惠南，一个失败的城市化样本

​等了将近20年，惠南人民心心念念的五角世贸商城终于要开业了。

五角世贸商城2003年就开始动工，规划建筑面积高达50万方，大约相当于4个周浦万达，当下上海最大的商业综合体环球港也才32万方。

惠南五角世贸商城布局

所以当时开发商野心勃勃，号称要打造上海最大的商贸中心，类似美国五角大楼的造型在网上也是赚足了眼球。一时间惠南人民人人振奋。

然而2009年建成后却一直闲置，仅有几家商铺断续开业断续倒闭。

近期环二调研时，这里基本空无一人，室内破旧不堪，室外杂草丛生。

五角世贸商城中心广场

五角世贸商城室内情况

不过这座闲置的巨型商业体马上焕发生机，招商工作正在有序进行，不过定位却与之前有了很大偏差——要打造上海最大的农产品批发基地。

定位下滑有多严重，在租金上就能看得出来——租金低至1.08元/平/日。当然海报上一定有水分，实际租金可能略高。

在商办行业，这个租金仍然接近免费，2020年上海市区商场平均租金高达47元/平/日。

这个定位一旦形成，标志着开发商破罐子破摔，大家期待已久的五角世贸商城已万劫不复——无非是多了一个上农批，御桥人民天天盼着搬走的上农批。

惠南商业的溃败还不止一座五角世贸，整体都被其他区域甩开，以至于至今仍然没有一座大型商业综合体，比如周浦万达、川沙百联。

惠南世纪联华

惠南目前运营顺利的仅欧尚超市、鼎基商业广场、世纪联华、豪布斯卡名品村等小型商业体以及步行街，基本都是社区型商业形态。

惠南现有商业布局

当年豪布斯卡有望突围，整体目标是打造成法式商业小镇，不过后来招商并不顺利，现在整体以海澜之家、耐克以及大量餐饮商铺为主，部分主力店铺甚至变成了补课机构，俨然一副三线城市步行街既视感。

豪布斯卡名品村

后来引入的弘基广场基本歇业，禹州商业广场店铺也是换了一茬又一茬，至今也是社区商业形态，服装店铺以太平鸟为主。

真正依旧繁华热闹的，只有东门大街，即，惠南步行街，店铺仍然以三线城市常见的意尔康、奥康、森马为主。

东门大街步行街

目前年轻客群喜爱的优衣库、zara等等，最近的店铺在川沙百联，直线距离16公里；最近的网红餐厅海底捞在新场，直线距离12公里。

惠南是原南汇县城，南汇县是上海重镇，多次被评为“全国十大富县”，怎么会沦落到这个地步？

不用说全国有名的富县，现在安徽大量县城都有了万达广场：长丰县、砀山县、舒城县、蒙城县、利辛县，大部分连全国百强县都算不上。

当然，衰退的又岂止是商业。

现在提起大学城，大家第一反应是松江，其实在松江大学城还在规划施工时，南汇大学城都已经开始招生。

只是后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，复旦大学太平洋金融学院停止招生，南汇大学从此一蹶不振——一所本科学校都没有了，有人建议改名为：

南汇大专城。

随着大学的搬走，大学城内的商铺也是关停了一半，满地萧条。

其他社会机构也大同小异，搬的搬，走的走，甚至当地人有钱后都要搬走，要么去市区，要么去临港。

不过这里也不是没有注入新的力量——至少有大量动迁房建成。

16号线以北，大川公路以东，下盐路以南，大片的动迁房——民乐苑——正在拔地而起。

在高空看去，密密麻麻，蔚为壮观。

民乐苑远眺

这些动迁房部分已经交付，16号线开始变得拥挤，东门大街开始变得更加繁华。

民乐苑社区内景

不过当地却并没有随之形成新的商业形态——动迁房导入的客流，购买力真的有限。

惠南近期炒作最久的概念是地铁上盖项目，也计划像周浦、徐泾一样，地铁上建设一个大型商业综合体，无奈却迟迟不能动工。

惠南地铁上盖项目地块

当地人将项目推进的困难归为几家钉子户阻挡拆迁，其实这只是间接原因之一，核心原因还是当地购买力不足，目前没有大型商业体的支持力量。

万达集团、宝龙集团等商业大佬考察过多次，最终还是选择放弃，万达更是掉头跑到更为偏远的泥城。

前期建设弘基商业广场仍然没有营业，禹州商业广场也是冷冷清清，地标五角世贸商城彻底认栽，让王健林如何鼓起勇气？

曾经有种不太好的声音出现，让外地人离开上海云云，缺少外地人的惠南，连个像样的商场都没有。

新上海人集中的闵行，发展的却极为迅速。

至于惠南衰败的原因，大多数人解读为临港的崛起——2008年开始，南汇行政中心就搬到了临港，从此主要资源就开始向临港转移。

其实不然，行政的力量被我们高估了。

2015年北京市场最大的概念是市政府动迁，北京政府从二环内搬到东六环外的通州，一时间通州成为中心的声音不绝于耳。

如今规划早已落地，通州却依旧是那个通州，北京的中心依旧是二环内、国贸等区域。

2035规划中，闵行整体被划入主城区，浦江镇除外，这里仍被定义为新市镇——定位低了不少。

不过浦江镇仍然是发展最为迅速的区域之一。

惠南真正的衰退是2009年合并进浦东开始，尤其是16号线开通后，源源不断的资源被浦东吸附。

有钱人不断离开惠南，前往市区；优质产业不断离开惠南，前往浦东北部。

如今重提五大新城，最大的变化是定位调整为：综合节点城市，本意正是避免融入市区遭受虹吸。

南汇与浦东合并，正式加入市区分工，虽然这里有全国十大富县的基础，却抵挡不住张江、金桥的攻势——在与浦东的资源互动中，南汇始终处于下风。

原南汇区大量的资源、人口、购买力输送至市区，周浦、康桥更是完全融入市区，脱离惠南辐射；临港更是后来居上，脱离惠南，自成体系。

不过融入市区也不是没有任何优势，至少可以承接市区资源外溢，再不济也可以成为睡城——可惜这个角色被周浦、康桥截胡。

据说当年上海建设11号线时，原计划是直接修到苏州的腹地——苏州工业园区，然而苏州政府想了想，拒绝了。

如果苏州整体纳入上海的分工体系，在这场游戏中，一定讨不到好处。

所以昆山的朋友们，你们不要老想着被划进上海，户口升级未必是一件好事。

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