上海北四区何去何从？

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近30年上海建成区翻了6倍，由202平方公里迅速扩张到1242平方公里。

城市快速扩张，“上只角”、“下只角”差距开始抹平。

原属下只角的新江湾、瑞虹、大宁、长风，普通人开始高攀不起。

大家都以为“上只角”、“下只角”将融为一体时，事情发生了180度大转弯。

差距竟然再次拉大。

上只角、下只角是上海独有词汇，发源于苏州河两侧。

过去苏州河以北发展程度差，被称为下只角，苏州河以南则相反。

后来概念扩展，一些不太发达的地方也被贴上了下角标签。

苏州河以北，主要就是杨浦、虹口、闸北、普陀，被称为北四区。

苏州河以南的静安、黄浦、徐汇、长宁则被称为南四区。

改革开放后北四区获得了长足发展，全部跨入核心市区行列。

然而近十年，北四区发展却不顺利。

2012年至今，南四区经济增速遥遥领先，起点低的北四区却大部分垫底。

差距越拉越大。

北四区翻身仗还有机会吗？

01

上海的城市骨架奠定于民国，当下最高水平的发展区域是中央活动区（CAZ），几乎与民国时期的租界区重合。

1932年上海租界地图

上海中央活动区地图

北四区起点低，当然也是那段时间历史遗留。

公共租界中区，是当时的第三产业中心，分布着大量的公司、银行、商场、洋行等等。

法租界、公共租界西区南部是当时最著名的居住区，大量企业主、买办、文艺界人士住在这里，也是所谓的梧桐区。

沪西这里已经比较远，当时建了很多郊区别墅，尤其是愚园路一带，也是高档居住区。

以上三个片区是当时优质地段，也是南四区的精神内核。

现在侵略者已经被打跑，租界区没了历史光环，上海也出现了大量新的优质地段。

那段时间留下的历史资源却依旧发挥着作用，最起码梧桐树下还是非常宜居。

公共租界西区北部、公共租界东区、老闸北是工厂区，环境自然差了一些。

很多工人就在工厂附近搭个地方住，居住环境也比市区差不少。

老北站这里更是工人疏散中心，人流量很大，治安、城市环境就比较一般。

虹口相对好一些，没那么多工厂，又临近商业中心，医生、教师这些住不起法租界的中产喜欢住在这里。

比如大部分左联成员都在这住过，甚至民国大佬白崇禧、孔祥熙在这都有房子。

比上不足比下有余，虹口一直以中只角身份自居。

建国后各区基本延续了之前定位，杨浦、普陀苏州河、闸北依旧是工厂区，产业中心。

杨浦曾经贡献了上海四分之一的工业产值。

当然北四区比郊区还是好不少，宝山、闵行等等当时还是大片农田。

有段时间市区居民动迁，地址选到了宝山，大家很不开心，觉得地段太差了。

后来把这些土地划到了闸北，事情才算解决，这片区域就是现在的共康路。

共康三村、共康四村、共康中学、共康路地铁站都给了闸北，后来又变成了静安，连跳两级。

如果一直延续之前的区域定位，北四区也会同步发展，不至于被市区落下。

有一天我们迎来了千古未有之大变局。

02

如前所述，上海之前南北向发展，南侧是商业、居住、娱乐中心，北侧是工厂、是产业中心。

上海产业扩张只能不断向北推进，东侧沿杨树浦路向北，西侧跨过苏州河，中部跨过老北站。

改革开放后上海的发展逻辑彻底转变。

80年代上海就迎来了大批外资企业，虹桥经济技术开发区、古北顺势崛起。

90年代后浦东全面开发。

上海开始沿东西向发展。

上海有三座税收百亿楼，分别是金虹桥中心、恒隆广场、国金中心，沿2号线一字排开。

南北两侧，都没有同等级的办公楼出现。

甚至连2号线，原定向北抵达杨浦，后来修改方案向东去了浦东。

东西向发展的趋势如此明显。

那段时间杨浦、普陀、闸北的工厂几乎都是国企，转型后开始走下坡路，外企和民营经济爆发式增长。

杨浦、普陀、闸北的工厂拆不走，只能眼睁睁看着这些外企、民营企业去了浦东、闵行。

工厂需要大片的土地，没办法。

截至目前，在沪外资企业数量7万家，贡献了上海市约四分之一的GDP、约三分之一的税收、二分之一以上的规上工业总产值、近三分之二的外贸进出口总额。

即使是国企也在转型，上海主力国企变成了宝钢、上汽、华虹、东航等等，而不是原来的棉纺织、造纸企业。

这些主力国企几乎都不在北四区。

上海产业中心的地位，逐渐的向浦东、闵行、嘉定、松江等区域倾斜。

北四区地位逐渐下滑。

当然你大爷依旧是你大爷，静安、黄浦、徐汇、长宁的顶级地段再次站在了时代巅峰。

外企来上海后，需要大量的办公空间，却发现上海连办公楼都没有，很多企业只能在酒店办公。

直到1985年，才在黄浦区延安东路建成了第一栋现代化写字楼联谊大厦。

这些顶级的第三产业不需要很多土地，但是需要最优质的地段，静安、黄浦顺势崛起。

90年代后南京西路陆续建成了恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场、嘉里中心、会德丰广场等顶级写字楼。

黄浦区也不甘落后，新天地、K11都是上海新地标。

于是长宁、静安、黄浦、陆家嘴获得了外资总部、金融、贸易等顶级企业。

同时，南四区的商业中心、居住中心地位也再次确立。

从嘉里华庭开始，市区上市的新房几乎都是顶级住宅，无论是社区品质还是居住定位。

这场重大变革之下，南四区依旧是上海居住、商业、娱乐中心，北四区却失去了产业中心地位。

一时间没了方向。

与南四区抢占核心第三产业，自然是没这个底气。

这些产业非常吃地段，中央活动区基本被南四区瓜分，其他区域别抢了。

在CAZ面积上，南四区全面领先，占总面积三分之二左右。

北四区加起来才18%。

与郊区抢占工厂，又没那么多空地。

杨浦是上海二级以下旧里最为集中的中心城区之一，约占全市1/3，还有房龄20年以上的老旧住宅小区670个、约1900万平方米。

这样的条件，与闵行、浦东的沃野万里怎么比？

华为去青浦只有一个原因，青浦能一次性提供2400亩土地。

03

当然北四区也努力过。

普陀真如、杨浦五角场都是副中心，闸北苏河湾、虹口北外滩都是中央活动区。

然而一直不是很顺利。

不过，现在机会来了。

上海的第三次重大变革即将开始。

外资时代已经过去，民营经济信心不足，新的产业类型，你懂的。

其实风水总是轮流转，北四区原先的痛点是拆迁难，眼看着机会溜走也无能为力。

现在拆得动了，拿出了大量空地。

这些空地与郊区比，地段优势拉满。

2017年以来，虹口经济开始起飞，增速超过长宁、静安、黄浦——北外滩终于发力了。

经过多年努力，北外滩拆迁取得了突破，新项目不断落地，吸引了大量企业入驻。

北外滩与陆家嘴顶级办公楼还比不了，田忌赛马却玩儿得转。

北外滩一线的白玉兰广场、来福士广场，与陆家嘴的二线办公楼比，地段没差太多，品质却提升了一个档次。

于是一些金融企业由陆家嘴转移到北外滩，这就是崛起机会。

与郊区比，北外滩是城市会客厅，是黄金三角，地段优势不可比拟。

同理，普陀真如、闸北大宁市北高新、杨浦东外滩，与黄浦、静安比肯定差一些，与郊区抢夺产业却有相当优势。

这些地方原来也是拆迁困难户，现在土地拿出来，一些空间要求中等的企业被吸引过来。

另外，并不是所有区域都要成长为产业中心。

原先的北徐汇只是居住区，凭借着优质的居住环境跻身一级地段。

现在老静安、长宁几乎没新房，黄浦新房都是豪宅，北四区的居住时代来了。

千万级预算买新房，选来选去无非就是普陀、闸北、杨浦内环。

这些新房，与黄浦、静安的老房子相比优势相当大，通勤上能保证，居住体验完全是质的提升。

如果这些区域能充分利用资源优势，也是地段提升的机会所在。

上海有4所985大学，2所都在杨浦，财经类“985”财经大学也在杨浦。

第一梯队的四所公立高中，有2所在杨浦，复旦附中和交大附中。

医疗资源杨浦全市顶级，长海医院、新华医院在全国都排得上号。

这些资源，郊区梦寐以求却迟迟得不到。

如果能配合良好的社区环境、优质的小区品质，杨浦一些地段完全可以脱颖而出。

北四区各区都有自己优势，受限于篇幅不一一解读，感兴趣的朋友可以添加客服微信沟通。

总之，时代不同发展机遇完全不同，北四区也不是没有好的机会。

希望曾经做出巨大贡献的北四区再次走向辉煌。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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