【热点】别再忽悠我!聊聊新广告法中地产圈的那些“雷区”

“最”字头，不能随便写

“最”字头，不能随便写

【解读】禁止使用“国家级”“最高级”“最佳”等绝对化用语

房地产广告也是绝对化用词容易泛滥的场所，为了向消费者表示开发商楼盘的品质、档次，各种绝对化的词汇都会被充分挖掘使用，如国家级、世界级、最高级、最佳、独家、顶级、唯一、销冠、楼王等。按照新广告法第九条规定，“国家级、最高级、最佳”这三个绝对化词语，已毫无疑问将被禁止在广告中使用，但“等用语”中的“等”字，又让这三个词语之外的其他类似的绝对化词语是否可以使用处于“不确定”状态，这将有待进一步的细化规定出台。但有一点可以确定的，除“国家级、最高级、最佳”外，根据国家工商行政管理总局之前所出台的多个规范性文件的解释，“第一品牌”“极品”“顶级”也已被判定为禁止使用的绝对化用语。

项目有多远 不能只讲时间

项目有多远 不能只讲时间

【解读】房地产项目与参照物的距离不得使用时间来表示

在房地产广告中，“XX分钟直抵市中心”“距CBD仅XX分钟路程”等广告词层出不穷，这种利用众所周知的公共建筑、道路、商场、地铁站、学校等重要的交通枢纽、娱乐中心等作为参照物，表示楼盘距离优势的手法屡见不鲜。但是，所谓的“XX分钟”等并没有明确衡量标准，是乘公交、步行，还是开车等均未明确告知。而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括红绿灯等待时间、发生交通拥堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分均未明确。因此，由于“时间”这一概念的不确定性，所以新广告法即禁止以时间来定位项目的具体位置，如房地产广告需要以某一具体参照物来定位方位，正确的表达方式，应以“距XX仅XX公里”等类似的距离表述方法来进行宣传。

买房送XX，不能雾里看花

买房送XX，不能雾里看花

【解读】“购房送XX”类的广告，所附赠商品或服务的内容应具体明确

购房送花园、送露台、送装修、送车位、送空调，甚至送汽车、送游艇的广告，已是屡见不鲜，大多数开发商都是简单一句“购房送XX”就广而告之，但至于真正送的是什么，只有到了购房现场消费者才会知晓，甚至有些开发商还会玩“挂羊头卖狗肉”的文字游戏，偷换概念。新广告法的修订，对于附带赠送的商品或者服务，要求必须在广告中明示“品种、规格、数量、期限和方式”，也就是说开发商对于所附赠的具体内容今后就要明确化、具体化，不能简单就使用“购房送XX”一句涵盖，必须明确“品种、规格、数量、期限和方式”等内容，比如说是“购房送花园”，那开发商就需要明确所送花园的面积大小、期限，是送使用权还是所有权，如是“购房送装修”，那就需要明确赠送装修的具体内容、装修规格、赠送期限等。

开盘销多少，不能吹嘘

开盘销多少，不能吹嘘

【解读】“开盘劲销XX亿”“区域销冠”“开盘XX小时售罄”等类似广告不能臆造，应表明数据出处

有时，房地产的销售数据带有一定水分，所谓劲销、售罄、销冠，这都是和所对比的基础数据相关，换个说法就能得出不同数据，这就是“数据可以制造”的潜规则。有的项目明明只是预约，广告却说成销售;有的只推了一栋楼，广告却说成项目开盘即售罄。正是由于数据、信息的不对称、不公开，导致一些销售商、开发商利用这点借势造势，营造热销的假象。由于这种乱象，对于消费者而言是不公平的、不真实的，因此，新广告法要求，广告使用数据、统计资料，应当真实、准确，并表明出处，所以，今后开发商做类似广告，不是简单表述说“开盘劲销XX亿”就是多少亿，不是说说我是“区域销冠”、“开盘XX小时售罄”就是销冠、就是几小时售罄，所有数据必须注明出处，劲销XX亿、销冠、售罄，是如何得出的数据、结论，都必须明确表明，并且要真实、准确。

每年升值XX，不能再承诺

每年升值XX，不能再承诺

【解读】“买到就赚到”、“XX年包租，年XX%回报”、“购房X年回本”、“月赚XX，即买即回XX%”等关于升值或投资回报率的房地产广告被禁止

关于升值或投资回报率等的宣传字眼在商业用房等项目的广告中经常会出现。以往很多商业项目会做每年返还一定比例的投资回报的广告，并与业主签订返租协议等，承诺几年内年利多少，而当房屋全部销售完毕后，当开发商的利益得到实现时，往往就会出现人去楼空，购房者投资利益无法收取的局面。

对此，我国《商品房销售管理办法》中规定，虽然有“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，但是由于该办法仅仅是建设部的部门规章，其效力层级低于法律，且不少开发商也会通过第三方与业主签订租赁合同的方法来规避该行为，因此，单靠《商品房销售管理办法》来管理房地产投资行为，效果甚微。

这次，新广告法将禁止“升值或者投资回报的承诺”列入了法律规定，不仅使管理文件的法律层级得到了提升，而且从房地产宣传的广告源头上来禁止升值或投资回报率的广告内容。实际上，这种承诺开发商很难兑现，容易出现过回报“断炊”等问题。这条规定将更有利于防止开发商利用投资的噱头来进行夸大、虚假、投机性的宣传。

学区房、地铁房，不能瞎误导

学区房、地铁房，不能瞎误导

【解读】“地铁上盖”“学区房”“毗邻未来XX中心”等广告内容应慎用。

很多开发商在销售过程中往往会打出“学区房”“地铁房”或者“未来XX街区”等广告，来吸引消费者购买，但今后，在使用这类规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作宣传时应慎用，因为根据新广告法规定，如一旦此类广告内容构成对购房者的“误导宣传”，就会成为违法广告的范畴。

对此，有些人不理解，说周边已明确说要建造学校了，使用“学区房”概念又何来“误导”?对此，记者提醒，未交房的楼盘项目，即使与拟建造学校一路之隔，但由于学区的划分具有一定的变动性和政策性，而且“学区”也基本是针对已入住小区进行划定的，建造中的房屋，在被正式列为学区之前，“学区房”的概念的使用，就有可能导致风险。因此，除非当地教育局明文确认该在建楼盘为学区，才可使用“学区房”的广告宣传，否则，“学区房”的概念应慎用。同样，“地铁房”的概念也是如此，在国务院未明确公布地铁线路规划前，也是不能随意使用“地铁房”等概念进行广告宣传，即使规划线路已经确定，沿线却无地铁站口规划临近该小区，也可能涉及虚假宣传的问题。

XX元/平方米起，不能再滥用

XX元/平方米起，不能再滥用

【解读】清楚标示实际销售价格，明示价格的有效期限

“每平方米XX元起”，这几乎是一个普遍现象。例如，某楼盘在广告中打出“5999元/平方米起”的字样，其中以巨大的数字凸显出房屋价格，然后以不易被察觉的小小的“起”字跟在数字后，是地产商吸引客户的惯常做法。

可能购房者在拿到楼盘宣传单时，都被那大大的数字吸引过，于是心里暗喜“好像价格还不错，不会是捡了便宜吧?”然而却常常忽略了数字之后还跟着的那小小的“起”字。当你被数字打动，兴奋地去看房时，才发现数字标注的房子基本差到是没法买的，或者已经卖光了，甚至根本就不存在。

新广告法明文禁止了此类容易误导准买家的宣传方式。新广告法要求，广告中对价格有标示的，应当清楚标示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。也就是说，“起”字将消失在数字之后，今后在广告宣传页中涉及价格的，应该明确标注“XX元—XX元/平方米”。

房子多大，不能只讲赠送率

房子多大，不能只讲赠送率

【解读】房地产广告涉及面积的，应当表明为“建筑面积”还是“套内建筑面积”

当下，楼盘宣传文案中一般多以“买一层送一层”“使用率高达XX%”等广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。

“面积”一词，在房地产销售过程中，通常会涉及三个概念，即“建筑面积”“使用面积”“套内建筑面积”，由于这三种面积属于三个不同概念，而且会由于建筑结构、得房率等的不同，往往会大相径庭，因此，广告中如就简单使用“面积”的表述，容易在消费者和开发商之间产生争议。

因此，新广告法要求，房源信息应当真实，房地产广告涉及面积的，应当表明为“建筑面积”还是“套内建筑面积”，而且只能在“建筑面积”或“套内建筑面积”之间进行选择，不能使用其他面积概念进行表述。这种表述更加明确与规范化，也能直接与房产证中明确标注的“套内建筑面积”相吻合。(来源：北京参考记者杨捷)

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