昆明买房如何选？哪个片区适合您？（综合价值分析！）

这个城中村造就了很多拆二代，我们公司现在就有一个，有没有不想努力，又缺女朋友的青年志士，可以报名参选了。

当时因为北市区成熟度的原因，北京路上的金刀营城中村倍受争议。由于拆迁补偿的问题，吓退了诸多房企，大家都纷纷表示直接拆不起。

给大家讲这个城中村的历史，是要告诉大家：除世博板块外，这里基本已是北市区的房价天花板。

因为北市区是“一湖四片”时期，最早规划发展起来的片区，所有基建、配套都是最完善最成熟的，也就是因为此等原因，北市区是昆明中产最多的聚集之地。

他们手上都有大把的主流两房和三房，而且房龄都不小。这部分中产此刻都在琢磨，如何把手上这些主流抛给刚需小白接盘，换钱去做资产升级。

个人愚见，北市区的刚需是最饱和的片区，而片区价值早在几年前就已经完全兑现。此刻考虑北市区的主流三房，纯粹是无情接盘，除非自带稀缺性。

主流三房和刚改的价格想要上涨，那就等到下一次局部去库存或昆明升级为标准一线城市，不然上涨机会渺茫。

而地缘性改善，都在往环境更佳的世博板块靠近；个别长虫山脚下和半坡上，号称高端改善的项目，其实都不算真改善，也无法吃到房产红利。除非是，想坐在客厅就能观赏狮子和长颈鹿亲嘴的，不然大概率是不会往山上跑。

2西北新城

西北新城的规划发展俗称“四菜一汤”，而这个名字是由于当初各中介小哥、售楼黑丝长腿小妹为了给大家画饼，根据地方ZF规划意淫出来的，所以没有任何展开细说的意义。

在我个人的守旧观念里，最直接的区分方法就是：以昌源中路为界线，往西走是西山板块、往东走为西北新城，也就是老昆明人口中的泛亚科技新区。只是18年后吾悦广场建好，地铁4号线通车后，就换了个高大上的包装，名曰西北新城。

其实西北新城并不大，如果要分析这里的房价，那最好的定位就以吾悦广场为核心点，往周边扩大范围即可。

找到定位之后，就先去了解这个区域内，不同产品的二手次新价格和涨跌。比如恒大名都、绿地、春风十里，一遍下来，此片区的真实价格和群体，你基本已做到心中有数。

任何一个片区，房产红利都只会出现在配套和基建落地时的前期。所以，当时地铁4号线各站点才落地，开始打地基之时，就果断选择单价4千多大洋入手春城慧谷一期。之后就是大家有目共睹的，房价从16年下半年开始涨、17年18年直接翻倍，涨幅已超过40%。

那问题来了，现在的西北新城怎么买？

随着时间的推移，现如今的西北新城，地铁通车已两年多，生活配套、基建都已基本完成，片区价值已经基本完成兑现。

我换一句简单直白的话来说就是：西北新城往后的房产红利，走的是现目前北市区正在上演的变革路线；主流刚需市场已经饱和，高端改善会逐步入场，只是现在90%的人都还在沉睡而已。

而对于房价而言，19年牛市尾巴时正值高岗时期，20年高位横盘，21年房价彻底回调；往后主流刚需产品都注定只是小幅补涨，市场属于刚改及刚改以上的高端改善群体，也就是西北新城阶层与阶层之间的分水岭。

3巫家坝

我看到网上很多人问北上广深的房产大V：昆明投资买哪里？

大V答：买巫家坝！

我是替问的人觉得哭笑不得，巫家坝从规划至今已有5年之久，究竟是什么勇气让他们一个敢问，一个敢答的？

我早在20年初，疫情来袭之时、牛市彻底结束后，就告诫大家：已严重透支未来市场太多，已经虚高了，切莫再追高。现如今已全部应验，房价从高光时期的2万合同价到1.8万再到1.5万，直至前几天1.25万起。

巫家坝由四大部分组成，中央公园、商务区、商业区、住宅区，现目前即将成型的只有住宅区。但能决定巫家坝光环的，则是另外三个部分，另外三个部分何时成型，可能是10年、15年、20年大家都说不准。

借鉴下上海的汤臣一品，如果没有陆家嘴这个国家级的金融中心加持，光是看着黄浦江发呆，估计很难卖到30万一平。而巫家坝若单靠一个中央公园，是很难支撑起城市副中心这个定位的。

巫家坝的价值，还要看CBD的功能能否发挥出来，反正我自己的见识，只和我3寸的头发一样长，没什么长远的眼光。活了29年就没见识过，单靠几个房企总部和宏伟蓝图概念，就能支撑起CBD的案例。

巫家坝要起来，需要大量的公司和高新企业入驻，那就存在两个问题：一是以昆明的产业、人口、经济，何时发展到和巫家坝房价相匹配的高度。二是目前昆明的商业去化率就已经让人堪忧，到处是空置率过高的商住楼和写字楼。

我再退一步说，就算巫家坝后续一切顺利，之前买入巫家坝的大多都是投资客，当后期大量投资客开始卖房套现之时，有多少接盘侠愿意去高价接盘？

但现在话说回来，1.4万左右的价格，也确实回归友善价格不再虚高透支了，钱多等得起的可选盘而入。

选择入场巫家坝，在产品选择上，一定要事先考虑清楚后期接盘侠考虑的问题，不要入手150以上的大户型。因为能买得起这个面积段的群体，后期根本不会选择巫家坝改善，而是隔壁环境更佳的会展。

4思路总结

其他的片区和板块就不再逐一分析，但在历史文章中我大致都讲解过，接下来给大家总结下这几个片区的选筹思路。

第一、评判任何一个片区的价值，并非是单纯看控规图，更不是靠蓝图与幻想，需要综合城市的人均收入、经济水准和市场群体来分析，只有这样才不会交智商税，沦为接最后一根棒的倒霉蛋。

第二、任何一个城市与片区，现在的新房交房后都是二手房，评判真实房价的唯一标准永远是二手房。当二手房价格与新房倒挂严重之时，入手新房就一定要谨慎，一定要先感知市场真真实行情，切勿盲目梭哈。不然，从入手那一刻起，就注定会摔得鼻青脸肿。

第三、只要不是纯改善，不是长期定居的住所，一定要考虑房子自带的金融属性，特别是首套刚需的朋友。一套房子一个阶层，仍然是很多人翻身最为直接且有效的社会跨阶之路。

第四、昆明并非产业、人口、经济，都很强势的城市，不能用其它城市的成功案列来效仿套用，因为根本就不适用于这个城市的真实楼市行情。而你关注的那些北上广深房产大V、砖家、经济学家，连他自己都没在昆明住过几个月，更别说很了解昆明行情，还实操过。很可能，还不如你家楼下的中介小哥了解市场。不然，你就是在自己挖坑给自己跳。

第五、只要是房产投资，最佳变现周期都是交付后3年~5年，这个时期片区和配套价值会最大化兑现。超过这个持有周期的，都是低段位的玩家，真正的高手都是帮小白买房，小白跟风入场之际，就是变现离场之时。这一点，适用于任何城市任何板块。

第六、每一次的成功案列，都需要亲身经历选片区、选楼盘、选产品、群体分析等多个连贯步凑；都需要专业度、经验和认知，对于门外汉或普通上班族来说，这些都并非易事。但最为重要的核心就是：未来接盘侠和受众群体，没有之一。

第七、早在2020年初我刚起号时，就在历史文章中说过：未来房价会理性回归居住属性和居住品质。当时听进去的粉友，此刻都已完成操作，手握优质资产等待下一轮上涨周期。后知后觉的，在去年房价回调后，如今都还在想办法脱手的，也大有人在。

最后，房产投资送大家一句话，也是我自己多年以来的座右铭：稳妥第一，有70%的把握能赢再去做；能靠专业水准躺赢的，绝不赌。

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下面我给您介绍一下西北新城热销项目东原印江山

城市的发展是一个不断延续的时代进程，一个城市的空间及建筑都深刻的记录和承载了不同时期的历史和文化。

昆明这座千年历史文化名城，因其丰厚的人文底蕴，也承载了昆明人对院子由来已久的生活向往。

院的生活，是独立自由不被打扰，是空间与生活的完美结合。

东原·印1905，以市场上领先的豪宅府院为设计蓝本，规划出前院、后院、侧院、下沉院、星空院落，为居者营造有秩序的院落空间组合，安放不同的人生逸趣。

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对标乌镇阿丽拉酒店式院落生活，印1905，以南北院双入户方式，打造不同居住功能的庭院场景。

每一处空间，皆有独一无二的风景，连廊、庭院、花园，巧妙融合了室内外景致，每一处院子串联起不同室内空间，延伸进了流动的自然，营造出一种从容幽雅的生活意境，开门见山，推窗有景。

围院合一，有别于传统的纯围墙式庭院，通过树木、景墙的方式，拓宽院子景观视野，形成围合或者半围的公共交流空间的院落，相比早年的四合院别墅，拥有了自己独立空间的同时，又保护了私密性。

自然与建筑与生活之间，并无界限，庭院功能与室内空间紧密呼应，是印1905在空间场域上的拓景手法。好比南院是客厅的延展，北院是入户的延伸，庭院和客厅一体化设计，通过超大玻璃门形成最大面宽，更好地将风景引入室内，同时也让庭院和客厅成为家庭聚会最常用的社交场所。

网络图

能一眼望尽的，从来都不是豪宅。印1905会客厅与南院等面宽的打造，打破了室内和室外的界限。在这里，室内是会客厅觥筹交错的主人，室外有孩子嬉戏的欢声笑语。窗含园景、院景，将园林空间和远景近景，都融入居住的日常。在赏心悦目之中，实现居住的舒适，寻得生活的真趣。

前庭后院，实现了一家人在同一屋檐之下，互不打扰又共同生活的和谐居住氛围。

相比前庭后院，下沉式庭院尽可能最大化延展“地下”空间，以印1905为例，下叠生活无界墅每户几乎都可以达到超200㎡空间赠送，豪宅才拥有的空间享受感，在这里可以获得双倍生活场景。

以南院、北院配合地下夹层空间的垂直采光庭院，让花园形成三面围合式布局，光线与自然的清新在此交融，形成独特的自然居住方式，更显难能可贵。下沉庭院通过采光井的预留，将地上的风景延展至地下，尽藏主人的私人趣味。

从空间到场所，儿童、成人、老人各有专属活动区域，即使是四代同堂，也能各自为趣，不同的空间带来更多的可能性，让惬意生活触手可及。

在这里，可以是孩子的童话冒险世界，书本之外的“绿野仙踪”，城市里长大的孩子一样可以住进自然里。

在这里，可以是父母打发时间的菜园，在里面种上形态各异的瓜果蔬菜，在钢筋水泥构建的世界之外，重回田园生活的美妙初衷。

在这里，可以是太太摆弄花草的后花园，每天晨起时，就可以看到小小的庭院被妻子种上了玫瑰、月季、小雏菊等各式花草，像极了爱丽丝的梦游仙境，这样的生活，着实让人感叹美好。

在这里，也可以是主人放松身心的人生禅院，午后树荫微凉，细嗅花香、手捧闲书，或品茶、或冥想，可坐观花开花落……闲时再约三五知己，品茶话人生，享受院落之美。

意境图

在这方家与自然亲密接触的院落空间，获得的不止是广阔的天地，更是一种生活品味与家庭归属感。

对塔尖人士来说，有星空露台观星揽月，有天有地有院的诗意栖居，才装得下生活的诗与远方。

空中庭院通过生态宜居理念，承载着对美好生活的百般想象。印1905以错落布局的空间设计手法，让每个竖向空间，如露台、阳台皆成院子。

意境图

一方星空露台，将家的空间最大程度的外延，更多美好的生活场景在此诞生。印1905的度假星空院，参考新加坡度假酒店的总统套房设计手法，打造约270°转角落地玻璃窗的超级主卧套，无敌的观景面，将户外的风景纳入室内。并且，还配置专属娱乐空间，足不出户，就可以享受度假的体验。

意境图

四下无人的夜晚，仰观星月璀璨，坐看云卷云舒，抬头看满天的繁星璀璨，在闻着花草的幽香中，在星光流转中，慢慢回归内心的平静与淡然。

除了院子的居住生活场景，东方建筑还讲究礼序。如果说规制代表了极致的产品设计和建造标准，那么礼序则映射了尊贵的身份阶层、精神追求及审美高度。

印1905以“东方文化”为设计底蕴，取意华贵东方文化的屋檐为符号，以迎宾厅、水院、巷道为序曲，遵循中式宅邸的礼序关系，既保留江南庭院的温婉气质，又融合北方宅院的沉稳大气，构建出昆明未来城市居住的东方美学典范。

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实景图

可谓“无礼不成门第”，居住于此，也能如古人一般，感受大家名门千年传承的归家礼节。

庭院，同时也是自然胜景与匠人之心的完美融合，余音袅袅的水声、自然雕琢的泉石、不同名目的花草，呈现沉浸式自然秘境，好似净化空气的天然屏障，一呼一吸间，皆是满满的纯净森林鲜氧……唤醒对自然的向往。

网络图

这里的每一步驻足，每一次回望，都像是一幅唯美画卷，不只是生活中的诗画情趣，更蕴藏了丰富的精神世界。

世界之大，也许你真正需要的，不过是一处小院。

东原·印1905丨建筑面积约144-177㎡综合体院墅

以塔尖豪宅院墅形态，屹立于昆明主城二环，

带来全新高端人居向往。

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