房地产价格的评估方法

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运用比较法一般分为四大步骤：

第一步，搜集交易实例，即搜集大量发生过交易的类似房地产及有关信息。

第二步，选取可比实例，及从搜集的交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。

第三步，是对可比实例成交价格进行处理，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。

第四步，计算比较价格，即把经上述处理后得到的多个价格综合为一个价格。

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交易实例的搜集原则

交易实例是指真实成交的房地产等财产或相关权益及其有关信息，运用比较法需要拥有大量的交易实例，在搜索时要包括以下信息：

交易对象基本状况，比如名称、坐落、规模、用途、权属以及建筑物竣工日期、周围环境等。

交易双方基本情况，如卖方和买方的名称以及其间的关系。

交易成交日期。

交易成交价格。包括总价单价和计价方式的计算。

交易的付款方式，是一次性付款，还是分期款付款，包括付款比例、贷款期限、贷款利率等，便于计算实际价格。

交易税费负担，如双方是买方还是卖方缴纳，花费多少等。

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可比实例的选取

针对特定的估价对象及估价目的和价值时点，不是所有的交易实例都可作为可比实例，而需要从中选取符合一定条件的作为可比实例，应符合以下要求：

第一个，可比实例房地产应与估价对象房地产相似。

第二个，可比实例交易方式应适合估价目的。

第三个，可比实例的成交日期应尽量接近价值时点。

第四个，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

为了减少误差，增加可信度，要选取多个可比实例，一般选3到5个即可。

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比较基础的建立

选取了可比实例后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使他们之间的口径一致、相互可以比较。应该建立共同的基础，包括统一财产范围、统一付款方式、统一税负及统一计价单位。

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交易情况修正

可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，就要对实际情况进行修正，并对原来交易的利害人关系、他们的性格偏好、是否有人为因素引导、是否是有亲朋好友购买或销售、是否受迷信、诱导导致出售行为等进行分析鉴别。

另外也需要市场状况调整。因为可比实例的成交时间是在以前，要对现在市场情况进行微调。

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收益法

是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转化为价值，得到估价对象的价值或价格的方法。

将未来收益转化为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

报酬资本化法，是一种现金流量折现法，即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点相加得到的价值方法。

直接资本化法，是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率得到价值的方法。

收益法是以预期原理为基础，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素，而不是过去的因素。即房地产当前的价格或价值，通常不是基于其过去的价格、开发建设成本、收益、市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够得到的满足。

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房地产价格或价值的高低，主要取决于三个因素：

第一个，未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

第二个，获取净收益期限的长短。获取净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之越低。

第三个，获取净收益的可靠程度。获取净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之越低。

收益法适用的估价对象是有收益或由潜在收益的房地产，比如住宅，写字楼、商铺宾馆、停车场等。

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运用收益法估价分为五个步骤：

第一步，选择具体估价方法，即选择报酬资本化法还是直接资本化法。

第二步，估计收益期或持有期。

第三步，预测未来收益。

第四步，确定报酬率或资本化率。

第五步，计算收益价格或价值。

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收益性房地产获取收益的方式

主要有出租和营业两种，据此求取净收益的途径可分为两种：

第一是基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁私立的住宅，写字楼商铺的。

第二是基于营业收入求取净收益如旅店，娱乐场所等。

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报酬率与投资回报

报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。

投资回报是指所投入资本的回收，即保本。投资回报是所投入资本全部回收以后的额外所得，即报酬。

报酬率为投资回报与所投入资本的比率。所以说可以将购买收益性房地产视为一种投资行为，这种投资所需投入的是资本是房地产的价格，预期获取的收益是房地产的净收益。

举例说明：

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成本法

成本法，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格或价值的方法。

成本法特别适用于很少发生交易限制的比较法运用，又没有经济收益或潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产估价。

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运用成本法估价分为四个步骤

第一步，选择具体估价路径。

第二步，测算重置成本和重建成本。

第三步，测算折旧。

第四步，计算成本价值或价格。

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房地产价格构成

运用成本法估价的一项基础工作是要搞清楚房地产价格的构成，下面以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分成7大项：

第一项，土地取得成本，简称土地成本或土地费用，是指购置土地的必要支出或开发土地的必要支出及应得利润。

第二项，建设成本，是取得土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。主要包括前期费用、建筑安装费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费和开发期间税费。

第三项，管理费用，这是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。

第四项，销售费用，这是指销售开发完成后的房地产的必要支出。

第五项，投资利息，这是指房地产开发完成或实现销售之前发生的必要的费用应计算的利息。

第六项，销售税费。这是销售开发完成后，应由房地产开发企业缴纳的税费。

第七项，开发利润。这是指房地产开发企业的应得利润。

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成本法的基本公式

房地产价格 = 房地产重新构建价格 - 房地产折旧

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建筑物折旧的含义和内容

建筑物折旧，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

物质折旧，包括自然经过的老化折旧，如日晒、正常使用的磨损、意外破坏的损毁和延迟维修损坏，残缺等。

功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致工程折旧的原因，可能是技术进步、人们的消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上存在缺陷等。

外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素、区位因素、环境污染、政策因素等等

本节重点讲述了房地产估价方法，对自身或将要交易的房产有了大体的价格认知，下一节将沟通房地产投资的含义、特点及步骤等，欢迎大家查看。返回搜狐，查看更多