房贷利率是真实年化利率吗？ 房贷利率是真实年化利率吗？新浪贷款计算器，3.25%年化利率1万贷1年12月，每月还款848.08元。 贷款1万按照年利... 

来源：雪球App，作者： ToyJoy，（https://xueqiu.com/1184839044/57752087）

在lufax放贷，号称8.6%预期收益，实际上我每月收到本息而不去操作的话，一年期实际收益砍半。有人说欺骗投资人，但根本原因是每月都收到了还款。如果投入够多，月滚起来8.6%是可以实现的。Lufax会告诉借款人你的借款成本只有4.3%，那算是真的欺骗了。

假设选择贷款理财对吧。如果不做，那么是0。如果做，假设等额本金方便理解，假设理财收益只是3.25%。那么第一月本金理财收益和利息支出相等，第n月剩余待还本金理财收益与待还本金利息相等，到贷款结束，收益差为0，因此理财大于5%就有正收益。说可理财资金再减少，其实也忽略了利息也在减少。如果是等额本息，理财也可以按月结息，滚动利息，那么也是一样的。 简单讲，一个贷款，作为借款人和贷款人，他们的收益和成本是一样的。

等额本金，计算逻辑非常容易理解。每月等额本金，剩下未还本金按照公积金贷款利率计算利息，每月支付等额度本金加未还本金利息。因此整体是递减的，递减的金额刚好是每月本金一个月的利息。等额本息复杂点，但仅仅加了利滚利。 因此未首付本金按照年利率5%理财，是可以超过年利率3.25%利率。有多少人等额本息提前还贷啊！这样做输了两次。