案例分析：“以房抵债”是否可以排除抵押权人的执行行为？

案例分析：“以房抵债”是否可以排除抵押权人的执行行为？

通过“以房抵债”方式成为房屋的权利主体，是否可以排除抵押

权人对抵押物的强制执行，必须符合《最高院关于人民法院办理执行

异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人

对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权

,

人民法院对

案外人提出的排除执行异议不予支持

,

但法律、司法解释另有规定的除

外”。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第一条、第二条的规定

,

交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权

利优先于抵押权人的抵押权。即《执行异议和复议规定》第二十九条

属于第二十七条中“但书”情形。笔者结合所办理银行案件做如下分

析：

•

案情简介

2011

年

10

月

31

日，

B

公司作为借款人与

A

银行签订《流动资金

借款合同》。同日，

C

公司作为抵押人与

A

银行签订《抵押合同》，

将其名下房产抵押给

A

银行并办理抵押登记。

2012

年

9

月

1

日，

C

公

司以认购协议书形式将抵押物抵顶案外人

D

的债务。案外人

D

将该抵

押物占有、出租使用至今。

贷款到期后，

B

公司未履行还款义务，

A

银

行向法院起诉并进入强制执行程序。执行期间，法院将该抵押物裁定

查封，案外人

D

提出执行异议，法院裁定驳回。随后，案外人

D

就抵

押物在法院查封之前已与

C

公司签订买卖合同并长期占有使用为由，

依据《执行异议和复议规定》第二十八条向法院提起案外人执行异议

之诉。要求排除法院强制执行解除查封并确认其为房屋实际所有人。

•

代理思路及裁判意见

本案的核心法律问题是通过以物抵债方式取得抵押物是否构成一

般不动产买受人，作为一般不动产买受人能否排除抵押权人对抵押物

的强制执行。

本案代理思路及裁判意见如下：

一、通过以物抵债方式取得抵押物不是一般不动产买受人。

《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人

对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能