兰州彭家坪的两次调规

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这段时间，有关彭家坪的热度，持续居高不下。

12月7日，兰州市自然资源局发布了一则关于《兰州市中心城区控制性详细规划-彭家坪片区PJP09-03-02街坊局部地块调整方案》的公示。

修改地块为PJP09-03单元02街坊中的06、07号地块，其四至范围为T218#规划路以西， S229#规划路以北，T299#规划路以南，用地面积约9.15公顷。

规划将S229#路以北、T218#路以西的一类工业用地(129.45亩)修改为二类居住用地（123.6亩）和防护绿地（5.85亩）。

也就是说，局部地块调整后，彭家坪将再次增加123.6亩的住宅用地，此消息一出，就引起激烈的讨论，也有人说这是为新的项目和下一次的土地出让做前期准备。

其实早在去年八月，该地块的调整申报就已经报送，而今年4月，一则关于《兰州市中心城区控制性详细规划-彭家坪片区（PJP09-06、PJP09-08、PJP09-10、PJP09-13）单元局部用地控规修改方案》再次发布了公示。

彭家坪两次调规地块前后对比图 制图 ©指兰针

其中，位于《兰州市中心城区控制性详细规划-彭家坪片区（PJP09）》06单元和10单元的地块大致范围为：S216#路以东、S229#路以南、B222#路以西、B225#路以北，用地面积约19.90公顷（约合298.5亩）。

位于《兰州市中心城区控制性详细规划-彭家坪片区（PJP09）》08单元和13单元的地块大致范围为B203#路以北、B224#路以东、B228#路以西、S207#路以南，用地面积约20.82公顷（约合312.3亩），共涉及总用地面积40.71公顷（合约610.8亩）。

对于用地性质的重新规划包括将原本为科研用地的PJP09-06单元（约合111.3亩）修改为二类居住用地；原本为一类工业用地的PJP09-10单元划分为两部分，其中10.86公顷（约合162.9亩）修改为二类居住地，1.62公顷（约合24.3亩）修改为科研用地。

原本为二类居住用地的PJP09-08单元（约合88.2亩）修改为科研用地；将PJP09-13单元分为两部分进行调整，其中1.84公顷（约合27.6亩）的二类居住用地修改为科研用地，剩余0.91公顷（13.65亩）的商业用地、1.76公顷(26.4亩）的中小学用地和10.43公顷（156.45亩）的二类居住用地修改为一类工业用地。

从这两次的地块调整规划中，我们不难看出，住宅有意向北移动，而原本靠近彭家坪北区域的工业用地和科研用地则整体向西南方向调整。

而彭家坪区域的北侧便是马滩，马滩区域如今已有很多项目开发完毕，大量市民也已经入住，人口是比较聚集的，未来马滩片区计划人口将达到数万人，随着彭家坪的发展步入快车道，在七里河主城区土地储备消耗殆尽的今天，人口势必会向彭家坪转移。

同时，住宅的东北方向紧邻西客站，并靠近商圈范围内，如今兰州西客站及商圈已经盘活了整个七里河区域，这种带动性是多维的，立体的，包括交通、商业、地产、服务等各个方面，对于彭家坪区域来说，无疑将起到辐射带动作用。

值得注意的是，调整后的住宅区是环绕南北穿越城市组团的中央绿轴分布的，绿轴连接了正在建设中的，占地约400亩都市休闲公园。

再看整个调规后的彭家坪区域，显得更加聚拢整合，靠北的住宅占据较大的面积，整体环绕中央绿轴分布，商业区则集中在中心地带，而产业及配套呈散状分布在彭家坪的各个区域，整体呈同心圆的发展趋势……

彭家坪区域网格图 制图 ©指兰针

根据常规情况来说，调整土地属性，基本预示着有新的项目或企业即将进驻。

作为兰州主城区内唯一一块拥有大量连片土地的宝藏之地，彭家坪的区域建设已迈入新时期，加之兰州市政府对彭家坪“高新技术产业开发区”的批示，彭家坪已然成为一片热土。

尤其是近两年来，大项目集中建设、配套也纷纷兑现。如今，T210#路的开通使得彭家坪可以直通西津路，紧连兰州老街，正在建设中的T218#也将通过T118#道路北接银滩黄河大桥，南至兰州东西主干道西津西路，实现彭家坪片区与马滩的直线连接。

医疗教育方面，兰州市七里河区人民医院也将搬迁至彭家坪产业园区，根据《七里河区教育提升三年行动计划（2020-2023年）》公告也可得知，彭家坪地区还将新建90班规模东郊学校华润分校1所，恒大翡翠华庭新建12班规模幼儿园1所。

除此之外，近些年来，龙湖、华润、保利这类大型房企相继在此区域拿地，它们带来的不仅仅是住宅，还为这片区域引进了更多的商业及产业。

尽管今年8月，兰州首次以“限地价、竞配建”方式出让的彭家坪两块地，其中有一块惨遭流拍，但我们听说，最近又有几家大企业，在彭家坪调研看地……

之所以进度慢一些，大概率是因为今年政策调控加码加之疫情冲击，导致兰州房地产市场行情不太稳定，使得想拿地的房企，这段时间也不敢轻举妄动。

可今年下半年房地产的调整，基本是在调整激进、盲目扩张、三高的房企，目的也只是为了让房地产行业能够呈健康平稳的态势发展，并不是说，房地产这一行业不行了。

一旦政策开始松绑，房地产整体环境趋于稳定后，彭家坪区域定然还将吸引一大批项目进驻，到那时，一定会有更多房企大鳄把目光投向彭家坪，势必能吸引更多人口入驻、促进产业升级，推动彭家坪区域快速发展。

毕竟，彭家坪区域的底色是基本构建好了的。作为兰州市城市总体规划“一河两岸，三心七组团”空间结构中的“七组团”之一，未来这片区域依然是一个极具潜力的地带。

佩戴主城的光环，基础配套设施不断完善，受到大房企多番的眷顾和青睐的彭家坪区域，或许是绝对的主城价值洼地、性价比之王。

再过几年，它价值会被更多的人发现，迎来属于自己的高光时刻！

作者=指兰针·小芒果

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