍偏弱，真实购房需求在减少。基于供应约束和市场预期不足双重要素考量，我们认为下半年杭州新房市场总体成交大概率低位维稳，月度或受个别红盘入市或政策影响，呈现脉冲式调整状态。

二手房：市场仍在持续筑底，下半年二手房成交不容乐观。据粗略统计，当前杭州挂牌量28万套，且上半年交付楼盘超60个，超6万套房源进入二手房市场，面临巨量的挂牌和交付规模，买卖双方进入新的博弈周期，叠加新房市场对购房者产生的分流，预计量价调整态势仍将持续。月度走势来看，三季度作为二手房带看的年内低谷期，预计下半年成交量将先抑后扬。

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政策解读：

降息落地，能否提振楼市？

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关键时刻！房地产不应再拖经济后腿了

https://www.cih-index.com/report/detail/55919.html

2023年上半年中国房地产政策盘点

https://www.cih-index.com/report/detail/57043.html

企业研究：

2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/56647.html

2023年1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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上市民营房企退市潮起，下一家是谁？

https://www.cih-index.com/report/detail/56144.html

房地产市场：

2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望

https://www.cih-index.com/report/detail/56643.html

2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/56449.html

2023年上半年全国新开盘总结报告

https://www.cih-index.com/report/detail/56646.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年6月）

https://www.cih-index.com/report/detail/56651.html

物业研究：

2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中国物业服务百强企业研究报告

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