避坑

当估价委托人没有产证原件时，普遍会提供产证复印件，有的复印件经过多次复印，出现产证内容模糊、字迹变形扭曲等情况，常见的一点是产证中的数字信息如“5”和“6”区分不了。当涉及到建筑面积时，易看错建筑面积导致价值计算的错误，甚至与实际价值产生较大偏差，涉及到地址时，会报错或写错估价对象的地址，甚至进一步形成估价报告中的错误。

（二）提供虚假资料和信息

在与金融机构合作的房地产估价工作中，借款人常以商业、办公类房地产作为抵押物进行融资，为申请更高额度的抵押贷款，少数借款人存在虚报租金信息的情况，如将500平方米的租金收益按照800平方米的租金收益虚报，当需要补充租赁合同等资料时，甚至提供虚假的租赁合同、买卖合同。

另有部分金融机构是依据扣除税费后的房地产评估净值来放款，借款人则借口丢失原始购房发票，向估价机构及金融机构提供一份虚高价格的原始购入价说明，以期减少税费，高评抵押净值。

面对以上情况，估价人员如不去调查客观租金，不能洞察这些虚假信息和资料，不加辨别的使用该租赁合同上的租金去估算租金收益或原始购入价，则欺骗手段极易得逞，势必会高估房地产价值及房地产净值，从而给金融机构和估价机构带来风险。

（三）估价师执业能力

由于估价人员执业水平的高低，对估价方法、估价原则、估价参数及估价对象及相关因素选择及估价信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响估价结果的科学性和可接受性，估价人员执业能力和经验不足都将增加执业能力风险。

防范tips：

（一）即使是在口头报价阶段，当遇到资料不齐时，也应将情况及时反馈给估价委托人，由估价委托人提供包含宗地图及平面图的完整、清晰的产证资料，最好为产证原件的扫描件。

示例如下:

（二）当估价对象是多个层面的商业房地产时，如1-3层的商铺，同样面积的情况下，1层可能比2、3层单价要高30%-40%，若遇到1层面积较小，2-3层面积较大，简单的将各层面积均分后测算出的价值势必会高估房地产的价值，此时应通过产证里的房产平面图、测绘报告来仔细确认各层面积大小。

（三）估价人员在报价过程中少不了数据的收集和分析，如查询新房成交实例、二手房成交实例及网络挂牌案例，要结合自己的经验，分析判断哪些是真实的，哪些是虚假的。

一方面，新房成交合同价可能因为政府限价的原因，而出现签约时签订一个价格，私下另立名目支付一笔房款的情况，以及一些新房存在售后返租导致成交价格比非售后返租的价格高的情况，如果单纯紧盯成交价格，不去调查价格背后隐藏的原因，可能也会做出错误的判断。

另一方面，二手房的成交合同价，可能由于避税、关联交易等原因，存在交易登记信息失真现象。此外，挂牌案例则鱼龙混杂，存在房地产中介人员为吸引客户，挂出“打广告”为目的的假房源。

估价人员在获取租赁资料后，需通过多渠道去了解调查客观租金，可参考一些相对专业靠谱的网站如链家网、中原地产网、乐铺网、好租网等平台的挂牌信息，电话核实过程也必不可少。如果需要评估净值，客户未能提供原始购房契税发票等资料，需要查阅该项目的成交数据，不可盲目使用未加以印证的资料。

（四）土地性质不同对房地产价值影响较大，如：划拨土地上的房地产获准转让后需按规定缴纳土地使用权出让金，而集体土地上的房地产交易也受限于集体经济组织内部成员之间，均与出让条件下的房地产价值有着较大的差异。在报价过程中需仔细查看产证资料中的土地权利性质，避免将划拨、集体土地当做出让土地来评估，如产证未记载土地权利性质，不可盲目设定，需由估价委托人提供不动产登记册信息/房地产登记簿，依据其土地使用权来源的记载来确认土地权利性质。

（五）房地产估价理论、技术在不断地完善、更新，需要估价人员不断学习新的估价专业知识并熟练掌握，而且还必须研究与之相关的政治、经济、法律、建筑、财务等知识，以丰富自己的知识层面，处理各种错综复杂的估价项目，以满足快速发展的市场要求。

二、实地查勘

实地查勘是房地产估价工作中非常重要，也最容易发现问题的环节，没有必要、充分的准备，临时仓促的进行查勘，必然会陷入被动。如果未能勤勉的进行实地查勘，走马观花式的看看，就会对需查勘的要点有所遗漏，更不易发现一些隐藏的细节。

估价工作中就有遇到过一笔续贷多年的抵押评估业务，估价对象为集体土地上的工业房地产，估价人员去实地查勘时发现现场已经变为一片农地，经向周边居民调查了解到该房地产早在半年前就已被征收，如果估价人员没有足够的风险意识，未做到勤勉尽责的查勘就出具抵押评估报告，必然给估价委托人即该金融机构带来巨大的坏账风险，也为自身及估价机构带来巨大风险。

防范tips：

（一）实地查勘前做好前期准备工作。将名片、实地查勘表、测距仪、相机等资料和工具准备好，同时预先通过网络了解估价对象及可比实例的基本情况，做到心中有数，规划好查勘的路线和方案。对于比较复杂、特殊的项目，可将实地查勘的要点，提前在实地查勘表上标注说明，以防遗漏。可比实例的信息资料打印出来，待实地查勘时进一步确认，这样才能做到有的放矢。

（二）通过网络多方面了解估价对象的状况。估价工作中在对一个拟抵押的房地产调查中发现该估价对象地理位置优越，却空置多年，通过法院公布的一份裁判文书发现权利人就估价对象与前租客存在法律诉讼，起因是估价对象建筑物不通消防用水且一直未能解决，导致消防验收不通过，租客无法经营，被迫违约。就了解到的信息，估价人员和估价委托人沟通确认了估价对象存在较大瑕疵，未来也较难产生收益的情况，通过了解到的情况，估价人员避免了将估价对象当做无瑕疵房地产评估的风险，在平时的估价工作中，需要保持一定的职业敏感度，不放过一条与估价对象相关的信息，多方面、深层次的调查估价对象的状况。

（三）估价工作中带租约的房地产较多，估价人员在对房地产进行实地查勘时，要摸清房地产的权益状况。在实地查勘过程中通过充分、细致的调查，发现过一幢商业房地产签订了远低于市场租金水平的长期租约，且租金已被一次性全部收取的情况，当时该商业房地产土地剩余使用年限仅剩余20年，又存在租期20年的租约，且已一次性付清租金，相当于将房地产变相地转让给了承租人。如果估价人员实地查勘时，未仔细调查，多方询问，就发现不了存在长租约情况，进而会对该房地产的价值产生误判。

（四）实地查勘时需要认真、仔细。遇到顶楼房地产时，需要观察房屋有无漏水、渗水情况，并与当前的房屋使用者沟通询问具体情况。对于房龄较老的工业类房地产，查勘时需要根据宗地图上的幢号去一一对应核实每一幢建筑物有无被拆除，土地局部有无因新建铁路、扩建道路等原因被征收，而权利人并未及时更新产证的情况。

三、职业道德

在实际操作中，一方面，少数估价委托人为了达到特定目的，对估价结果会有特殊要求，一些估价机构一味迎合委托方要求，高评低估，对于房地产抵押价值评估，若价值被高估，则房地产作为抵押担保物的变现偿还风险也会提高很多，若价值被低估，则不能充分发挥抵押担保物价值的最大化，均不能真实反映其市场价值及变现价值，涉及到国有资产的转让时的市场价值评估，低估则会造成国有资产流失，以上种种均会对相关利益主体产生影响，也给房地产估价人员及机构带来风险。

另一方面，随着房地产估价机构的增多，行业竞争越来越激烈，一些估价机构为了承接业务，采用不正当的竞争手段，打“价格战”，低价恶性竞争，低价引发的服务质量下降、勘查成本压缩、估价师技术门槛降低等现象已凸显，最终不仅会给估价机构带来经营风险，也会影响整个行业的社会形象。追根到底，职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。

防范tips：

（一）估价机构应该秉承“客观、独立、公正”的估价原则，不能因为行业竞争大、争取业务量，而降低估价标准，只有以高专业、高质量、高服务的标准严格约束自己，不盲目跟风，才能让客户认可估价机构的专业能力和品质。

（二）严格执行估价报告出具的三级复核制度，防范估价人员接受好处而进行有失公正的评估，以及部分估价人员实际业务技能不足造成估价对象高评低估的现象发生。

（三）在房地产抵押价值估价中，借款人为尽可能获取更多的贷款额度，会向房地产估价机构提出高评抵押物价值的要求，面对这种状况时，估价师更要慎重对待，面对不合理的要求，应该要有礼有节的拒绝。

（四）房地产估价机构应加强自律，制定适合当前国情的切实可行的评估业职业道德规范，树立良好的职业道德风尚，降低职业道德风险。房地产估价人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则，不得采取恶性压价、支付回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段招揽业，不得索贿、受贿或利用开展估价业务之便谋求不正当利益。

（五）房地产估价人员和估价机构不得承接超出专业胜任能力和机构业务范围的估价业务，对超出能力范围的工作，应聘请具备专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助，并在估价报告中进行说明。

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