宁波市江北区征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置实施方案（宁波（江北）高新技术产业园区一期城中村改造（冯俞家）即江北高新技术产业园区南北连接线东侧13#地块）

根据浙江省人民政府浙土字A[2016]-0357号审批意见书及《关于同意宁波（江北）高新技术产业园区一期城中村改造（冯俞家）项目建议书的批复》（北区发改基〔2019〕311号），慈城镇浦丰村冯家、俞家自然村集体所有土地、房屋及其附属物已列入征收拆迁范围。为保证拆迁工作的顺利进行，保护被拆迁人合法权益，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》(以下简称《细则》）及相关法规、政策的规定，特制定本方案。

一、拆迁范围

拆迁范围为：东至规划路，南至十八湾河，西至规划浦丰路，北至庆丰路。经初步勘测，本次拆迁涉及浦丰村冯家、俞家自然村地块住宅约144户，建筑面积约23297平方米，非住宅约5户，建筑面积约378平方米，最终以实地测绘和调查为准。具体范围按拆迁红线图。

二、补偿安置的对象和条件

（一）持有合法的《土地使用权证》或房屋权属来源证明文件的被拆迁人。

（二）适用低限（含政策性优惠购买，下同）安置标准的安置户。个人建房双捆政策实施以后，申请建房或分户析产时，申请家庭同父母（或子女）实施捆绑政策的，拆迁中申请低限安置时，原捆绑的建筑面积仍计入申请家庭已有面积基数。

（三）被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地使用权住宅用房的（含以宅基地审批形式取得的国有土地住宅），应当合并计算其住宅用房建筑面积。

夫妻双方持有两本户口簿或两本以上（含两本）土地使用证或房屋权属来源证明文件的仍视作一户，房屋建筑面积合并计算。

（四）未经区级以上规划和土地行政主管部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途给予补偿安置。但对利用合法住宅从事生产经营并持有有效工商营业执照的房屋，其补贴费标准按非住宅一次性经济补贴费相应标准减半计算。

（五）未超过批准期限的临时建筑不作安置依据，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

三、不予补偿安置的情形

（一）拆迁范围内未取得《土地使用权证》或房屋权属来源证明文件以及超过批准期限的临时建筑和应拆未拆的房屋不予补偿安置。

（二）虽有土地使用权证、房产证或房屋建造批准文件，但房屋已经灭失的。

（三）不属于符合安置条件的房屋承租人或借用人。

（四）虽具有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员不予计入安置人口。

四、补偿安置方式和标准

（一）住宅用房的拆迁补偿安置

本次被拆迁合法住宅用房（以下简称被拆住房）的补偿安置，实行调产安置，也可以实行货币安置；被拆迁人可以安置二套及二套以上的，还可以实行调产安置与货币安置并存的方式。

房屋重置价格包括前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费。房屋结构等级划分为钢混（一等、二等和三等）、砖混（一等、二等和三等）、砖木、木和简易五类九等。结构等级评定及重置价格标准详见附表1。

房屋成新系指房屋的新旧程度。房屋成新可按使用年限每年2%折旧计算确定；但对使用年限超过30年、实际成新明显超常以及建造年份不详的房屋，按附表2成新标准评定。经计算或评定后，钢混、砖混结构房屋低于五成的，按五成确定；砖木、木、简易结构房屋低于四成的，按四成确定。

根据《细则》第二十八条规定，该项目被拆迁房屋位于宁波市七级地段，安置房位于宁波市六级、七级地段。宁波市自然资源和规划局等三部门测定公布的上月商品住宅平均价格六级地段9827元/㎡，七级地段8087元/㎡。

1.调产安置。调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换，安置被拆迁人。

调产安置实行被拆住房合法建筑面积250㎡以内（含250㎡）拆一调一并结算差价的原则。被拆迁人调产安置用房建筑面积达到250㎡的，只能靠档，不得扩档。对调产安置用房建筑面积未达到250㎡的，每户总靠、扩档面积最高不得超过20㎡。

对在拆迁范围内有唯一独立产权的房屋，拆迁时经过靠档扩档20平方后仍达不到本安置小区房型最小套型的被拆迁人，经本人申请，可调产安置一套最小套型的安置房。结算时，其中：靠档10平方米按拆迁公告发布时安置地段上月商品住宅平均价格的四分之一结算，扩档至50平方以内部分的按二分之一，超过靠扩档面积部分的按上月商品住宅平均价格结算。对通过继承、赠与、买卖、析产等形式取得的非独立产权房屋，其房屋建筑面积经靠扩档20平方米后仍达不到安置房最小套型的，必须按照所确认的合法建筑面积实行货币安置。

（1）对于本村村民、就地农转非人员（指小城镇户改或征地农转非）和持证人及配偶的安置用房与被拆住房的差价，根据被拆住房结构及建造年份，分别按下列规定补差。

A：一九九六年一月一日后批准建造的砖混结构房屋，每平方米补差为零。

B：一九九六年一月一日前批准建造的砖混结构房屋，每平方米补差为40元。

C：一九九六年一月一日后批准建造的砖木及木结构房屋，每平方米补差为40元。

D：一九九六年一月一日前批准建造的砖木及木结构房屋，每平方米补差80元。

靠档部分面积每平方米按拆迁公告发布时安置地段上月商品住宅平均价格25%结算，扩档部分面积按拆迁公告发布时安置地段上月商品住宅平均价格50%结算；因套型建造因素，安置时实测靠、扩档面积超过20㎡时，超过部分按扩档结算。

（2）对于（1）以外的人员以及继承、赠与等方式依法取得住房产权的户口不在本村的被拆户，其安置用房与被拆住房的差价：安置用房建筑面积与被拆住房建筑面积的相等部分，安置用房按砖混二等基本造价（880元/㎡）扣除被拆住房按重置价格结合成新后结算差价；因套型建造因素，安置时实测靠、扩档面积超过20㎡时，超过部分按扩档结算。

（3）符合低限安置标准的住户

符合低限安置标准的住户，低限安置人均不足30平方米部分按砖混二等住宅基本造价（880元/㎡）的标准支付调产（货币）补偿差价；超过部分面积按拆迁时靠档价格补差。

2.货币安置。货币安置是指由拆迁人提供相应的补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。货币安置的补偿价格按拆迁公告发布上月宁波市自然资源和规划局等三部门测定的拆迁地段商品住宅平均价格。

被拆迁人全部选择货币安置的，每户货币安置面积基数在可补偿安置建筑面积基础上再增加不超过20㎡的靠、扩档安置建筑面积。具体可增加面积同上述调产安置中靠、扩档面积一致（已享受靠档扩档的除外），差价结算参照调产安置中规定的结算方式执行（包括低限安置、优惠购买和靠、扩档），其中商品住宅平均价格按拆迁公告发布时拆迁地段上月商品住宅平均价格。

（1）对选择单一货币安置方式的，在货币安置补偿金额的基础上增加20%。具体按以下方法结算：货币安置资金=货币安置面积基数×（基准价格-以上各自调产安置中规定的安置用房与被拆住房（包括低限安置、优惠购买和靠、扩档）的差价）×120%。

（2）被拆迁人选择货币安置的，在拆迁安置协议生效之日起24个月内用货币安置补偿资金购买本市行政区域内房屋，并完成交易登记手续的，按被拆迁人货币安置补偿资金(不含增加比例)5%的比例给予补助,实际购房资金少于货币安置补偿资金(不含增加比例)的，按契税证记载的购房资金金额。

3.调产安置与货币安置并存的方式。

被拆住房合法建筑面积、符合低限标准及优惠购买建筑面积，加上靠、扩档建筑面积（20㎡以内）后达到本方案拆迁人所提供的两套安置用房套型（含）以上时，被拆迁人可以选择调产安置与货币安置并存的方式。其中靠、扩档面积必须在调产安置中结算，货币安置只能按本方案拆迁人提供的安置用房套型为基数，一套作为货币安置的一个核算单位，按套结算，在货币安置补偿金额的基础上奖励15%。具体按以下方法结算：货币安置资金=选择货币安置面积×（基准价格-以上各自调产安置中规定的安置用房与被拆住房（包括低限安置和优惠购买）的差价）×115%。

购房补助标准参照货币安置中（2）规定的标准执行。

4.符合条件的被拆迁人在拆迁时可进行分户析产。分户析产是指在房屋拆迁时对拆迁范围内的合法住宅通过办理赠与、析产公证手续进行分配的行为。分出方必须是在拆迁范围内拥有合法住宅的产权登记人，分入方必须是拆迁公告发布之日年满十八周岁的分出方的直系亲属。拆迁过程中通过分户析产取得的住宅产权原则上不得再次析产（若分入方系户口在本区域范围内的本村村民或因征地原因就地农转非居民除外）。拆迁时只允许产权登记人父母和子女进行分户析产。如产权登记人为二人或二人以上，只能选一方父母、子女进行分户析产。通过分户析产取得产权的住宅，符合条件的，按规定享受靠扩档政策。因离婚导致夫妻分户析产，拆迁公告发布之日离婚未满三年的，只享受靠档政策，不享受扩档政策。

5.农居混合且长期居住在拆迁范围内的家庭，在房屋拆迁安置时，其家庭成员中本村在册农业人口（含可计入安置人口特殊对象）按人均30平方米标准核定低限安置面积，在被拆迁范围内具有常住非农业户口的配偶及子女如在他处确无住房（包括商品房）并一直居住在被拆迁住宅内的，可按人均18平方米的标准核定低限安置面积，但挂靠户口不得计入家庭安置人口数。

6.被拆住房建筑面积超过250㎡的，超过部分给予相应的经济补偿，经济补偿按被拆住房重置价格结合成新再增加规定的比例进行结算。被拆住房系钢混、砖混结构的，再增加150%比例计算。被拆住房系其它结构的，再增加250%比例计算。

（二）非住宅用房拆迁补偿安置

1.本次集体土地被拆迁非住宅用房采用货币安置补偿，其货币安置补偿资金根据《细则》第三十二条规定评估确定，具体补偿办法参照《江北区集体所有土地上非住宅拆迁货币补偿若干规定》（北区政办发〔2016〕66号）文件执行。

2.拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。一次性经济补贴费的标准为：营业用房520～650元/㎡，办公用房（包括学校、幼儿园、卫生所等公益事业用房）320～400元/㎡，工业、仓储用房160～200元/㎡。

3.被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、中央空调、通讯设施、变配电设施等重大设施补偿，由评估机构按重置价结合成新扣除残值进行评估后予以补偿，补偿后的设施由被拆迁人自行处置。其他自行处置的生产设备拆卸、安装、调试费等损失由评估机构评估确定。

（三）其它补偿

1.附属物

（1）附属用房（指禽舍、畜舍、住房外厕所等）经认定合法的，按下列标准补偿：系砖混结构350～500元/㎡，系砖木结构220～350元/㎡，系简易结构60～100元/㎡，其它不超过60元/㎡。

（2）石板地坪30～40元/㎡；水泥地坪40～50元/㎡。

（3）水井：200～300元/口。

（4）实砌一砖和一砖半空斗围墙50～60元/㎡，一砖空斗围墙35～50元/㎡，块石围墙25～35元/㎡，碎石围墙20～25元/㎡；围墙金属门100～150元/㎡，围墙木门60～90元/㎡。

（5）其它参照《关于调整区土地拆迁青苗及地上附着物补偿标准的通知》（北区政发〔2009〕26号）。

2.房屋装饰补贴费

拆迁附带装饰的住宅和非住宅，拆迁人应当对其装饰费用按照规定给予补偿。房屋装饰补贴费按照装饰部分房屋使用面积计算，房屋装饰等级详见附表3，每级内具体标准由房地产评估机构在附表3规定幅度内评估确定。

3.住宅临时过渡补贴费

（1） 被拆迁人选择调产安置需要过渡的，过渡用房由被拆迁人自行解决的，临时过渡补贴费按照被拆迁住宅所在地段等级的合法建筑面积计算，以每平方米15元/月计发，如被拆迁住宅合法建筑面积超过250平方米的，按250平方米计发，不足75平方米的，按75平方米计发。拆迁人从房屋拆迁补偿安置协议签订并搬迁腾空之月起至安置用房交付之月后4个月止按规定标准支付临时过渡补贴费。

（2）被拆迁人选择货币安置的，拆迁人按被拆迁住宅所在地段等级的合法建筑面积计算，以每平方米15元/月计发，一次性给予被拆迁人6个月的补贴，如被拆迁住宅合法建筑面积超过250平方米的，按250平方米计发，不足75平方米的，按75平方米计发。

（3）被拆迁人选择调产安置与货币安置并存的方式的，被拆住房临时过渡补贴费按调产安置面积和货币安置面积分别计算，不享受低限标准。

（4）以无房户享受低限安置政策，在拆迁补偿安置协议约定的过渡期限内未安置的，可在逾期之月起享受最低标准的过渡费（不双倍计算）。

4.住宅搬家补贴费：包含水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机及其他搬迁造成损失。每户（以住宅拆迁协议签订户为准）按被拆迁住宅合法建筑面积每平方米75元计算，不足5000元以5000元计，最高不超过10000元。实行调产安置且需要临时过渡的，支付双倍的搬家补贴费。

5.在规定期限内签订房屋拆迁安置协议并提前搬迁的，可根据实际增加奖励费5000元/户。

五、补偿安置资金预算和落实

本项目约计补偿安置预算资金35715.265万元，已由项目单位落实。

六、安置用房的安排

（一）安置房源：现房：慈城镇慈湖人家一期、慈湖人家二期、枫林湾小区、国庆花园和黄山安置房（崇本苑）剩余房源；期房：国庆支援安置地块安置（崇本苑为七级安置地块，其余为六级安置地块）。

（二）套型：慈湖人家一期（东区）145套，慈湖人家一期傅家地块21套；慈湖人家二期（西区）12套；枫林湾小区100套；国庆花园70套；黄山安置房（崇本苑）70套。以上房源共计418套，具体套型套数详见附表4。国庆支援安置地块规划套型为50档、60档、70档、80档、90档、100档、110档、120档。

安置房实际建筑面积以有房屋测量资质的单位测量为准。

中高层、高层住宅的电梯井、前室、走廊建筑面积不作调产安置结算面积，但这部分面积按规定计入房屋产权登记面积。

（三）楼层差价：按基本造价（钢混二等1200元/㎡）为基数乘以楼层差价率计算，楼层差价率以住宅小区为单位，按照代数和为零的原则合理确定。其计算公式为：安置住宅价格=基本造价×（1+楼层差价率）。

（四）抽签安置：按照慈城镇抽签安置办法实施，在公证员监督下实行分档公开抽签定位。

有老人和残疾人的家庭如果要求安置底层住宅，应由住户申请，并附上相关的证明材料。如申请户数大于房源数时，优先照顾双目失明、下肢严重残疾、瘫痪人员先行抽签。

（五）由拆迁人提供住宅的，其附属配套的自行车房价格标准：底层独用自行车房，使用面积5平方米以下部分，每平方米600元，超过5平方米部分，每平方米900元；公用自行车房每户600元。附属独用自行车房，使用面积5平方米及以下部分，每平方米400元，超过5平方米部分，每平方米600元；公用自行车房每户400元。

七、过渡方式和期限

（一）过渡方式：被拆迁人自行过渡，拆迁人提供过渡补贴费。

（二）过渡期限：过渡期限是指签订拆迁协议并搬迁腾空之月至安置房屋交付之月不超过24个月。如超过协议过渡期限，未提供安置房的，自逾期之月起至安置房统一集中结算月止按原标准的两倍支付临时过渡补贴费。

八、搬迁期限及要求

（一）搬迁期限：集中签约结束后一个月内，集中签约时间另行公告。

（二）搬迁要求：旧房腾空交于拆迁人时，旧房应保持相对完好。

九、其它事宜

（一）国有土地上住宅、非住宅的拆迁补偿安置

拆迁范围内国有土地上住宅、非住宅的拆迁补偿安置按照江北区城市房屋拆迁补偿安置等有关政策规定办理。

（二）付款方式

被拆迁人选择调产安置需要过渡，过渡用房自行解决的，在协议签订生效并搬迁腾空之日起三十日内，先支付被拆迁人搬家补贴费、六个月的过渡补贴费及附属物等补偿费，安置房差价待安置用房抽签定位后一次性结清。

被拆迁人选择货币安置的，在协议签订后三十日内，先支付被拆迁人被拆住房货币安置补偿资金（不含增加比例），剩余资金待被拆迁房屋腾空交付拆迁人后三十日内一次性结清（不含购房补助）。

(三）拆迁裁决

拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向宁波市江北区人民政府申请裁决。进入裁决程序后，对当事人房屋补偿安置严格按照《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》和《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》相关规定执行。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行裁决确定的义务，作出裁决的机关可以依法申请人民法院强制执行。

十、法律责任

被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政管理部门给予警告、责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

拆迁工作人员必须依法履行职责，自觉遵守廉政有关规定，严禁收受被拆迁人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附表1：住宅房屋结构等级评定及重置价格标准.docx

附表2：住宅房屋成新标准.docx

附表3：房屋装饰补贴费标准.docx

附表4：安置房套型套数.docx

宁波市江北区统一征地拆迁事务所

2020年9月25日