【今日法苑】最高法院:签订合同时,不能预见的损失,如何承担赔偿责任

最高法院：签订合同时，不能预见的损失，如何承担赔偿责任？

阅读提示：根据《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”根据该条规定，若当事人主张的损失属于缔约时无法预见的损失，则法院应当对赔偿范围进行限缩，十起范围不得超过缔约时可预见或应当预见的损失范围。本文将通过梳理一则最高法院判例，阐明上述两条规则在司法实务中的运用。

裁判要旨

土地出让人无能力和条件预见土地受让人受让土地后的开发经营行为和交易行为，土地受让人在土地利用和房屋买卖过程中可能产生的收益或亏损情况系商业风险，与出让人无关。

出让人迟延交付土地的，受让人对土地出让合同无法按期履行应当有预期，并应当及时采取适当措施防止损失扩大，未尽到减损义务导致的损失，出让人不承担赔偿责任。

案情简介

一、2007年3月6日，市政府出具批复，决定海湖管委会全权负责海湖新区所有项目建设、招标、管理等工作。

二、2008年3月15日，市规划局与海宏公司签订市规划局合同，约定市规划局将92205.19㎡土地使用权出让给海宏公司，6月15日前完成宗地交付、出让金支付。海宏公司于同年7月11日付清款项，海湖管委会逾期交地。

三、2008年10月20日，海湖管委会与海宏公司签订海湖管委会合同，约定海湖管委会将202579.92㎡土地使用权出让给海宏公司，2009年3月15日前交地，合同签订90日内付款。海宏公司于2009年12月14日付清款项，海湖管委会逾期交地。

四、2016年3月16日，海湖管委会与海宏公司签订《补缴协议》约定，海宏公司应当补缴土地出让金及城市基础设施配套费；海宏公司提供资产抵押并过户。

五、海宏公司起诉请求判令海湖管委会支付迟延交付土地违约金并赔偿损失。海湖管委会反诉请求判令海宏公司承担迟延支付土地出让金的违约金、迟延开（竣）工的违约金、补缴土地出让金，并要求对抵押资产优先受偿。

六、青海高院认为海湖管委会构成违约，应当赔偿直接损失；海宏公司迟延缴纳土地出让金构成违约，并应当补缴土地出让金。一审判决海湖管委会给付迟延交地违约金、赔偿部分损失，并就抵押资产优先受偿；海宏公司给付迟延支付土地出让金的违约金并补缴土地出让金。海宏公司不服提起上诉。

七、最高法院二审认为海湖管委会与海宏公司均构成违约，应承担相应责任。判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

本案的核心争议在于违约责任及损失认定，围绕上述争议焦点，人民法院做出的裁判要点如下：

第一，海湖管委会逾期交付土地，构成违约。本案中，海湖管委会是案涉两份土地出让合同的实际履行主体，两份合同项下的权利义务均由海湖管委会承继和行使。海湖管委会未及时向海宏公司交付全部土地，构成违约。一审法院依施工许可证载明的颁证日期认定开工时间，确定了案涉两合同项下逾期交付土地违约金数额。

第二，海宏公司未尽到减损义务，海湖管委会仅应赔偿部分损失。本案中，海宏公司在土地出让人逾期交地和瑕疵交地的情况下，未尽到依法所负有的减损义务和责任。海湖管委会应当赔偿因其违约造成的直接损失，对于海宏公司可得利益的减少等间接损失，无需赔偿。

第三，海宏公司迟延交付土地，构成违约。本案中，海宏公司为依照合同约定时间交付土地，应承担两份合同项下迟延缴纳土地出让金的违约金。由于海湖管委会交地迟延、存在瑕疵，故案涉建设项目逾期开、竣工责任不应由海宏公司承担。

第四，《补缴协议》合法有效，应当履行。本案中，《补缴协议》系双方真实意思表示，且已满足生效条件，海宏公司应当按照约定补缴相应的土地出让金。此外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，《补缴协议》中的抵押条款构成让与担保，海湖管委会有权在海宏公司欠付超容积率的土地出让金范围内就抵押财产优先受偿。

实务经验总结

1. 合同对履行义务的顺序进行了约定的，应当依照合同约定。合同对双方当事人的义务及履行顺序进行了明确约定的，应当按照顺序履行。本案中，依照案涉合同约定，应当先付款，再交付土地。也就是说，海湖管委会交付土地的前置条件是海宏公司付款。因此，在海宏公司迟延付款期间，海湖管委会未交付土地不构成违约。二审中，海宏公司以不安履行抗辩权为由主张其不承担违约责任，未得到最高法院支持。

2. 一方当事人违约后，另一方当事人应当遵守“减损规则”。《民法典》第五百九十一条确定了合同违约中的“减损规则”。即当事人一方违约时，对方当事人负有防止损失扩大的减损义务。本案中，海宏公司作为商品房开发和销售市场主体，应对建立商品房预售合同法律关系可能产生的法律责任和合同风险有所预判。其在对土地出让合同无法按期履行应当有预期的情况下，在与房屋买受人签订合同时未采取适当措施防止损失扩大，不符合减损规则。

3. 双方约定对抵押不动产进行过户的，构成让与担保。本案中，双方对所谓“抵押”约定了需要对不动产进行资产过户，不符合典型的抵押设定时不转移标的物占有的形态。但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定，前述约定构成让与担保。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。）

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》（2021.1.1施行）

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

《中华人民共和国合同法》（已失效）

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

法院判决

围绕上述争议焦点，最高法院在本案民事判决书的“本院认为”部分的论述如下：

本案二审的争议焦点一是迟延交地违约金的认定问题，二是海宏公司上诉主张的各项损失认定问题，三是海宏公司是否应当承担逾期支付土地出让金违约责任，四是补缴土地出让金的认定问题。

一、关于迟延交地违约金的认定问题

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。海湖管委会迟延交地，应当按照合同约定承担违约责任。一审判决在认定海宏公司“接受迟延交付”事实的同时，认定由海湖管委会承担迟延交地违约责任，海宏公司关于该事实认定的上诉理由并不影响本案责任的承担。

关于迟延交地违约金的计算基数问题。海湖管委会按照拆迁进度分批交付土地，海宏公司收取土地后即开始建设。在双方当事人通过履行行为已经将整体交地变更为分批交地，且未具体确定各楼栋所占用土地面积和相对应的土地出让金的情况下，一审平均计算每栋楼对应地块的土地出让金，以此作为违约金计算基数并无不当，不违反市规划局合同第三十二条及海湖管委会合同第三十七条“按照受让人已支付的国有土地使用权出让价款”作为违约金计算基数的约定，故海宏公司关于一审认定迟延交地违约金的基数与合同不符的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于迟延交地违约金的计算天数问题。（一）如前所述，本案合同履行过程中采取边交地、边开发的方式，如以土地整体交付时间作为迟延交地违约金的计算起点，与合同实际履行中海湖管委会分批交付土地、海宏公司接收土地后即进行开发建设的事实不符。海宏公司上诉认为应当按照各宗地的整体交付时间认定迟延交地违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决以各栋楼的开工时间作为土地交付时间，以此作为违约金的计算起始时间正确。（二）对于各栋楼开工时间的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第七条第一款及第八条的规定，工程开工前，在具备相应的条件下，由建设单位按照国家有关规定向建设行政主管部门申请领取施工许可证。海宏公司作为建设单位，在申请施工许可证获得批准后未按施工许可证批准时间进行施工。对此，海宏公司主张因海湖管委会未能在施工许可证确定的开工时间前完成拆迁导致其无法施工，但其提交的“垫付拆迁补偿明细表、房屋拆迁安置补偿协议等”证据仅能证明延期拆迁的事实，且该证据中房屋拆迁安置补偿协议最晚签订时间在2012年8月，而存在多次办理施工许可证情形的海湖管委会合同项下C1、D6、D10、D13楼栋，最后办理施工许可证的时间均在2013年8月27日，距签署拆迁安置补偿协议之时已经过去一年左右，故难以认定未完成拆迁与无法按期开工之间存在因果关系，以及未按期开工导致重新办证的原因在于海湖管委会。一审以各楼栋最初办理施工许可证的时间认定开工日期，并以此日期视为交地日期，并无不当。海宏公司关于一审判决对各栋楼开工时间认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、关于海宏公司上诉主张的各项损失认定问题

（一）关于海宏公司主张全部损失是否以合同解除权的行使为前提的问题

市规划局合同第三十二条和海湖管委会合同第三十七条约定了迟延交地违约金计算标准，同时约定当延期交付土地超过6个月，受让人有权解除合同，并可请求出让人赔偿损失。但主张赔偿损失并不以解除合同为必要条件，一审认为海宏公司主张赔偿损失应以解除合同为前提的观点不能成立，本院予以纠正。当延期交地超过6个月，海宏公司是否解除合同属于海宏公司的权利，海宏公司关于合同解除权属于选择权的相关上诉理由成立。但一审判决对海宏公司的各项损失进行了认定，海宏公司该项上诉理由的成立并不能否定一审判决结果。

（二）关于一审是否违反自认原则问题

海湖管委会答辩时称“海宏公司将损失全部归因于海湖管委会交地迟延，并不合理。且海湖管委会对于其主张的多项损失无法预见。基于此，海湖管委会认为如因部分交地迟延而对海宏公司损失承担的比例最多不应超过40%”，从文义分析，海湖管委会主张损失分担比例，系以假设其依法应当承担赔偿责任为前提，不能据此认定其自认承担赔偿责任。同时，海湖管委会针对海宏公司主张的各项损失请求均发表了答辩意见，除垃圾清运费其认为已经支付外，对于其他损失均认为不应当由其承担、其无法预见，并没有自认其应当承担。因此，海宏公司以海湖管委会的上述意见为依据，认为一审违反自认原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（三）关于损失的认定问题

《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，市规划局合同第三十二条和海湖管委会合同第三十七条约定了出让人迟延交付土地的违约金标准，同时约定延期交付土地超过6个月的受让人有权解除合同，并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。市规划局合同第三十四条和海湖管委会合同第三十八条约定，未按合同约定条件交付土地，出让人应当赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。海宏公司以实际行为继续履行合同，并未行使市规划局合同约定的解除权。在合同继续履行过程中，海湖管委会未按照合同约定的时间、条件交付土地，应当按上述合同约定承担责任。

1. 关于海宏公司上诉所主张的建设项目人工、机械涨价补偿费，人工费差额补偿费，刮白、陶料砼增加费，建设项目保温材料及抗震等级增加补偿费问题。

上述费用虽与海湖管委会的违约行为有关，但均属于开发成本的增加。一方面，开发成本增加的同时，销售价格也可随之发生变化，是否会造成相应损失尚不确定。另一方面，即使造成相应损失，也仅会导致预期可得利益的变化，属于间接损失，而不属于财产上的直接损失。因此，海宏公司关于应由海湖管委会赔偿上述损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。

2. 关于海宏公司上诉所主张的车位相关损失问题。

海宏公司以海湖管委会未能一次性整体交地导致其车位建设费用增加且车位减少为由，主张该部分损失应当由海湖管委会承担。海宏公司所提供的证据不能证明其未按照原设计建设车位与未能一次性整体交地的因果关系，也未提供证据证明未能一次性整体交地所造成的车位建设费用的增加，故海宏公司关于应由海湖管委会赔偿建设损失的上诉理由不能成立。海宏公司未提供证据证明车位减少与未能一次性整体交地之间的因果关系，而且车位减少的损失系其预期取得利益的减少，不是直接损失，故海宏公司关于应由海湖管委会赔偿车位减少损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。

3. 关于海宏公司上诉所主张的因迟延交地及瑕疵交地造成的其向买受人承担的逾期交房违约金、迟延开通天然气违约金的赔偿问题。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，及第二十三条“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十二条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案”的规定，海宏公司在出售房屋时必须取得建设工程规划许可证和施工许可证，并按照上述规定比例投入建设资金，预售房屋必然在交付土地并取得土地使用权证之后，故海宏公司在签订商品房预售合同时应当知道土地交付时间及开工时间，其在签订合同时应当按照实际情况确定竣工日期，逾期交房违约责任与迟延交地并无因果关系，海宏公司如违规预售则应自行承担因此导致的商业风险，因此海宏公司关于迟延交地必然导致其向买受人逾期交房，以及海湖管委会应当赔偿其相应损失的上诉理由不能成立。出让人交付土地后，海宏公司开发过程中是否造成逾期交房，出让人并不能预见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，海宏公司要求出让人承担逾期交房违约责任对应的赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

瑕疵交地、迟延开通天然气而产生的违约金亦属于海宏公司完全可以预见并且可以避免的风险，但该损失对于海湖管委会而言系不能预见的损失，海宏公司关于该损失应当由海湖管委会承担的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

4. 关于垃圾清运费的认定是否存在遗漏问题。

海宏公司诉讼请求的垃圾清运费数额系依据鉴定意见主张，而鉴定依据的垃圾总量为218050.60立方米，与一审判决认定的垃圾总量一致。一审判决按照《垃圾清运合同》约定的垃圾清运费进行了认定，未按照鉴定意见进行认定，但实际支持了海宏公司所主张的全部垃圾清运量。海宏公司上诉以《垃圾清运合同》中约定的垃圾量218050.60立方米仅是其清运的部分垃圾为由，主张一审遗漏了垃圾清运费，超出了其一审诉讼请求，且对于超出上述总量清运的事实没有提供证据证明，故海宏公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。

三、关于海宏公司以行使不安抗辩权为由主张其不应当承担逾期付款违约责任的问题

海宏公司上诉认为因海湖管委会在合同约定的交地时间仍有大量拆迁工作未完成，故海宏公司中止付款系行使不安抗辩权，不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，不安抗辩权的行使应当符合该条规定的情形之一。海宏公司主张的合同约定的交地时间仍有大量的拆迁工作未完成的事由，不属于以上任一情形。海宏公司以不安抗辩权作为免除其违约责任的理由没有事实依据，不能成立，本院不予支持。

四、关于补缴土地出让金的认定问题

（一）关于补缴土地出让金是否属于民事诉讼范围问题。

海宏公司与海湖管委会针对案涉出让土地签订的《补缴协议》中明确约定，“按照相关规定地上建筑面积超出招拍挂条件部分需补缴超容积率土地价款，海宏公司应补缴上述地块的土地出让金295584109元”。该协议对未依据行政程序追缴进行了说明，即“因海宏公司流动资金紧张，暂无力缴纳，如经法律程序追缴可能引发社会不稳定因素，故经双方协商同意签订本协议”。可见，双方通过签订《补缴协议》已经就容积率增加后补缴土地出让金达成合意，并共同确认了补缴土地出让金数额，海湖管委会反诉所主张的支付超容积率土地出让金属于民事诉讼范围。海宏公司关于本案补缴土地出让金不属于民事诉讼范围的相关上诉理由不能成立，本院不予支持。

海湖管委会主张的支付超容积率土地出让金的诉讼请求与海宏公司提起的诉讼请求，均是基于土地出让合同法律关系，一审将支付超容积率土地出让金的诉讼请求作为反诉，与本案合并审理，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条关于反诉的规定。海宏公司关于本案反诉与本诉不具有牵连关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于海宏公司是否超容积率开发的问题。

市规划局合同和海湖管委会合同均约定建筑容积率不高于2.5，同时约定项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于合同约定的容积率标准的，出让人可按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。实际开发中，市规划局合同项下建筑容积率为3.86，海湖管委会合同项下建筑容积率为3.5，均高于合同约定的容积率，且海宏公司已经与海湖管委会签订《补缴协议》对需补缴的超容积率土地出让金进行确认，故海宏公司关于其不存在超容积率开发的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（三）关于《补缴协议》是否成立的问题。

海宏公司以《补缴协议》约定“最终金额以相关部门认定为准”而合同价款至今未经相关部门认定为由，上诉认为协议因合同价款未经相关部门认定而未成立。对此，《补缴协议》第四条第一款约定“本协议自双方签字盖章后成立”，而且双方在协议中明确确认了补缴国有土地出让金的具体金额，海宏公司该上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决按照《补缴协议》约定内容，认定海宏公司应当补缴的土地出让金数额正确。

案件来源

青海海宏房地产有限责任公司与西宁市海湖新区管理委员会等建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书【最高人民法院(2021)最高法民终387号】

延伸阅读

裁判规则一：合同履行过程中发生了双方当事人在缔约时均不能预见的变化，一方当事人请求赔偿的，法院仅支持在缔约时能够预见或应当预见的范围内进行赔偿。

案例一：最高人民法院在青岛海地鑫工贸有限公司与山东省即墨经济开发区管理委员会合同纠纷二审民事判决书【（2019）最高法民终987号】中认为，“双方当事人签订的《土地补偿协议》和《补充协议》、《补充协议二》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为合法有效。上诉人开发区管委会关于《土地补偿协议》《补充协议》无效等上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《土地补偿协议》的约定，海地鑫公司将其受让的28.8亩土地无偿给予开发区管委会使用后，开发区管委会负有协助海地鑫公司将案涉63.9亩土地用途变更为商住用地并按照土地部门的挂牌起始价顺利摘牌，若开发区管委会不能保证海地鑫公司按照前述价格顺利摘得地块，则超过挂牌起始价部分由开发区管委会全额返还给海地鑫公司。前述协议签订后，海地鑫公司如约将28.8亩土地交由开发区管委会使用，但开发区管委会在案涉63.9亩土地挂牌出让并实际收到出让金之后，未能依约向海地鑫公司支付土地补偿款，应当承担相应的违约责任。关于违约责任范围的确定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《土地补偿协议》签订于2013年10月20日，但案涉地块直至2017年7月13日才挂牌出让，在这期间，案涉地块的市场行情发生了双方当事人在缔约当时均不能预见的变化，以至于海地鑫公司自认其无力以竞拍成交价格进行商业开发。本案中，《土地补偿协议》以及《补充协议》均是根据协议当时即2013年、2015年土地市场行情和开发区管委会的通行补偿方法而签订的，这一点为双方当事人所不争。由此可见，从双方当事人作为理性商人的合理预期来看，上述协议签订时土地市场的供求行情是当事双方进行协议磋商的事实基础。因此，在土地行情已经发生了根本性变化的情况下，以2017年土地竞拍价格作为土地补偿款项的判断基准，确实超出了海地鑫公司和开发区管委会在订立合同时能够预见或者应当预见的范围，依法应当加以限缩。就本案中当事人在缔约时能够遇见或应当预见的补偿款项返还范围而言，根据双方当事人在本案中关于2013年和2015年当地土地市场的行情交投清淡的陈述，可以认定在《土地补偿协议》和《土地补充协议》签订之时，双方当事人能够预见的最大返还金额，不至于与挂牌起始价有较大幅度的偏离。上诉人海地鑫公司关于应当按照挂牌起始价与竞拍成交价的差额向其支付补偿款的上诉理由，并无相应的法律依据，本院不予支持。但从本案中当事人的协商过程来看，开发区管委会自愿根据《关于进一步鼓励盘活闲置和低效利用土地推动新旧动能转换的通知》（即国资优（2017）7号）确定的按照变更规划用途重新招拍挂后增值收益的50％向海地鑫公司支付土地补偿款，系其对自身权利的处分，本院予以尊重。据此，开发区管委会应当向海地鑫公司支付案涉土地的净收益为22564.8053万元的50％即11282.4026万元，扣除开发区管委会已经支付的6500万元后，开发区管委会还需向海地鑫公司支付4782.40265万元，并应自一审起诉日即2018年12月3日之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际支付日止。”

裁判规则二：当事人主张预期利益损失的前提是对方当事人违约，若合同因不可抗力解除，法院不予支持。

案例二：最高人民法院在玉门市喜贵再生资源回收有限责任公司与中国石油天然气股份有限公司玉门油田分公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）最高法民申3854号】中认为，“根据《中华人民共和国合同法》第九十四第一款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力系指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，因政府颁布新政策导致合同实际不能履行属于不可抗力。本案中，玉门油田分公司提交甘肃省酒泉市政府相关文件，证明因国家环保项目改造致使案涉《水电厂粉煤灰储灰场承包管理协议》无法继续履行。原审判决认定玉门油田分公司解除《水电厂粉煤灰储灰场承包管理协议》系不可抗力并非单方违约，具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，对方可请求合同履行后可以获得的利益。本案中，玉门油田分公司解除合同系因不可抗力所致，并非单方违约。原审判决对喜贵公司主张的预期利益不予支持，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原审查明的事实，喜贵公司因履行其与水电厂签订的前期协议以及《水电厂粉煤灰储灰场承包管理协议》投入了相应固定资产以及维护劳务，因解除合同致使上述固定资产无法继续使用。原审判决认定玉门油田分公司应对喜贵公司损失予以赔偿，并综合考虑设备折旧、部分固定资产无法拆除等因素，根据《粉煤灰及资产价值评估报告书》酌情认定喜贵公司固定资产投资的损失，适用法律正确。”

裁判规则三：损失数额的认定应当以实际损失为基底，包含支出的必要费用及预期利益损失，不得以刑事判决认定的经济损失代替。

案例三：最高人民法院在山东神驰化工集团有限公司与山东京博控股股份有限公司运输合同纠纷申诉、申请民事裁定书【（2015）民申字第3267号】中认为，“首先，由于承担承运人义务的山东京博物流中心有限公司（以下简称京博物流公司）管理不善，发生了其安排运输任务的司机运输途中盗卖油品并以劣质油品充抵数量，从而导致油品受到污染的结果，京博物流公司未能依据运输合同的约定履行运输义务，应根据神驰化工公司的请求承担违约责任，赔偿因此产生的全部损失。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在本案中，损失应包括因油品质量受损而遭受的差价损失以及因京博物流公司的违约行为而致神驰化工公司增加的费用支出等。而相关刑事判决认定的盗换13吨油品造成直接经济损失137046元人民币，是指13吨被盗换油品的直接价值，是定罪量刑的犯罪数额，并不等同于因京博物流公司的违约行为而造成的神驰化工公司的全部损失。本案项下只托运了495.16吨油品并出现盗换油品13吨，但因盗换油品而导致受污染的油品却达5777.289吨，由于油品本身的流质特性以及油库储存特点，承运人应当预见到因盗换油品经混合而污染及整个储油罐的情形。因此，京博控股公司关于违约损失数额的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

裁判规则四：以一般理性人的标准判断，无法预见因之后合同的解除所造成的间接损失，法院对该部分损失不予支持。

案例四：最高人民法院在哈尔滨报达展览策划有限公司与哈尔滨振国房地产开发有限公司、哈尔滨报达海景房销售代理有限公司租赁合同纠纷申诉、申请民事判决书【（2016）最高法民再351号】中认为，“《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可预见规则限制了违约赔偿的范围，目的是合理确定赔偿范围及交易风险，鼓励交易活动，促进社会经济发展。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订于2009年3月6日，时间在前，《展览展示服务合同》签订于2012年10月25日，时间在后。在签订房屋租赁合同时，振国公司无法预见之后报达展览公司与智纳德公司之间签订的展览展示服务合同，当然也无法预见因之后合同的解除所造成的间接损失。以一般理性人的标准判断，即使对报达展览公司与智纳德公司签订的展览展示服务合同有所知晓，也不可能预见因涉案房屋租赁合同解除会给报达展览公司造成900万元的损失。涉案《房屋租赁合同》约定报达展览公司向振国公司租赁房屋总面积约为900平方米，而报达展览公司实际向智纳德公司提供的展览区域面积仅约40平方米，不到租赁房屋总面积的二十分之一。但仅就这40平方米，原审判决除90万元服务费外，振国公司还需赔偿报达展览公司900万元，仅从损失数额看，也远远超出振国公司订立合同时所能预见到或应当预见到的可能造成的损失范围。本案报达展览公司主张的900万元损失，本质上属于其与智纳德公司的自由约定，与振国公司的违约行为没有必然关系，超出了振国公司订立合同时可预见的范围。因此，报达展览公司要求振国公司支付900万元损失及仲裁费用，于法无据，不应支持。”

来源：民商事裁判规则

作者：李舒 赵跃文

原标题：《【今日法苑】最高法院:签订合同时,不能预见的损失,如何承担赔偿责任》

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