空置率

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房屋空置率(housing vacancy rate)

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

　　按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。

　　房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。

　　房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

　　什么叫“空置房”？有人给的定义是：“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”；有人认为空置房指那些建成之后没有卖出去的房子，已经卖出去的不算，而究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置？是一个月、三个月还是半年？众说纷纭，至今尚无统一标准。

　　空置率的算法－－当前流行的空置率的计算方法有三种：[1]

空置率＝

空置率＝

空置率＝

　　众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。

　　西方空置率的常用算法：[2]

空置率＝

　　就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。

　　专家认为不适用于我国：[2]

　　原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。

　　26%是如何得出的？

　　媒体报道中提及的26%， 是根据市场上所有可售而未售的商品房面积之和，除以一年来商品房竣工面积之和的公式计算而得出的结果。 [3]

　　不足1%是如何得出的？

　　全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出全国商品房的空置面积为0.83％。[2]

　　回到关于房地产空置率的计算问题上。大家对《被公开张扬的空置率》一文的质疑主要体现在分子、分母究竟应包括哪些内容上。“空置率不足1%”，我的这个计算结果没有问题。

　　通过大家对拙文的质疑可以看出，许多分歧源于对“空置面积”的理解上。很多人认为买了不住就是空置，或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度，不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上，“空置面积”作为一个专业术语，是有特定含义的，与大家的理解有区别。

　　在中国的《房地产开发统计报表制度》中，有关于“空置面积”条目的解释是：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

　　如果大家仍有疑惑，我再解释一下设立这个统计指标的初衷：国家统计局和建设行政主管部门试图利用“空置面积”这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民(包括一些读者所说的投机者)的居住水平和房屋利用状况。

　　这样看来，居民手中未居住的“空置房”就绝对不能算作空置房了，因为它们已经不属于生产经营领域，而是进入了消费环节。如同一个人买了很多衣服但大多不穿，这是不能再视为服装厂的“库存”了的。空置房这个概念完全是对开发商而言的，概念中所说的“出租”也是指开发商的初始交易行为，并非指居民的出租行为。一些人买房不住，一些小区出现较多的黑灯现象，这说明住房消费政策出了问题(必须采取措施遏制这种局面的恶化，防止住房浪费现象的蔓延)，我们一般用利用率说明这种状况，不使用“空置”概念。

　　有的读者试图用国外的空置概念来批驳我。国外确实也使用空置房(Vacant Housing it)和空置率(Vacancy Rate)这两个概念，但各国的统计含义并不一样，这取决于统计分析的目的。在美国，其含义比中国的规定复杂一些，他们既考察自有房屋空置，又考察租用空置。例如，美国人口统计局(U.S.Census Bureau)是美国住房情况调查的权威和官方机构。由美国人口统计局公布的住房空置根据目的不同规定了不同的含义：美国有“街区空置率”的说法，含义是街区内空置房屋与全部房屋的比例，普查时房屋无人居住(除非居住人是暂时离开)就算空置。美国人计算这个指标是与福利享受和税收优惠联系在一起的，而我们的空置率是用来考察房地产投资是否过剩的。而美国社会调查(ACS-American Community Survery)作为美国覆盖面最大的住房调查，它在统计细节上明确规定：“已租且无人居住房屋”和“已售且无人居住房屋”不能计算进租屋空置率和自有房屋空置率中，并在2005年初将原来合在一起的这两类情况重新分开。曾长期在美国从事房地产开发和管理工作的江林东先生翻译的资料也表明：“美国人口统计局关于美国社会调查(ACS)空置率的计算方法如下：(待售房)空置率＝年空置售房/(已入住住房＋年已售但还未入住的住房＋年空置售房)，即年空置售房总数除以现有全部住房总数。”这个含义就与我们的规定接近了，而在建筑开发领域，他们这个概念的含义应该是与我们完全一致的。

　　既然中外国家在“空置房屋”含义的界定上存在差别，我们有自己的考核目的和规定，在讨论空置率的算法时当然以本国的规定为准(如果认为中国的统计方法不完善，则是另一个问题，我也承认美国的有些调查有意义，但在中国目前尚难操作)。

　　报上经常提到房屋空置率。最近，一些报刊说，目前我国房屋空置率达19％，超过了国际警戒线（空置率10％至15％）。

　　若果真如此，那么我国房地产业不仅是要敲警钟的问题，而是应该急停了。但事实是，这里所说的两个空置率不是一个概念，而且，我国从未有过官方统计的“房屋空置率”。

　　国外的空置率概念是什么？据专家介绍，以美国为例，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是由空置房除以全社会房屋得出。

　　目前，我国的空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人们所说的空置率，多是用全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。比较这两种概念，其差别非常大。首先是空置房的概念不同；其次是空置率的分子分母不同；第三是两者适用的范围不同。国外的空置房既有新房，也有旧房，其空置率概念是指微观经济现象，主要被用来指导居民流动的可能性。而国内的空置房仅指新房，本来只反映一部分市场情况的空置率，被许多人当成判断房地产整体形势的指标。把两个完全不同的概念放在一起比较是不科学的，所以，据此得出的我国房屋空置率超过国际警戒线的说法也缺乏根据。

　　尽管我们要对“房屋空置率”有一个准确的理解，但中国房地产市场并不是可以高枕无忧，因为各种信息表明，在一些地方，房地产过热的情况确实存在。而高档住宅供给过大、中低价住宅稀缺，更是在很多大城市普遍存在。据了解，在商品房空置量上升的同时，有关部门已经注意到并开始着手解决这样一个问题：目前我国关于商品房空置指标的设置不尽合理，把刚竣工待销售的商品房全部纳入空置范围，使得商品房空置量不够真实，与国外有关指标无法比较，难以对市场运行情况作出及时准确判断。

　　近年来，房地产业在国民经济发展中发挥了非常重要的作用。2001年，房地产开发投资占GDP的比重为6.61％，占固定资产投资的比重是 17.05％。修改完善我国商品房空置面积指标体系，建立科学可靠的房地产预警机制，促进房地产业健康发展，是一件应该尽快做的事。

　　目前商品房空置率计算方法与国际通行的计算方法不一样，硬要照搬国际警戒线对比分 析和宣传，将对国家的宏观调控产生一定的负面影响。因此，对现行商品房空置率计算方法 进行剖析，明确存在的问题，并在此基础上进一步研究、改进，达到统一计算标准、正确计 算我国商品房空置率、为宏观调控提供科学信息的目的，是有必要的。

　　1999年，国家有关机构对我国适度商品房空置率进行了研究。商品房空置率的计算公式 采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，即空置率(限于商品房)等于报告期末商品房空置量与近3年商品房可供应量之比，确定5％-14％为空置合理区；低于5％为空置不足区； 14％-20％之间为空置危险区；20％以上为空置积压区。

　　采用这种方法计算商品房空置率存在的几个主要问题是：

　　1、分子与分母使用的指标口径不同。分子使用的空置面积指标中不含拆迁还建、统建代 建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积，而分母使用的竣工面积指标是 房屋竣工总面积，包含了拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和 出租的面积之和，造成计算结果比实际结果偏小。

　　2、判断空置率的国际标准不可比。这种方法确定的我国商品房空置率合理区间的判断标 准是以国外计算空置率的一般标准3％-10％为基础，但国外的计算标准是针对所有房屋空置 量与全部房屋存量之比而言的，因此，在此基础上确定的我国增量商品房空置率合理区间的 判断标准整体偏低。

　　3、计算结果不能很好地反映实际情况的变化。如按照这种方法计算，1997年年底全国 的商品房空置率为15．99％，意味着吸纳率或租、售率要高达84％，而我国房地产业快速发 展、4年后，再按此公式计算，2001年全国商品房空置率仍为15．65％，基本未变。相对应 的吸纳率或租、售率仍是84％左右，没有变化，而实际情况肯定是发展、变化了。

　　1、修订商品房空置面积指标，使之计算出的空置率指标能如实反映情况。

　　从1998年开始，国家统计局将空置面积分为1年以上和1年以下；从1999年开始明确 空置面积中应扣除拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的 面积；从2000年开始，在当年竣工的商品房，签订了预售合同但来不及转为正式销售合同也 可统计实际销售面积，相应减少空置面积；为解决预售标准提高、合理销售期缩短等问题， 国家统计局规定从2001年开始，实行房地产开发小区综合验收的城市，可将竣工验收合格改 为应验收小区综合验收合格之后，相应后推计算空置面积的时点。修订后的空置面积指标，更接近实际情况，在此基础上再研究合理的空置率计算方法，才具备了基本的条件。

　　2、尽量与国际通行标准接轨，便于外商正确判断我国房地产市场。

　　国外发达国家和地区空置量和空置率是指全部房屋的的空置，是存量的概念。而我国新 开发的商品房是增量空置概念。因此，我国空置面积、空置率的改革也应分别确定存量空置 和增量空置的概念，便于国外理解和判断。

　　3、研究建立“销售率”、“吸纳率”等正面指标，以便全面反映我国房地产市场的供求状 况。在我国，由于只使用空置商品房的概念，非专业人士、特别是广大居民容易产生误解， 认为是积压房、销售不了的房子，间接影响了空置房的销售。因此，也应借鉴国外的经验，建立“销售率”、“吸纳率”等正面指标，与“空置率”指标配套使用，全面反映我国房地产 市场的供求情况。

　　4、按年度计算、公布商品房空置率更合理。在现行房地产开发统计条件下，年度统计指 标最多(有出租、不可销售面积等指标)、指标也最准确。在此基础上统计的空置面积等指标 波动最小，计算的空置率、吸纳率最能反映实际情况。

　　商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。 反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。报告期可供 销售、出租商品房数量应包括两部分，即上一年商品房空置面积和当年的房屋竣工面积(与国 际接轨)再减去不可销售的面积。在商品房空置率中还可按物业分组，细分为商品住宅空置率、 办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率。

　　商品房空置率的计算公式为：

　　商品房空置率；报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积[上年度商品房空置面积+(本年度竣工房屋面积-本年度不可销售、出租的房屋面积)]

　　商品住宅、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率可依此类推。

　　商品房空置率合理区间初步确定为：

　　0-14％之间。空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；

　　15％-30％之间。空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；

　　31％-40％之间。空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；

　　41％-50％之间。产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。

　　确定15％-30％为良性发展的合理区间的依据：一是我国的房地产业正处于第三个发展 周期的上升期，快速发展的增量：特征明显，商品房空置率和合理区间的判断幅度应明显大 于国际标准；二是根据测算，在15％-30％之间，全国的商品房空置面积大致在6千万到1 亿平方米左右，考虑到包括合理销售周期产生的空置，空置总量比较合理，再大再小都不太 合适；三是15％-30％的商品房空置率，从理论上讲，也就是70％-85％的吸纳率(商品房租、售率)。如果是85％，意味着当年的租、售面积大于当年的竣工面积，还要消化3千万平方 米左右的空置面积，是政府调控的最佳目标。如果是70％，意味着当年的租、售面积略小于当年的竣工面积，维持当年的空置面积基本不变，是经济发展和社会需求能够承受的。从实 际情况看，2001年全国的商品房空置面积总量已经不小，应该进入警戒线。同时，从空置率 的结构来看，商品住宅的空置率正好处于合理区间，表明合理区间的确定也是比较理想的。

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