太湖度假村地块§市场定位报告

1、太湖度假村地块市场定位报告,2,本次提案逻辑思路,Part 1 地块研究及判断,4,地块属性经济指标,用地面积：15180.7 容积率：1.05 建筑高度： 4层 平均楼板价：614.82元/ 用地性质：商业、居住,本项目不具备规模优势，不具备向成熟、完善型社区发展 条件。,5,地块属性周边资源,太湖新城,蠡湖新城,比邻太湖、蠡湖新城新兴 城市板块辐射,五里湖,拥有五里湖稀缺的湖景资源 与景观规划优势,山水路的拓宽，增加了项 目外部联系的交通通达性,项目存在较为理想的外部条 件及发展空间。,6,地块属性容积率导向,7,地块属性容积率导向,容积率：1.05 建筑高度： 4层,联排、叠加,叠加、花

2、园洋房,密度较高、社区 层次偏低,密度较低、社区 层次较高,问题：项目定位与所属板块价值的关联性。,8,地块属性板块价值,山水湖滨,威尼斯,宝界 山庄,湖玺 庄园,太湖山庄,五里湖别墅板块印 象,高端居住板块特征,9,项目定位思路延伸,联排类别墅的中高档物业,Part 2 市场研究,11,板块格局与研判,蠡湖板块,蠡湖1号,太湖板块,太湖社区 魅力之城 顺驰,12,市场格局与研判,13,目前市场V未来市场的思考,创新的产品路线得到验证,Part 3 个案分析,15,个案【山水名苑】物业类型分析,总套数：198 规划会所 联排：109套，250左右 单价：11000元/ 叠加：24套，180左右

3、 单价：9500元/,16,个案【山水名苑】产品分析【联排】,优势,双车库设计（半地下室）,餐厅挑高处理,赠送地下室（80100）,大面积的空中露台,德式风格的创新,劣势,排列较为单一,私密性较差（产品间距）,缺少别墅的舒适度与资源 融合度,17,个案的思考,户型基本无特色； 无论面积大小，均仍停留在中端住宅的常规功能布局上，无任何突破； 部分大户型内未做出大户型的舒适度。,区域产品、户型设计无亮点，无创新，几乎全为传统的常规户型，难以从产品上提升项目品质，拉开社区层次。,Part 4 项目定位发展建议,19,项目现状,20,从目前现状预测未来发展趋势,本区域未来前景可观,1.无锡太湖新城板块

4、的快速发展 2.大学城逐渐形成的辐射影响力 3.政府搬迁南泉的规划,不利因素,1.市场未来不可预见性大 2.区域潜在竞争激烈,21,项目SWOT分析,项目地块,S,w,O,T,规模较小，无法做高端物业规划 容积率、地块限高等因素无法突破板块高端属性 地块目前存在的私房环境的印象 部分位置规划的局限性,类别墅与板块市场产品的差异化 项目后期产品、规划调整空间 政府梁溪生态公园规划实施,蠡湖、太湖新城板块的威胁 类别墅价格与板块别墅价格的竞争 现有、未来市场的竞争威胁,22,对项目未来客户的研判,从马斯洛需求层次模式看购房的地域倾向,安全需求,归属需求,自尊需求,自我实现,生存需求,修身养性，享受

5、生活,身份与地位的象征,良好的社区归属感,环境物业与安全性,基本满足居住功能,本项目所属,23,综合分析及问题界定,24,根据问题需求突破,25,案例借鉴规划图(A),组团与景观组织方式,26,案例借鉴规划图(A),路网与景观组织方式,27,产品方案联排、类别墅升级（B）,1、改变兵营式排布方式，建筑错落排布，增加采光面，优化内部空间； 2、通过多种组团围合方式，实现多重庭院设计，增加私家庭院的个性； 3、多样化的入户方式，实现入户的私密性； 4、增加立面的个性与变化，实现独栋别墅的视觉感受。,28,户型配比原则 主力户型面积与小独栋趋同 小部分大户型类双拼产品作为社区“楼王”在前期展示以提升

6、品牌形 象部分小户型经济联排或叠加作为景观较弱位置的辅助产品,户型面积区间建议（B）,此原则下的户型面积配比建议,29,图片示意（立面组合类独栋感）,30,图片示意（内部空间与庭院类独栋方案）,1、放大面积，参考小独栋的内部空间布局； 2、强化客厅、主卧的空间奢侈感； 3、景观入户，强化景观的私有性。,31,图片示意（“林与院”的类独栋方案）,1、增设中庭，在没有水景的情况下，强化庭院的私属感与情趣性； 2、中庭设计为可封闭条件，未来业主可自行改造为阳光房； 3、功能细分， 主卧整层独设，与大面积浴室、衣帽间、书房、露台一体。,32,高附加值的类独栋方案赠送情趣空间,通过赠送空间，使实际使用面积远大于销售面 积；同时赠送空间的实用性、情趣感、舒适度均 较高。,33,半地下室营造重点,1、采光、通风； 2、连接下沉式花园； 3、功能的主题化与情趣化。,34,建筑风格建议,南法地中海风格,建筑特色 红瓦、白墙、文化石、弧形窗棂、坡屋顶、大露台、错落有致的立面与天际线 建筑优点 色彩与形态轻盈、品质感强、立面易于变化、异域风情浓 厚、与景观配合度高适合体量感较大的联排别墅，较易被 市场接受,35,风格示意图,1、文化石装饰； 2、弧形窗棂与优美的窄窗； 3、充满风情的花台、花棚与入户台阶。,36,部分景观示意,私密性；尊贵性； 贵族性；舒适型。,谢谢倾听，欢迎赐教,