中国房价究竟高不高

我一直有一个问题。中国房价究竟高不高。

查阅资料可知，1987年全国商品房平均单价408元/平米，而2020年全国平均房价9753元/平米，上涨23倍。1980年代末到1990年代初，北京的平均房价是1750元/平米，2020年11月北京新房价格51989元/平米，二手房价格40684元/平米，上涨23倍到29倍。1989年上海房价2300元/平米，2020年上海二手房价51875元/平米，同样上涨23倍。

在回答这个问题之前，有必要回答一个更宏大的问题，那就是世界各国的房价走势究竟是怎样的。中国的高房价问题，究竟是独一无二，还是一个普遍存在的现象。

这篇文章，我力图遍历全球主要国家，看一看全球各国近几十年的房价走势是怎样的。文章比较长，希望可以耐心看完，也可以跳过国家分析，直接看结论。

1、韩国

韩国人口5200万，人均GDP 32000美元。从1960年代起，韩国人均GDP以年均9.7%的增速，连续增长30年，被誉为“汉江奇迹”。从1960到1990三十年间，韩国城市化率从28%提高至74%，人口高度集中到首都首尔。韩国房产价格从1970到1990年涨幅至少7倍。从1991年开始，首尔房地产开始平稳增长，到2000年首尔房价几乎没有上涨。这主要由两方面原因，1985年韩国住房存量房为610万套，到2000年，住房存量达到1100万套。同时，韩国政府多方面手段控制需求。如限制土地价格、限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税。1997年，亚洲金融危机爆发，韩国再次开始活跃房地产交易，2000年到2008年首尔房价增长了150%。2005年，韩国政府出台累进制房产税，最高2%，但即便如此，也没有阻挡房价上涨。目前，首尔市中心平均房价合人民币高达134224元每平，市郊平均房价合人民币每平65400元。按购买力平价衡量，2019年韩国人均GDP为43143美元，而日本按购买力平价计算，人均GDP为43235美元。按购买力平价计算，韩国已经基本追平日本。

2、日本

日本人口1.26亿，人均GDP 40246美元。从1955年到2018年，日本地价经历了过山车行情，1955年到1991年，日本房价地价一路飙升，从1992年到2018年则一路狂降。1955年到1991年，日本全国城市土地价格平均上涨66倍，另有数据日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍。大城市房价涨幅明显高于全国城市平均涨幅，六大城市上涨了174倍，以外平均上涨64倍。另外，六大城市房价在1990年三季度见顶，其余城市在1991年三季度见顶。

随着泡沫经济破灭，日本房价开始回落。从2003年开始，日本房价尤其是东京地区房价开始探底回升。从2003年到2007年，房价平均上涨15%，2008金融危机爆发，房价回调。从2012年到2017年，房价大约又涨了20%。就目前而言，日本尤其是东京房价已经走出谷底，开始回升。目前，日本市中心房价合人民币62000元到125000元每平。

综合来看，日本房价与日本国家经济增长趋势高度吻合。从1956年到1970年，日本GDP年均增长7%，1973年石油危机爆发，日本GDP骤降，之后开始调整产业结构，转向技术密集型产业，从1975年至1990年，日本实际GDP年均增长4.5%。20世纪80年代末期一系列错误的应对政策和美日贸易战等多重因素打击下，再加上冒然刺破经济泡沫，随后日本陷入了失去的20年。90年代以后，日本景气不再，大量企业倒闭，银行坏账问题严重，就业问题突出，市场积弊迟迟没有出清。1992到2012年每年GDP实际增长不到2%以下。1999年以后日本经济陷入长期通缩。随着一系列改革落地，日本经济恢复小幅增长。

3、越南

越南人口9270万，人均GDP 2564美元。越南上世纪90年代开始“革新开放”以来，经济开始长期向好，尽管遭遇97亚洲金融危机和08金融危机，依然不改越南经济长期优质表现。从2004年到2008年，越南房价明显增长，房地产销量较高，公寓均价突破1千美金/平方米，最高达到1650美金/平方米左右，按当时汇率算，约2801万越南盾/平米。2009年到2013年，受金融危机冲击，2009年房市萧条，房价大幅下降，2010年到2013年增长相对缓慢。从2014年开始，越南房价恢复增长，同时一系列政策鼓励房地产交易，越南房价再创新高，但始终没有超过金融危机前高峰。目前，越南最大城市胡志明市中心平均房价合人民币18859元每平。

4、马来西亚

马来西亚人口3194万，人均GDP 11414美元。马来西亚长期经济表现一直不错，上世纪马来西亚主要承载了大量日本投资，日本的“雁阵模式”的重要一环就是马来西亚。但随着90年日本经济增长停滞，马来西亚进一步发展受到影响，又先后遭遇了97亚洲金融危机和08金融危机的冲击。从1965年开始，马来西亚开始以五年一个周期开展“大马计划”，目前已经进行到第十一大马计划。大马计划就是参考计划经济模式，以五年为一个周期，对经济、社会、安全、交通和能源方面设下发展目标，集中资源投资建设。

在房地产市场上，马来西亚对中低收入者一直提供“廉价房”。在马第七（1996-200年）和第八（2001-2005年）和第九（2006-2010年）计划中，马政府用于住宅建设资金合人民币73亿元、150亿元、250亿元，占各五年总支出的3.4%、4.1%和5.2%，比例逐年增加。第八个大马计划中，共建造房屋近20万套，其中13.6万套（72%）是面向中低收入人群的低价房。家庭月收入低于1500令吉(约合人民币3400元)的家庭可以申请买“国民房”，对特困户政府还提供“廉价房”。一套70-80平的“国民房”售价只有4万令吉(相当于人民币不到10万元)，而且地点并不偏僻。而且，马来西亚房产面积是按照套内面积计算。

由于大量政府低价房的供给，马来西亚房价并不高，炒房现象受到抑制。只有面向外国投资者的中高端房产相对较高。从2005年到2015年，吉隆坡的房价飙升了近122％（经通胀调整后为73％）。目前，吉隆坡市中心平均房价合人民币19844元每平。

因为历史原因，马来西亚的国民房政策受新加坡影响很深。

5、新加坡

新加坡面积还没有北京市大，人口570万，人均GDP 6.4万美元。由于独特的地理位置优势，新加坡依托于港口经济，发展成为地区重要的炼油、燃油材料中心，高端制造业和服务业非常发达。新加坡经济几乎完全不依赖房地产业。新加坡的房地产市场管理极具特色。

房地产市场分为组屋和私人住宅市场。组屋只限新加坡居民购买，一对夫妻只能拥有一套组屋。用来满足多数国民住房需求。而私人住宅市场面向包括外国人在内的所有人，而且不限购。组屋价格非常低廉，还有各种政策补贴，这让普通新加坡居民买房压力很小。而且组屋从36平的一室一厅到115平的四房两厅，满足从两口之家到三代同堂低收入家庭需要。新加坡住房拥有率已经高达90%。目前，新加坡市中心平均房价合人民币129094元每平。

6、泰国

泰国人口6903万，人均GDP 7274美元。泰国的经济发展历史和多数东南亚类似，同样被美国投资扶持，在80年代到90年代受惠于日本经济增长，又同样面临97亚洲金融危机的严重冲击。而且，97金融危机就发端于泰国，泰国受的打击也格外重。除此以外，泰国社会治理一直有严重的问题。尽管早在1932年，泰国已经完成君主立宪，泰王室却始终保持着巨大的权力，军方也经常干涉政治进程，社会稳定治理被频频打断。泰国经济依赖农业、简单轻工业和旅游业，地区发展不平衡、城乡二元结构严重对立，中产阶层与农民阶层矛盾重重，最终导致了2006年到2016年持续不断的社会动荡。

在房地产市场上，一方面土地私有，许多贫民阶层并没有实力购买城市房产，另一方面政府规定房地产市场整栋公寓51%为泰国人购买，49%卖给国外投资者，本国人享受贷款优惠等许多政策便利。正由于泰国旅游业的高度发达，许多外国人到泰国投资置业，泰国本地二手房市场很不健全。首都曼谷基础设施投资严重不足，公路、公共交通欠账严重，而私家车数量高速增长，这导致了严重的“曼谷大堵车”。近年来，泰国政府大力投资公共交通建设，改善投资环境，经济增长前景向好，房地产市场已经迎来暴涨。高端公寓的价格由2002年的60000泰铢的均价暴涨到2007年的15万泰铢的均价，2007年最具代表的公寓The Sukhothai Residences的均价达到了惊人的23.5万泰铢每平米。在渡过08金融危机后，高端公寓从2010年的13万泰铢每平方的均价再次飙升到2018年的28万泰铢每平方的水平，约合6万人民币每平，并且仍在平稳上涨。目前，泰国首都曼谷市中心平均房价合人民币37211元每平。

7、中国香港地区

中国香港人口752万，人均GDP4.87万美元。可以看到，香港房价除了少部分时期，一直处于长期上涨。97年开始的房价下调，是因为特首董建华的“八万五建屋计划”。从98年开始，港府开始大幅增加土地供应，2000年有85710套住宅建成，01年又有总共10万套住宅推向市场，房价掉头向下。结果舆论大为不满，报纸连篇累牍的反对建屋计划，有房民众也反对建屋计划，社会动荡不安。最后无奈，建屋计划终止，港府控制土地交易数量。在逐渐消化完新建房屋后，房价开始单边上涨。

有研究发现，将香港家庭按收入分成多个组别，高收入组别（25000以上港元）的就业人数所占比重一般都在2000年前后开始下降，但下降幅度一般为1个百分点。1993～2003年间，低收入组别就业人数所占比重上升了4个百分点；中等收入组别所占比重总和则下降了16个百分点；而高收入组别的就业人数所占比重总和上升了11个百分点。高收入和低收入家庭越来越多，中等收入家庭数目则减少，收入不均等状况持续恶化。

香港的房价在08金融危机仅仅短暂下调，随后又恢复快速上涨。2002-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平米、3.32万港元/平米、2.92万港元/平米提高到19.45万港元/平米、17.57万港元/平米、10.72万港元/平米，分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍；同期，家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元，仅增长0.71倍。

2019到2020年，因为众所周知的原因，香港房价发生下跌，随着5月国安法落地，香港房价再次恢复上涨。目前，香港市中心平均房价合人民币高达208284元每平。

8、菲律宾

菲律宾人口1亿200万，人均GDP 3198美元。菲律宾原为美国殖民地，在上世纪50年代经济水平曾领先于韩国和绝大多数东南亚国家。在随后的发展过程中，被其他亚洲国家甩在了后面。菲律宾是东盟经济体中最早采取“进口替代”策略的国家，直到1985年，菲律宾贸易政策才最终转变为“出口导向”。由于错过了60、70年代世界范围内的产业转移浪潮，菲律宾经济表现明显不如其他东盟国家，再加上国内政局不稳，重要的改革措施迟迟得不到开展。从2000年以来，菲律宾经济开始明显好转。

最近五年，菲律宾经济表现抢眼，2018年经济增长率达6.2%，大量公共工程开建。从2010年到2018年，菲律宾首都马尼拉马卡蒂中央商务区价格上涨了近132％。以通货膨胀因素调整后的价格计算，2019年的住宅房地产价格仍比亚洲金融危机前的水平低10％。目前，首都马尼拉市中心平均房价合人民币22788元每平。

9、印度尼西亚

印度尼西亚人口高达2.62亿，国土面积191万平方公里，居世界第十五位，人均GDP 3894美元。印尼首都雅加达人口高达1028万，是东南亚第一大城市。印尼进入2000年以后，大规模利用外资，经济保持快速成长。欧美的很多成衣生产企业，已经把工厂转移至印尼，我们在国内也能买到大量印尼生产的服装。一方面经济高速增长，另一方面印尼社会也蕴含着深刻矛盾，除了上个世纪发生的两次排华事件以外，群体事件层出不穷，2019年5月，因不满选举结果，印尼又一次发生社会动荡。

尽管如此，印尼的房价已经开始明显增长。在2019年第一季度增长23.8％之后，在2019年第三季度环比增长16.2％。从2013年到2015年，印尼房屋销售额实现了两位数的增长。印尼房产投资回报率：雅加达的租金回报率高达7.09％。目前，印尼首都雅加达市中心平均房价合人民币18730元每平。

10、缅甸

缅甸是东南亚著名的“佛国”，历史悠久复杂，矿产资源丰富，人口高达5390万，人均GDP 1326美元。缅甸经济潜力巨大，政局趋稳，经济步入正轨，但当前依然贫富悬殊，收入差距巨大。随着大量外国投资者的涌入，缅甸经济中心仰光房价于2011年开始快速增长，住宅租金也在迅速上涨。

11、老挝

老挝人口706万，人均GDP已达2568美元，高于越南、印度，其农业占GDP比重2017年为20.9%。老挝是社会主义国家，是东南亚唯一的内陆国，基础差底子薄，民众收入水平很低。近年老挝经济稳定增长，发展蕴含潜力，从2000年到2016年的实际GDP增长率平均为7.3％。目前，老挝首都万象房价基本和国内二线城市相当，大约为6000元人民币以上。

12、柬埔寨

柬埔寨人口约1500万，人均GDP 1512美元。柬埔寨是世界著名遗迹“吴哥窟”的所在地。柬埔寨农业、制衣业、旅游业较为发达，民众收入很低，普通人月收入不足1000元人民币。从2004年到2007年，柬埔寨的房地产价格每年上涨约25％至40％。因金融危机又发生暴跌，之后再次上涨，金边的公寓平均销售价格从2012年到2019年翻了一番以上。目前，首都金边市中心平均房价合人民币15042元每平。

13、蒙古

蒙古人口320万，人均GDP 4104美元。蒙古矿产资源丰富，民风彪悍。作为东北亚重要的内陆国，蒙古2019年GDP为955亿元人民币，而与她相邻的中国内蒙古自治区的年GDP达到了17212亿元人民币。蒙古国经济总量仅为中国内蒙古自治区的5.5%。蒙古严重依赖资源出口，主要消费品均需要进口。由于近年大宗商品需求不足，蒙古经济遭遇严重打击。现在，蒙古首都乌兰巴托市中心平均房价合人民币6963元每平。

14、哈萨克斯坦

哈萨克斯坦人口1839万。哈萨克斯坦资源丰富，在中亚五国中，其GDP总量远远超过其他四国GDP之和。2017年全年，哈萨克斯坦的人均GDP为10719.747美元，高于中国水平。哈萨克斯坦优异的经济表现离不开高超的领导人治理水平。稳定的经济增长同样带来良好的房地产价格。哈萨克斯坦最大城市阿拉木图市房价水平高居全国之首。截至2020年9月，阿拉木图市平均房价为43.9万坚戈/平方米（约合7600元人民币），购买一室（38平方米）、两室（56平方米）、三室户（70平方米）的均价分别为1670万坚戈、2450万坚戈和3070万坚戈，约合29万元、42万、53万元人民币。阿拉木图房价曾经一度上涨，政府采取多种手段，有效控制了房价的快速上涨。

15、乌兹别克斯坦

乌兹别克斯坦人口高达3300万，2018年人均GDP为1526美元。乌兹别克斯坦是中亚较早可以生产汽车的国家之一，经济结构相对不错。2016年，首都塔什干房价约为791～1800美元/平米，居民收入低，房价同样不高。

16、塔吉克斯坦

塔吉克斯坦国家面积较小，人口928万，2018年人均GDP只有872美元，国家发展水平不高，民众收入低。同样塔吉克斯坦房价也并不高，2016年，首都杜尚别房价仅为472～868美元/平米。

17、吉尔吉斯斯坦

吉尔吉斯斯坦人口640万，人均GDP 2018年已达到1281美元，发展水平还很低。2016年，首都比什凯克房价约为550～1500美元/平米。

18、土库曼斯坦

土库曼斯坦人口560万，人均GDP 6967美元。土库曼斯坦各类资源丰富，经济发展水平不错，近十年来已居中亚地区前列。2016年，首都阿什哈巴德房价已经达到1500～2750美元/平米。总的来说，土库曼斯坦治理水平很差，统计数字造假严重。

19、印度

印度人口13.24亿，人均GDP 2016美元。历史上，印度只是一个地理名词，存在100多个民族、1652种语言和方言。英国对印度殖民地统治，才真正第一次整合了印度次大陆。1947年，英国结束对印殖民地统治，同时有意制造了印巴宗教矛盾，导致了印巴分治，以及后续东巴，也就是孟加拉的独立。印度长年经济增长缓慢，1991年印度开始了经济自由化改革，经济增长开始加快。2016年，印度GDP超过原宗主国英国，成为世界第六大经济体。按购买力平价计算，印度2020年已经是世界第三大经济体，仅次于中国和美国。

印度人口众多，文盲率高达26%，基础设施差，贫富差距悬殊。印度经济近年表现出众，多数大城市的房价近年来一直在以两位数的速度上涨。房价涨幅最大的是超级大城市孟买——2017年的平均房价为8510美元/平方米，其市中心的房价在2010年就已达到1万美元/平方米，海滨大道的海景房2017年的价格更是高达1.7万美元/平方米。近7年的涨幅为70%，近30年间涨了600倍，涨势凶猛。目前，孟买市中心平均房价合人民币达42779元/每平米，市郊是15821元人民币/每平米。首都新德里的涨势也毫不逊色，尤其是自2009年以来房产升值迅猛，最高增幅达70%~90%。新德里市中心房价合人民币8843元到30952元每平。

20、孟加拉

孟加拉国是世界上最不发达国家之一，人口高达1.6亿，人均GDP只有1855美元，成人识字率只有72.3%，多数人口从事农业和渔业。孟加拉国首都达卡和所有落后国家一样，基础设施差，贫富悬殊，富人区房价高达1.2万元人民币/每平米，穷人却连住的地方都没有。

21、巴基斯坦

巴基斯坦人口高达2亿，文盲率高达40%，2018年人均GDP只有1473美元。巴基斯坦政局不稳，治安很差，经济发展水平低，但民风淳朴，对中国人有很大好感。巴基斯坦一半以上的城市人口居住在贫民窟和棚户区。巴基斯坦首都伊斯兰堡市中心平均房价合人民币5710元每平。

22、斯里兰卡

斯里兰卡人口2144万，人均GDP 4102美元。斯里兰卡以种植园经济为主，是南亚唯一人类发展指数评价为高的国家。随着旅游业的蓬勃发展，斯里兰卡房价发生上涨，全国房价在2018年飙升了17％（经通货膨胀因素调整后为16.3％）。目前，斯里兰卡首都科伦坡市中心平均房价合人民币已经高达16972元每平。

23、伊朗

伊朗人口8165万，经济实力位居亚洲第七位，次于中、日、印、韩、印尼、沙特，人均GDP 5220美元。伊朗盛产石油，工业水平不错。伊朗长年受美国等西方国家制裁，反而促进了自主工业的快速发展。

由于承受制裁，导致伊朗国内陷入高通胀，房价在过去两年内飙升。2018年11月，伊朗德黑兰平均房价较去年同期上涨91.5%。到了2019年伊历第一季度（3月21日至6月21日），德黑兰建筑用地同比上涨174.6%；住宅同比上涨109.6%。也就是说，2019年德黑兰房价1年再次翻倍，而地价上涨达到了惊人的174.6%。目前德黑兰市中心平均房价合人民币每平23481元。

房价的上涨原因很简单，伊朗经济本身并没有缺陷，只是受制裁所影响。一旦制裁解除，伊朗经济一定会恢复高速增长，伊朗的房价变化更多反应的是制裁导致的货币问题。

24、阿富汗

阿富汗人口约3680万，人均GDP 521美元。2011年，阿富汗塔利班政权被清除，国际社会的援助源源不断，阿富汗经济近年表现出众。近18年的时间里，阿富汗年经济平均增速基本保持在5%以上，成为中亚地区经济发展最快的国家之一。阿富汗首都喀布尔的房价在2008年大幅攀升，随着政局趋稳，社会逐步走向安定。目前，喀布尔市中心平均房价合人民币5422元每平。

25、伊拉克

伊拉克人口3800万，人均GDP 5878美元。伊拉克历史悠久，各类资源丰富，两河流域土地肥沃，经济发展水平一度比肩沙特，然而，残酷的战争严重打断了发展进程。伊拉克战争结束后，伊拉克经济开始高速增长，2012年人均GDP超过6000美元，剔除物价因素，也才刚刚超过战争前的经济水平。伊拉克显然非常具有经济增长的潜力，伊拉克首都巴格达的房价，在战争结束后就迎来了迅速上涨。尽管治安问题依然严重，随着人口回流，经济增长，伊拉克的房地产交易已经明显活跃了起来。目前，伊拉克贫富差距严重，很多人吃不饱饭，但是，首都巴格达的治安已经明显好转，市场交易恢复了生机。

26、科威特

科威特人口470万，国土面积比北京略大。科威特油气资源丰富，人均GDP高达34000美元。高收入对应着高速增长的房地产市场。从2012年以来，科威特房地产市场热潮不断，住宅、投资和商业地产销售高速增长，市场繁荣。科威特首都科威特城市中心平均房价合人民币51077元。

27、叙利亚

叙利亚历史悠久，矿产资源丰富，曾为中等发达国家。随着2011年内战的爆发，叙利亚经济遭受重创，大量平民沦为难民向欧洲进发。尽管现在叙利亚内战依然没有平息，但首都大马士革城内基本没有被战火波及，随着局势趋向稳定，重建开始，大马士革的房价已经出现上涨。

28、约旦

约旦人口有1000万，人均GDP 4248美元，经济依赖旅游、侨汇和援助。约旦首都安曼市中心平均房价合人民币9352元每平，周边的战乱导致许多人流入约旦，这推高了首都安曼的房价。近年由于约旦经济增长不佳，房地产表现同样萧条。

29、沙特阿拉伯

沙特阿拉伯是世界第一大原油生产和出口国，人口3255万，人均 GDP达到23219美元。沙特石油采炼、石油化工产业发达，近年在加速推动世俗化改革。沙特房地产市场2010年向外国人开放，近年力图将房地产业占GDP比例从5%推高到10%，政府推出了一系列活跃房地产业发展的政策。由于油价的长期低迷，导致沙特经济连年不振。2014年至2019年，全国房价下跌了18.2％（经通胀调整后为-20.4％）。目前，沙特首都利雅得市中心平均房价合人民币7447元每平。

30、阿联酋

阿联酋人口930万，人均GDP高达6.99万美元。阿联酋油气资源丰富，旅游业、酒店业、金融业等服务业高度发达。与一般人想象的不同，阿联酋第一大城市迪拜其实并没有什么石油资源，迪拜的发达依赖于她的第三产业。阿联酋近三年经济增长已经跌到3%以下，迪拜房价自2015年的高点崩盘以后，一直处于下跌通道。迪拜目前房地产供应量大，房产持有成本高，市中心平均房价合人民币24478元每平，还看不到恢复增长的机会。

31、卡塔尔

卡塔尔油气资源丰富，人口只有264万，人均GDP达69026美元。为了迎接2022年世界杯，卡塔尔大兴土木，大量公共工程和住宅项目破土动工。尽管经济增长疲软，房价依然在缓慢上涨。卡塔尔首都多哈市中心平均房价，合人民币28282元每平。沙漠地区昼夜温差大，房屋维护成本高，卡塔尔有大量的移民在当地工作，卡塔尔本身还不是移民国家。

32、巴林

巴林面积还没有香港大，人口只有143万，人均GDP达24000美元。巴林经济依赖能源工业、金融业、旅游业。巴林社会更为世俗化，女性也可工作。巴林房价曾在2008年一度大幅上涨，之后随着金融危机和油价下降逐步回调，目前约在18000元人民币每平的水平。

33、阿曼

阿曼483万人口，人均GDP 16419美元。阿曼和多数海湾国家一样，人口中有大量外来劳工，近年阿曼经济增长同样严重放缓，为了保证本国人口就业，阿曼采取政策限制外来人口就业。这导致房地产价格下降，2020年的前八个月，房地产交易与去年同期相比暴跌了24％，房地产价值同比下降了7.3％。阿曼首都马斯喀特市中心平均房价合人民币13499元每平。

34、也门

也门人口2980万，人均GDP 944美元，而且自2015年便再次陷入内战。也门是中东地区最为贫穷的国家，而且也门的油气资源已经接近枯竭。也门人喜欢咀嚼一种叫做卡特的阿拉伯茶，这种茶会使人兴奋，实际是一种软毒品。也门人几乎白天一半的时间都在咀嚼卡特，和朋友聊天中度过。也门社会落后，国家内乱，经济没有起色，也门的房价却并不便宜。

35、黎巴嫩

黎巴嫩人口610万，人均GDP 8270美元。黎巴嫩经济依赖旅游业，同时几乎全民经商，黎巴嫩商人团结合作，在中东和北非，到处都可以见到黎巴嫩商人。尽管黎巴嫩经济长期没有起色，黎巴嫩一些地区房价却从2008年到2012年几乎翻番，从2013年到2018年还以每年18%的速度快速上涨。目前，首都贝鲁特市中心平均房价合人民币高达25947元，销量不振，需求不足。黎巴嫩首都贝鲁特生活成本甚至高于中国上海。

36、以色列

以色列人口905万，人均GDP达 43641美元。以色列土地贫瘠，资源短缺，水资源严重不足，故以色列高度重视教育，其教育投入占GDP比重达9%，24%的劳动人口拥有大学学历，其高新技术产业发达程度世所瞩目。2006年至2016年，扣除通胀因素，以色列房价上涨了82.1％，增速仅次于中国香港。高房价引发了社会问题，政府随后出台一系列措施，包括：

政策出台后，房价在2018年下降了0.9％（经通胀调整后为-1.94％），在2019年仅增长了1.6％（经通胀调整后为1.2％）。2020年的新冠疫情进一步导致房价下降，截至2020年第二季度，以色列自有住房的平均价格在一年中下降了3.22％（449,576美元），为2007年第二季度以来最严重的收缩。经通胀调整后，价格下跌了2.16％。目前，耶路撒冷的市中心平均房价，约合61630元人民币每平。

37、土耳其

土耳其人口8300万，人均GDP 9311美元。土耳其矿产资源丰富，工业水平不错，近年大力投资基础建设，积极引进外资，土耳其近年经济增长水平较好。土耳其同时有严重的通胀问题，货币也曾几次贬值，这背后是土经济严重的内生性矛盾。尽管如此，土耳其房价已经明显上涨，最大城市伊斯坦布尔房产价格，从2010年到2018 年，房产价格翻了一倍，年化复合增长率为 9.1%。全国房价在2020年第一季度增长了5.6％（经通胀调整后为3.24％）。

到2020年第一季度，新住宅的价格指数增长了18.77％（通货膨胀调整后为6.18％），而现有住宅的价格指数上涨了14.25％（经通货膨胀调整后为2.13％）。目前，伊斯坦布尔市中心平均房价合人民币从6090元到13051元每平。

38、格鲁吉亚

格鲁吉亚人口342万，人均GDP 4300美元，40%的民众生活在贫困线以下。2008年曾爆发战争，国家经济依赖农业、旅游业和轻工业，大量日用品需要进口。尽管居民收入水平低，格鲁吉亚最大城市第比利斯的房价却在上涨。在2019年第一季度，首都第比利斯的公寓平均销售价格上涨7.1％，至2,351格里拉（约合881美元）。此前，2018年第二、三、四季度，房价分别同比增长6.6％、16.6％和12.4％。房价增长源于格鲁吉亚近年的经济良好表现，2017到2019年，格鲁吉亚经济增长分别为4.8%、4.9%和5.1%。目前，首都第比利斯市中心平均房价合人民币8231元每平。

39、亚美尼亚

亚美尼亚人口306万，人均gdp 4200美元。从2002年开始，亚美尼亚GDP 连续六年以两位数的速度增长，2002年到2007年增长率分别为12.9%，13.9%，10.1%，13.3%，13.7%。其房地产市场在2002年至2008年间呈指数增长，价格上涨了570％。2009年，该国经济受到全球金融危机的打击，房地产价格在接下来的几年中逐渐下跌。在2014-2017年期间，它们总体上变化不大。目前，亚美尼亚首都埃里温市中心平均房价合人民币10753元每平。

40、阿塞拜疆

阿塞拜疆人口1000万，人均GDP 4721美元，油气资源丰富，经济增长缓慢。阿塞拜疆房价变化不大，首都巴库房价约合人民币7000到10000元水平。

其实光是通过了解亚洲各国的房价水平，聪明如你一定发现了其中的共同特点。先不急着下结论，通过了解全球各国经济与房价水平，会有鲜明的发现。

41、英国

英国是世界第五大经济体，能源资源丰富，金融业、旅游业等服务业高度发达，其生物制药、航空和国防工业同样居于前列，人口6679万，人均GDP 42491美元。英国房价同样高高在上，1990年、2000年的英国房价分别是1975年水平的5.07倍和8.62倍。大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍。过去20年，英国房产按建筑面积计价，每平方米价格上涨251%， 从1996年的£631/平方米飞跃至2016年的£2,216/平方米，合人民币约2万元。伦敦中心威斯敏斯特市，平均房价约合人民币145603元每平米。肯辛顿和切尔西平均房价约为21797元人民币每平。伦敦市中心平均房价，合人民币每平103260元每平。

英国为低收入群体大量提供廉租房——也叫社会房，从70年代开始，通过一系列补贴和贷款优惠政策，政府开始将社会房卖给家庭。英国住房自有率随之提高，但直到今天，英国住房问题依然没有得到很好的解决。

42、法国

法国是世界第七大经济体，能源冶金、汽车、航空航天、服装奢侈品业发达，人口6705万，人均GDP 40494美元。法国房价长期上行，1965-2015年间，巴黎市50年房价上涨32.5倍，明显超过法国房价平均涨幅（22.7倍）、法国名义GDP涨幅（28.1倍），根据法国统计局（INSEE）数据，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍。

法国于1894年即推出廉租房政策，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，约为总住房面积的15%到20%。廉租房的建造过程会得到政府补贴。廉租房以外，还长期推行租房补贴等福利政策。廉租房确实解决了大量人群的住房问题，但也同时导致廉租房所在地区管理不足，年久失修，治安问题严重，以及各类腐败问题频发。目前，巴黎市中心平均房价合人民币97537元每平。

43、德国

德国是世界第四大经济体，其电子、航天、汽车、精密机械、装备制造、军工等工业水平很高，德国人看重规则，严格执行计划，遵守时间。德国人口8292万，人均GDP 48196美元。德国政府通过公共政策提供住房供应，严控房价上涨，通过各种政策打击炒房获利，同时发展住房租赁市场，提供租金补贴，开展解约保护，遏制房东提租。通过一系列微观操作，德国政府精心呵护民众住房需求，多数民众住在租赁住房内。1970至2015年，德国的名义房价上升了90%，如算上通货膨胀，德国房价不但没涨，还下跌了11.3%，房价收入比也下跌了62%。从2005年开始，德国通过移民法案，转变为移民国家，开始放松房地产管制，随着人口流入，德国房价开始明显抬头。2017年柏林房价上涨20.7%，2018年上涨11%。尽管如此，德国房价依然平稳，剔除通胀影响后，1970年以来德国的实际房价下降了2.5%。在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小。从房价收入比看，柏林10倍、慕尼黑17倍，伦敦、新加坡、香港、北上广深等城市大约是其2-3倍。目前，柏林市中心平均房价合人民币46479元每平。

44、意大利

意大利人口6024万，人均GDP 34318美元，其制造业、纺织服装工业发达，中小企业是意大利经济的重要支柱。上世纪50年代到60年代，意大利经济曾经高速增长，被誉为“意大利奇迹”。2000年成立欧盟以后，意大利经济20年几乎停滞，陷于经济零增长，债务高增长的境地。从2000年到2008年上半年，意大利房价上涨了85％（经通胀调整后为53％），从2008年下半年到2011年，房价下跌了1.9％（经通胀调整后为-7.8％），从2011年到2014年，房价下跌了13.5％（经通货膨胀调整后为-16.3％）。从2015年到2019年，房价下降了1.2％，而实际价格下降了3.9％。目前，意大利房价最高城市米兰，市中心平均房价合人民币65986元每平。

45、西班牙

西班牙是中等发达工业国，经济总量居欧盟第五位，人口4673万，人均GDP 29585美元。过去的22年中，西班牙每平方米的平均价格从670欧元上涨至1540欧元，增长了129％。08金融危机以后，房价保持跌势，直到2014年，房价迎来小幅回调。2020年新冠疫情普遍打击了欧洲房地产市场。目前，西班牙首都马德里市中心平均房价合人民币40381元每平。

46、葡萄牙

葡萄牙人口1000万，和西班牙一样是在上世纪70年代才实现民主转型的，经济以轻工业、农业、旅游业为主，人均GDP 23146美元。由于经济增长缓慢，葡萄牙在2000年后的世界范围内房价普涨中，房价反而下降，过去的15年中，该国的年均增长率仅为0.6％。葡萄牙的房价从2014年开始回升，此后一直在上涨。房价在2015年上涨了4.5％，在2016年上涨了4.8％，在2017年上涨了4.6％，在2018年上涨了6.1％。即便如此，葡萄牙的房价在欧洲范围内依然是较低的。葡萄牙首都里斯本市中心平均房价合人民币34108元每平。

47、荷兰

荷兰国土面积相当于2个半的北京，人口1740万，经济高度发达，化工、冶金、机械制造、电子、钢铁、造船等工业水平居于世界前列，人均GDP达52978美元。在经历了将近15年的房地产繁荣之后，荷兰的房地产市场在2008年疲软，直到2014年才开始复苏。从2014年第一季度到2020年第一季度，全国房价上涨了近43％，阿姆斯特丹的房价上涨幅度高达80％ 。从1996年第一季度到2001年第二季度，荷兰的房价中位数上涨了104％（经通胀调整后为73％），或者每年平均增长21％（经通胀调整后为14.6％）。在此期间，阿姆斯特丹的房价上涨了约132％（经通胀调整后为96％）。2020年，荷兰房地产市场几乎没有受到新冠疫情的影响，依然保持增长。首都阿姆斯特丹市中心平均房价合人民币60321元每平。

荷兰同样拥有社会廉租房政策，以满足低收入人群住房需求，荷兰社会廉租房的数量占到住房存量的35%（2005年），遥遥领先于大部分欧盟国家。紧随其后的丹麦、奥地利、瑞典、英国和捷克，这一比例只有20%左右。从2011年开始，荷兰住房协会将手中90%的月租金低于647欧元的公共廉租房出租给年收入不超过33614欧元的家庭，其余的10%出租给收入稍高一点的家庭。当然，荷兰廉租房需要漫长的排队等待，可能长达5年，大城市如阿姆斯特丹可能长达10年。荷兰的住房保障制度依然可以说是欧盟国家中做得最好的。

48、卢森堡

卢森堡人口只有60万，人均GDP 10.4万美元，居世界第一。卢森堡人口以每年2.5%的速度增长，房价自2010年以来以4.7%的速度增长，目前约为每平米5669欧元。卢森堡物价极贵，一套标准汉堡套餐合人民币80元，1瓶330毫升矿泉水21元，1公斤西红柿19元，1升汽油9元，公交月票282元，60M宽带每月412元，1分钟手机通话费1.87元，1包万宝路香烟49元。85平米中心城市房租18645元。卢森堡目前市中心平均房价合人民币75447元到119126元每平。

49、比利时

比利时人口1143万，人均GDP 46617美元，是欧洲大陆最早进入工业化的国家，其化工产业、生命科学比较发达。比利时在房地产繁荣期，也就是2000年至2008年第三季度，全国房价飙升129％（经通胀调整后为86％）。自危机以来，房价一直跟随经济。经济强劲时，房价上涨。当经济疲软时，房价停滞不前。近10年，比利时经济增长速度一直在3%以下波动，目前比利时首都布鲁塞尔中心城区房价约合人民币26982元每平。

50、爱尔兰

爱尔兰人口492万，人均GDP 77450美元。爱尔兰历史上经济落后，被称为“欧洲农村”，自上世纪70年代，经济开始高速增长，被誉为“凯尔特之虎”。爱尔兰经济高度开放，同时政府非常重视长期教育投入，其国民受教育水平不断改善，从欧洲落后水平，已经成为欧洲第一，世界第四。在爱尔兰25至34岁的年轻人中，56%接受了高等或继续教育，仅次于韩国、俄罗斯和加拿大。

从1996年到2006年，爱尔兰经历了大规模房价暴涨，平均二手房价格上涨了383％，新房价格上涨了284％。2008年金融危机，爱尔兰房价泡沫随之破灭，房价迅速下跌，比高峰期下跌53%，房价在2008年至2012年，暴跌了12.4％、18.6%、10.5%、16.7%、4.5%，经通胀调整后为-13.4％、-14.3％、-11.6％、-18.7％、-5.7％。到了2013年，房价又开始回升，从2013年到2018年，房价上涨了6.4％、16.3%、7.1%、9%、12.1%、6.25%，经通胀调整后为6.2％、16.6％、7％、9％、11.7％、5.51％。政府为了防范严重泡沫，出台了一系列限制贷款比例的举措，房价依然快速上行。爱尔兰同样提供社会福利房，每户家庭平均轮候时间达4年两个月，目前爱尔兰住房问题依然突出。爱尔兰首都都柏林市中心平均房价约每平米44427元。

51、瑞士

瑞士人口850万，人均GDP高达82839美元，仅次于卢森堡居世界第二。瑞士高档钟表、化工、医药、机械制造是工业支柱，其金融业也非常发达。从2000年到2016年，瑞士的房地产市场房价上涨强劲，自住住宅价格上涨了80.5％（实际价格为70.2％）。从2017年开始，瑞士房地产市场开始下跌。这依赖于政府严格的贷款政策，以及持续上升的瑞士法郎汇率。

2020年，瑞士城市日内瓦，房价中位数为合人民币每平米105635元。瑞士住房自有率只有44%，是欧洲地区最低国家。瑞士有完善的住房租赁市场，同时政府限制炒房，严格控制拥有二套房。瑞士的房屋空置率只有0.94%，是世界最低水平，大大低于一般5%-8%的全球平均值。

52、奥地利

奥地利人口890万，人均GDP 51513美元。奥地利历史上国有化程度非常高，在加入欧盟后，除了少数核心企业外，大量企业已进入私有化过程。奥地利机械工业和化工业水平非常发达，旅游业等服务业水平高。自2004年第三季度以来，维也纳的房价一直持续上涨。从2003年至2013年，维也纳的房价飙升了99.6％（剔除物价因素为61.7％）。奥地利以外地区的房地产价格涨幅较小，从2003年至2013年仅上涨了37.1％（剔除物价因素为11.1％）。之后奥地利的房价维持在较高水平缓慢上涨。奥地利住房自有率仅为56.4%。欧洲德语区国家，都是低住房自有率，完善的租赁市场，以及大量的政府公共住房供应。奥地利首都维也纳市中心平均房价合人民币39708元到111185元每平.

53、丹麦

丹麦人口573万，人均GDP 60596美元。丹麦农牧渔业发达，医药工业是其支柱产业。从2003年第一季度到2007年第二季度，丹麦全国平均房价增长了75.4％，实际增长了63.6％（丹麦抵押银行协会数据）。哥本哈根地区的价格上涨了88.3％（实际价值为75.6％）。之后，从2007年到2012年，房价进入下跌通道。2013年至今，受欧洲负利率环境影响，价格恢复上涨，幅度从1.3%到5%左右。丹麦限制外国人购房，外国人要买房需要居留5年以上。目前，丹麦首都哥本哈根市中心每平米价格合人民币51345元。

54、挪威

挪威人口537万，人均GDP 81807美元，高居世界第三。挪威油气、渔业资源丰富，航运业也非常发达。挪威房价长期上涨，从2002年至2018年期间，奥斯陆的独立式住宅价格上涨了184％，房价仅在2003年、2008年和2018年的少数季度发生下跌。挪威经济一直长期温和增长，政府对民众买房提供一系列补贴，包括利率优惠、税收减免等。挪威首都奥斯陆物价非常高，一套麦当劳标准汉堡套餐合人民币83元，一瓶330毫升矿泉水20元，1公斤西红柿24元，公交月票585元，1升汽油12元，60M以上宽带每月347元，1包万宝路香烟102元，奥斯陆市中心房价每平米64785元。

55、瑞典

瑞典人口1011万，人均GDP 54112美元。瑞典航空业、核工业、汽车制造业、军事工业，电讯业和医药产业等工业水平居于世界先进行列，也拥有宜家、沃尔沃、ABB、爱立信等世界知名企业。从1996年到2007年，大斯德哥尔摩房价指数飙升了217％（经通胀调整后为119％），2012-2019年，房价飙升了48％以上（经通胀调整后为38.4％）。在过去的二十年中，房价上涨了230％（经通胀调整后为155％）。目前，斯德哥尔摩市中心房价合人民币每平米75362元。

在住房政策上，瑞典有面向全体民众的公共租赁住宅，在1965–1974年间，瑞典实施了“百万住宅计划”（The Million Programme），仅1970年就建成了110000套。同时还有合作住宅项目，住宅拥有者通过入股的方式共同拥有购买房屋。瑞典人自住房和租住房的比例，大致对半开。

56、芬兰

芬兰人口551万，人均GDP 49960美元。芬兰森林和金属工业发达，信息通讯、能源环保和化工等产业水平较高。芬兰从2001年到2008年第二季度的房价暴涨最为典型。由于经济和工资增长强劲，加上利率下降。结果，房价大幅上涨。从2001年到2008年第二季度，按通货膨胀调整后的价格，芬兰的房价上涨了42％，大赫尔辛基上涨了近46％。芬兰的房价涨跌与经济表现高度相关。而芬兰的经济又和诺基亚的表现紧密相连，从1998年到2007年，诺基亚占芬兰全部出口的20％，仅在2000年，诺基亚就占了芬兰全部GDP的4％。由于智能手机的冲击，诺基亚开始走下坡路，芬兰经济表现也随之一蹶不振。目前芬兰首都赫尔辛基的市中心房价合人民币每平米64755元。

57、冰岛

冰岛人口只有35万，人均GDP 73191美元。冰岛经济依赖渔业、水利和地热发电以及旅游业。从2000年第一季度到2008年第一季度，冰岛经历了前所未有的住房繁荣，房地产价格上涨了152.9％（按通货膨胀因素调整后为71％），随后开始回调。而从2010年到2018年，住宅房地产价格飙升了100％（经通胀调整后为58％），其中2016年和2017年每年增长15％。世界经济的繁荣推升了旅游业，同样也就带来了冰岛房地产业的繁荣。目前冰岛首都雷克雅未克每平米房价合人民币30586元。

58、捷克

捷克人口1065万，人均GDP 22973美元。捷克的汽车制造业等传统工业水平很高，斯柯达就是原产于捷克的百年品牌。1998年到2003年，受加入欧盟消息影响，捷克房地产上涨，公寓楼价格涨幅最大，达118％。其次是个人公寓，占91％。独户房屋的价格上涨了58％，而住宅用地的价格仅上涨了31％。04、05年房价停滞，06到08年又赢来短暂景气，09到13因金融危机开始下跌，14到17年房产市场又一次上涨，其中17年上涨10.66%。目前，捷克首都布拉格市中心房价每平合人民币41579元。作为原苏东国家，上世纪90年代以前，捷克住房实行福利和社会保障的住房分配制度。1994年开始，捷克开始实施住房制度改革，逐渐转向商品化住房市场，并逐步建立了面向低收入家庭的住房租赁补贴和年轻人的贷款优惠补贴等制度。

59、斯洛伐克

斯洛伐克人口540万，人均GDP 19547美元。汽车、电子、机械制造、农业和旅游业是斯洛伐克主要支柱产业。作为转型国家的斯洛伐克，随着一系列政策措施的落地，经济表现长期增长，这相应带来房地产市场的繁荣。由于外国人买房没有法律限制，在国外买家的推动下，从2005年至2008年，斯洛伐克平均住宅价格上涨78.19%，在随后的年份中要么持平，要么小幅上涨。由于斯洛伐克体量很小，其多数城市租房市场很有限，2020年尽管有疫情冲击，2020年第一季度，斯洛伐克房价依然在上行。斯洛伐克首都布莱迪斯拉夫地区市中心房价在28337元每平。

60、波兰

波兰人口3840万，人均GDP 15424美元。波兰是欧盟第九大经济体，在东欧经济总量仅次于俄罗斯。波兰是东欧经济转型国家中最为成功的国家。波兰在经济上采用一步到位的“休克疗法”，忍受高昂的通货膨胀长达9年时间，到1998年，波兰通货膨胀才降低到个位数水平。与此同时，西方国家减免了波兰外债的50%，法国和美国甚至减免了70%。另外，大量的外国直接投资涌入波兰，参与波兰的私有化进程，投资波兰实体产业。从1990年到2019年，波兰经济保持着3%-5%增长速度，在欧洲各国中表现抢眼。波兰首都华沙的房地产价格在繁荣时期飙升，2005年上升了23％，2006年上升了28％，2007年上升了45％，2008年上升了13％。房价随后连续6年下跌。从2008年到2013年，波兰7个主要城市的房价下跌了13.8％（经通胀调整后为-25.3％）。房价在2014年再次开始上涨，此后一直在上涨。波兰有严重的贫富分化问题，很多年轻人租不起房。2016年，波兰出台“国家住房计划”，为低收入群体建设经济适用房。目前，波兰首都华沙的市中心平均房价合人民币27934元每平。

61、乌克兰

乌克兰人口4203万，人均GDP只有 3095美元。乌克兰在欧洲面积仅次于俄罗斯，土地肥沃，矿产资源丰富，在独立时拥有雄厚的工业基础和完整的军事工业体系，苏联的火箭制造基地就在乌克兰。由于乌克兰媲美小俄罗斯一般的雄厚实力和重要地缘地位，西方是不可能帮助其发展的。苏东剧变后，乌克兰迅速陷入腐败的寡头政治，国家在贪腐政客的表演中一步步滑向深渊。经济的倒退，直接导致乌克兰民众的悲剧。因生活所迫，大量乌克兰女性沦为性交易者。许多人做起了代孕生意，乌克兰甚至被称为“欧洲子宫”。

在2000年到2007年，乌克兰有一段政治稳定，经济快速增长时期，与此对应，乌克兰的房价在2000年到2008年暴涨了1000%。随着社会的动荡，经济萎缩，乌克兰房价至今降低了72%。目前，乌克兰首都基辅市中心平均房价合人民币12279元每平，市郊平均房价在5696元每平。基辅物价比北京低得多，基辅市民平均工资，合人民币只有3689元。

62、白俄罗斯

白俄罗斯人口939万，人均GDP 6663美元。白俄罗斯经济以食品工业和石油工业为主，经济结构较为单一。白俄罗斯经济高度依赖俄罗斯，1996-2008年，白俄罗斯经济连续12年年均增长8%以上。到21世纪初，白俄罗斯经济已达到并超过独立前水平，2000年和2001年工业产值分别超过1989年的3%和9.1%。2009年，白俄罗斯经济陷入衰退，2017年开始恢复增长。随着放开外国人买房，白俄罗斯房价已经迎来快速增长。2010年到2017年，白俄罗斯房价平均每季度上涨20%，目前明斯克市中心平均房价合人民币在12459元每平米，市郊房价在7836元每平米。

63、俄罗斯

俄罗斯人口1.46亿，人均GDP 11585美元。俄罗斯是世界上受教育水平最高的国家之一，25岁到64岁的俄罗斯人受高等教育比例达54%。俄罗斯工业基础雄厚，油气资源丰富，工业水平较高。与此同时，俄罗斯经济结构不合理，第一产业和第三产业的产值远低于第二产业，第二产业中，重工业发达，轻工业发展缓慢，民用工业落后。而且，俄罗斯经济高度依赖油气出口。

从2000年到2007年，随着石油价格的上涨，俄罗斯经济不错，房地产市场随之繁荣，二手房价格飙升了436％，新房价格则上涨了362％。在全球能源价格下跌之后，俄罗斯于2009年陷入严重衰退。公寓价格在2009年第二季度急剧下跌。市场在2012年开始复苏，到2012年第4季度，现有住房价格同比增长16.9％（经通胀调整后为9.7％）。然而，全球石油价格再度下跌，加上美国和欧盟实施的经济制裁，使俄罗斯从2015年到2016年陷入经济衰退。在此期间，房价从2015年到2017年同比下降了11％（经通胀调整后为-22％） 。随着经济状况的改善，房地产市场在2018年初再次开始复苏。在原油价格平均上涨近5％之后，过去两年来房价上涨了11.8％（经通胀调整后为4％）。

俄罗斯房地产市场的特点，是大城市价格表现明显好于全国。莫斯科和圣彼得堡房价一直在较高水平。经历了卢布贬值，目前莫斯科市物价水平和北京非常接近（除了油价便宜以外，约4元每升），其市中心房价合人民币在26000元到57000元之间，市郊房价在13000元到22000元之间。

64、立陶宛

立陶宛人口287万，人均GDP 19090美元。立陶宛工农业水平较高，经济转轨成功，经济保持较快增长。立陶宛98%的住房为私人拥有，2002到2006年，立陶宛首都维尔纽斯房价上涨了275%，随后开始下跌，到2013年开始复苏，从2014年到2018年，房价上涨了16.18％（经通胀调整后为7.97％）。目前，首都维尔纽斯市中心平均房价合人民币21810元每平。

65、爱沙尼亚

爱沙尼亚人口132万，人均GDP 22928美元。爱沙尼亚第三产业发达，IT和电信业水平很高，在欧盟处于领先位置。由于经济表现良好，从2000年到2007年，爱沙尼亚的住房市场一直在持续繁荣。首都塔林的两居室公寓平均价格从2000年到2007年上升了448.7％。自住率从2002年的85％强劲上升到2004年的96％。从2008年到2010年，爱沙尼亚房价暴跌，2010年房价水平几乎回到了2005年。2011年，又一次恢复上涨，从2011年到2017年，房价平均每年上涨9.2％（经通胀调整后为7.1％）。现在基本回到了最高点的水平。目前，首都塔林的房价合人民币在22175元每平。

66、拉脱维亚

拉脱维亚人口196万，人均GDP 18089美元。拉脱维亚第三产业占比较高，工农业发达，经济转型也较为成功。在2000年到2007年的经济高速增长期间，其房地产价格上涨700%。金融危机后房地产价格大幅回调，2010年以后复苏，房价在之后的年份小幅上涨，但始终没有回到2008年时的高点。目前，拉脱维亚首都里加市中心平均房价合人民币每平米16172元

67、匈牙利

匈牙利人口979万，人均GDP 15939美元。匈牙利工农业基础较好，是转型较为成功的国家之一。得益于经济的良好表现，匈牙利的房地产市场近年一直在上涨。2014年到2018年，匈全国房屋价格指数增长为8％。18.2％、16.9％、15.1％和18.3％，二手房销售总量同样连年增长。目前，首都布达佩斯市中心平均房价合人民币每平米22857元。

68、罗马尼亚

罗马尼亚1952万，人均GDP 12301美元。罗马尼亚服务业占据经济主导地位，工业水平一般。罗马尼亚是转型较为成功的国家之一，经济很快恢复增长，房价随之攀升，罗首都布加勒斯特的房价曾在2005-2007年之间上涨了250%，而外地主要城市上涨的幅度在150-200%之间。到2009年房价达到最高峰，首都住宅均价达到一平米2500欧元。之后房价暴跌，到2012-2013年均价跌至一平米800欧元左右。随着经济危机消退和经济增长企稳，房价出现回升。2015到2018年，房价年同比上涨5%到10%之间。目前，罗马尼亚首都布加勒斯特市中心平均房价合人民币14662元每平。

69、摩尔多瓦

摩尔多瓦人口355万，人均GDP 3189美元。摩尔多瓦工业基础薄弱，农业生产发达，是欧洲最穷国家。摩尔多瓦在经历经济连年下滑后，从2000年2008年经济每年增长7%-8%。房价随之从2002年到2008年每年上涨30％至40％，然而随着经济停滞，从09年开始房价又连续下跌。目前，摩尔多瓦首都基希讷乌市中心平均房价合人民币每平米7081元，市中心最高房价不过每平米9179元。

70、斯洛文尼亚

斯洛文尼亚人口206万，人均GDP 26234美元。斯洛文尼亚工业、科技基础良好，服务业发展水平高，被称为“东欧小瑞士”。斯洛文尼亚旅游业发展水平高，占GDP比重达12.3%。斯洛文尼亚房价同样在2000年到08年经历大幅上涨，在随后几年连续下降，进入17年后，房价开始恢复上行。首都卢布尔雅那市中心平均房价合人民币在每平米29336元。

71、克罗地亚

克罗地亚人口417万，人均GDP 14869美元。克罗地亚是前南国家中经济基础较好的国家，以第三产业为主。在经历房地产市场长期小幅下跌后，从2017年开始克罗地亚房地产表现长期向好。2017到2018，房价上涨幅度在4%到7%。目前克罗地亚首都萨格勒布市中心房价合人民币在23053元每平米。

72、塞尔维亚

塞尔维亚人口718万，人均GDP 7234美元。塞尔维亚服务业发展水平较高，汽车工业水平不错。由于高失业率和经济表现不佳，塞尔维亚房地产价格在过去几年变动不大。目前，首都贝尔格莱德市中心平均房价合人民币在每平米20603元。

73、波黑

波黑人口351万，人均GDP 5951美元。波黑在前南时期就是较穷的地区，独立后又经历了内战，不过波黑资源丰富，经济发展潜力较大。但波黑内部问题较多，几乎没有人愿意投资其房产。首都萨拉热窝市中心房价合人民币每平米13094元。

74、黑山

黑山62万人，人均GDP 8761美元。黑山也是前南国家中比较落后的国家，经济基础薄弱，旅游业和制铝工业是其支柱。黑山的房地产市场更接近一个旅游地经济特征。作为旅游度假地，大量俄罗斯人买入黑山的物业，同时经济增长不错，黑山的房地产业一直是时涨时跌，经历过山车行情。目前，黑山首都波德戈里察的市中心平均价格合人民币每平米11608元。

75、北马其顿

北马其顿人口208万，人均GDP 5468美元。北马其顿是一个内陆多山国家，有矿产资源，经济受前南危机影响，经济发展水平不高。北马其顿2007年房价上涨10.9％（经通胀调整后为11.8％），2008年上涨25.2％（经通胀调整后为18.2％），之后房价时升时降。目前，北马其顿首都斯科普里市中心房价合人民币每平9813元。

76、保加利亚

保加利亚人口700万，人均GDP 9273美元。保加利亚传统上是一个农业国，工业也以食品加工业和轻纺工业为主。保加利亚房价在200年到2008年前曾迎来达到300%的暴涨，在随后几年又快速下跌，15年后恢复小幅上涨。目前，保加利亚首都索菲亚市中心房价合人民币每平米13308元。

77、阿尔巴尼亚

阿尔巴尼亚人口288万，人均GDP 4125美元。阿尔巴尼亚经济基础一般，经济受严重腐败问题困扰。从1996年到2006年，阿尔巴尼亚房地产价格上涨了300％以上。自2010年以来，房价持续下跌。目前，阿尔巴尼亚首都地拉那市中心房价合人民币每平13375元。

78、希腊

希腊人口1072万，人均GDP 20324美元。与一般人的印象不同，1950年到1973年，希腊曾经维持了长达23年的高速经济增长，年增7%，仅仅排在日本之后。尽管有个别年份的经济收缩，但直到2008年前，希腊的经济增长水平在欧洲都是名列前茅的。希腊的债务危机是一系列政策与多年积弊的共同结果，希腊的航运业、旅游业和医药产业水平都非常高。经济表现好，希腊房地产价格曾长期上涨，1997年到2008年，希腊房地产价格一直处于上行通道，2004年，海边物业的价格上涨了30％至40％。雅典2006年房价上涨了11.2％。随着金融危机的到来，以及希腊承认为加入欧元区造假，希腊房地产价格随之暴跌，直到17年才跌到谷底，开始缓慢恢复。目前，希腊首都雅典市中心房价合人民币约20015元每平。

欧洲的发达国家和地区，在2000年到2008年都多半经历了一波房地产的快速增长。同时，房价增长和经济增长也表现得非常同步，总结的分析留在后面，下面是非洲篇。

79、埃及

埃及人口1亿，人均GDP 2549美元。埃及工业、农业、旅游业较为发达。埃及人口膨胀，贫富悬殊，近年还遭受社会冲击，失业高企，通胀横行，埃及近年的房价一直在下降。不过，由于货币贬值，很多埃及富人反而看好埃及房产。这是因为埃及人口过多，住房需求一直很高，随着社会逐渐恢复生机，经济增长，房价依然有增长潜力。目前，埃及最大城市开罗市中心平均房价合人民币6138元每平。

80、利比亚

利比亚人口637万，人均GDP 7235美元。利比亚石油资源丰富，曾富甲非洲。2011年利比亚陷入内战，内战结束后，石油生产曾一度恢复。可悲的是，2019年内战再次爆发。2020年因新冠疫情而暂时停战中。在内战以前，随着房地产市场开放政策实施，利比亚房地产曾经迎来大幅上涨，战争打断了这一切。今天依然看不到利比亚内战结束的希望。

81、突尼斯

突尼斯人口1170万，人均GDP 3447美元。突尼斯工业水平在非洲国家中名列前茅，旅游业也比较发达。2011年以来，突尼斯房地产价格持续上涨，年增幅在5%到15%。到18年，突尼斯房地产增速由升转跌。虽然突尼斯经济增长不错，但失业率一直较高。突尼斯首都突尼斯城市中心平均房价合人民币6048元每平。

82、摩洛哥

摩洛哥人口3650万，人均GDP 3204美元。摩洛哥渔业资源丰富，工业水平较低，旅游业较发达。摩洛哥是比较平稳渡过蔓延阿拉伯国家动荡危机的国家，摩洛哥通过一系列行之有效的改革措施回应了社会关切。并且，在2000年到2010年的多数年份里，由于经济快速扩张，摩洛哥的房地产市场一直在上涨，直到近年随着经济放缓，房价开始小幅回调。目前，摩洛哥第一大城市卡萨布兰卡市中心附近的平均房价，依然高达合人民币13493元每平。

83、毛里塔尼亚

毛里塔尼亚人口450万，人均GDP 1219美元。毛里塔尼亚经济基础薄弱，是世界最不发达国家之一。2005年和2008年曾发生两次政变。外国人不能持有房产。

84、马里

马里人口1869万，人均GDP 901美元。马里是西非内陆国，有多个历史遗迹，是世界最不发达国家之一。2012年、2020年两次发生军人哗变，国内政局不稳。

85、尼日尔

尼日尔人口2150万，人均GDP 412美元。尼日尔也处于西非内陆，是世界最不发达国家之一。尼日尔2010年曾发生政变。

86、乍得

乍得人口1490万，人均GDP 730美元。乍得是世界最不发达国家之一。乍得国内政局一直不稳定。

87、苏丹

苏丹人口4312万，人均GDP 977美元。苏丹是世界最不发达国家之一，苏丹同样国内政局长期不稳。

88、南苏丹

南苏丹人口1253万，人均GDP 253美元。南苏丹是世界最不发达国家之一，2013年爆发暴力冲突。

89、厄立特里亚

厄立特里亚人口670万，人均GDP 900美元。厄立特里亚是世界最不发达国家之一，2020年又一次与邻国爆发冲突。

90、埃塞俄比亚

埃塞俄比亚人口1.05亿，人均GDP 772美元。埃塞俄比亚是世界最不发达国家之一。从2000年到2018年以来，埃塞学习中国经验，年均经济增长达9%。然而这一切随着新政府的上台戛然而止。总理阿比·艾哈迈德积极向西方靠拢，大搞私有化改革，对中资企业征重税。2019年，阿比·艾哈迈德获得诺贝尔和平奖。2020年，埃塞俄比亚爆发内战。

91、吉布提

吉布提人口94万，人均GDP 2050美元。吉布提自然资源贫乏，工农业基础薄弱，95%以上农产品和工业品依靠进口。吉布提在上世纪90年代曾爆发冲突，从1999年至今政局稳定。吉布提也是世界最不发达国家之一。

92、索马里

索马里人口1518万，人均GDP 499美元。索马里长期政局不稳，内战连绵不断，社会崩溃多年，当地人自20世纪起就以海盗为生。

93、塞内加尔

塞内加尔人口1572万，人均GDP 1522美元。塞内加尔也是全球最不发达国家之一，多数人口以农业为生。相比多数非洲国家，塞内加尔多年政局稳定，经济持续增长。从1994年到2010年，塞内加尔首都达喀尔的房地产价格飙升了约256％。这是因为达喀尔房地产市场被认为是动荡西非的避风港。导致房价上涨的另一个原因，是猖獗的洗钱活动。

94、冈比亚

冈比亚人口210万，人均GDP 721美元。冈比亚是非洲国土面积最小的国家，以农业为主，经济结构单一，发展缓慢。

95、几内亚比绍

几内亚比绍人口190万，人均GDP 778美元。几内亚比绍是世界最不发达国家之一，该国传染性疾病泛滥，长期发展缓慢。

96、几内亚

几内亚人口1270万，人均GDP 885美元。几内亚矿产、水利资源丰富，农业发展条件得天独厚，但经济发展水平差，是世界最不发达国家之一。

97、塞拉利昂

塞拉利昂人口760万，人均GDP 523美元。塞拉利昂矿产资源丰富，曾是欧洲奴隶供应来源地，长期政局不稳。塞拉利昂是世界最不发达国家之一，人类发展指数已连续4年居世界末位。

98、利比里亚

利比里亚人口470万，人均GDP 674美元。利比里亚是美国获得解放的黑人建立的国家，曾一度建立共和国制度，随后在上世纪80年代陷入内战，2003年才恢复和平。利比里亚矿产水利资源丰富，也是世界最不发达国家之一。

99、科特迪瓦

科特迪瓦人口2490万，人均GDP 1716美元。科特迪瓦国名即为法语的“象牙海岸”，在上世纪曾一度经济繁荣，1985年后政治腐败，2002年至2011年陷入内战，之后经济逐步回升。

100、布基纳法索

布基纳法索人口1919万，人均GDP 731美元。布基纳法索资源匮乏，是世界最不发达国家之一。

101、加纳

加纳人口2950万，人均GDP 2202美元。加纳在西非国家中较为发达，盛产黄金，曾用国名为“黄金海岸”。加纳近年经济增长强劲，2019年经济增长8.8%，是全球最快增长经济体，加纳房地产市场已经开始出现上涨。按世界银行标准，加纳自2010年起从低收入国家进入中等偏低收入国家行列。

102、多哥

多哥人口790万，人均GDP 672美元。多哥也是世界最不发达国家之一，上世纪90年代政局动荡，经济基础薄弱。

103、贝宁

贝宁人口1120万，人均GDP 902美元。贝宁也是世界最不发达国家之一，经济以农业为主，工业基础薄弱。贝宁近年经济总体稳定。

104、尼日利亚

尼日利亚人口2.01亿，人均GDP 2028美元。尼日利亚是非洲人口第一大国，石油资源丰富。近年尼日利亚政局稳定，经济发展卓有成效，已是非洲第一大经济体。尼日利亚最大城市拉各斯是非洲最贵的城市，房价在过去几年曾快速上涨。

105、喀麦隆

喀麦隆人口2405万，人均GDP 1527美元。喀麦隆工业有一定基础，经济水平在中非较好。

106、中非

中非人口474万，人均GDP 477美元。中非是世界最不发达国家之一，经济以农业为主，工业基础薄弱，政局不稳。

107、赤道几内亚

赤道几内亚人口130万，人均GDP 10174美元。赤道几内亚领海有油气资源，经济增长较快，但石油收入基本被上层精英掌握，国民仍处于贫困状态。

108、加蓬

加蓬人口203万，人均GDP 8029美元。加蓬盛产石油，经济有一定基础。加蓬经济受油价波动影响大，易受冲击，2019年曾发生未遂政变。

109、刚果

刚果人口526万，人均GDP 2148美元。刚果经济基础是石油和木材，1997年曾陷入内战，最近经济略有改善。

110、刚果民主共和国

刚果民主共和国人口8130万，人均GDP 562美元。刚果（金）是世界最不发达国家之一，自然资源丰富，上世纪90年代政局动荡，近年恢复发展。

111、乌干达

乌干达人口4430万，人均GDP 643美元。乌干达是世界最不发达国家之一，经济基础薄弱。

112、肯尼亚

肯尼亚人口5140万，人均GDP 1711美元。肯尼亚是人类发源地之一，其经济在东非相对发达，曾在1994年到1996年，年均增长率到5%，肯尼亚首都内罗毕今天的房价已经是2000年的4.4倍。

113、卢旺达

卢旺达人口1200万，人均GDP 728美元。卢旺达曾发生震惊世界的大屠杀，现在是中非经济增长最快的经济体之一，政局稳定，街道干净，治安较好，经济发展前景很好。卢旺达房地产市场已出现上涨。

114、布隆迪

布隆迪人口1120万，人均GDP 275美元。布隆迪是世界最不发达国家之一，人口多资源少，经济基础薄弱。

115、坦桑尼亚

坦桑尼亚人口5910万，人均GDP 1051美元。坦桑尼亚是人类发源地之一，也是世界最不发达国家之一

116、安哥拉

安哥拉人口2925万，人均GDP 3432美元。安哥拉资源丰富，因石油而快速恢复。安哥拉2002年才结束内战，是非洲非常有潜力的国家之一。

117、赞比亚

赞比亚人口1760万，人均GDP 1540美元。赞比亚采矿业较为发达，相比周边国家基础设施水平较好。赞比亚同样有经济增长潜力，也面临电力不足，外债高企等诸多问题。

118、马拉维

马拉维人口1809万，人均GDP 389美元。马拉维是世界最不发达国家之一，严重依赖国际援助。

119、莫桑比克

莫桑比克人口3050万，人均GDP 490美元。莫桑比克是世界最不发达国家之一，连年内战，经济困难。

120、津巴布韦

津巴布韦人口1690万，人均GDP 2147美元。津巴布韦是非洲工业较发达国家，2008年经历严重通货膨胀，至年底经济基本崩溃，后逐步好转。

121、博兹瓦纳

博兹瓦纳人口225万，人均GDP 8259美元。博茨瓦纳是非洲经济发展较好的国家，以钻石、养牛、制造业为主。相应的，博茨瓦纳房地产市场长期繁荣上涨。

122、纳米比亚

纳米比亚人口253万，人均GDP 5931美元。纳米比亚矿业、渔业资源丰富，但贫富差距悬殊，失业率高，但房价已经长期上涨

123、南非

南非人口5652万，人均GDP 6340美元。南非是非洲第二大经济体，经济发展水平较高，相比其他非洲国家远为稳定。在曼德拉之前的南非，有严重的黑白隔离对立问题，曼德拉维护了南非的统一，族群的和解，并为之后的经济增长奠定了基础。南非的工业水平倒退是因为逐渐丧失了国际比较优势，以及政府的无所作为，并不能算作曼德拉的问题。因南非经济陷入困境，南非的房产从2007年到2019年表面上上涨了57%，实际价格则下跌了18%，不过南非依然是非洲发展水平较高的经济体。目前，南非最大城市约翰内斯堡市中心平均房价合人民币6332元每平。

124、斯威士兰

斯威士兰人口139万，人均GDP 4140美元。斯威士兰是世界上少数几个君主制国家之一，被世界银行列为中等偏下收入国家。斯威士兰经济依赖南非。

125、莱索托

莱索托人口220万，人均GDP 1324美元。莱索托是世界最不发达国家之一，多次发生政变。

126、马达加斯加

马达加斯加人口2520万，人均GDP 461美元。马达加斯加是世界最不发达国家之一，经济以农业为主，严重依赖外援，2009年曾陷入社会混乱。

127、毛里求斯

毛里求斯人口126万，人均GDP 11003美元。毛里求斯是非洲少有的富裕国家，也是上世纪以来13个跨越中等收入陷阱的经济体之一，也是全球竞争力报告中非洲排名第一的国家。毛里求斯经济结构单一，以蔗糖生产为主，毛金融服务业、旅游业发展水平很高。2018年住宅房地产价格与2010年相比飙升了133％。目前，毛里求斯首都路易港市中心平均房价合人民币每平5493元。

非洲国家真的是普遍治理能力严重不足，贫穷落后，社会问题丛出。也有像尼日利亚、南非等国家，经济发展有一定水平，房价也并不便宜。下面是美洲和太平洋篇。

128、加拿大

加拿大人口3789万，人均GDP 46125美元。加拿大各类资源极其丰富，经济高度发达，也非常依赖美国。加拿大市场受美国影响很深，其房产也长期上涨。从2000年到2009年，由于低利率和经济增长，加拿大房价上涨了79％（经通胀调整后为49％）。从2009年第二季度到2012年第三季度，尽管政府努力为房地产市场降温，但房价又上涨了24％（经通胀调整后为17％）。从2012年第四季度到2015年第四季度，2012年7月实施的更严格的抵押贷款规定使市场平静，但房价仍上涨了约15.7％（经通胀调整后为10.8％）。从2016年到2019年，房价上涨了27.8％（经通胀调整后为18.5％）。目前，加拿大最大城市多伦多市中心平均房价合人民币每平58609元，市郊在47183元每平。

129、美国

美国人口约3.3亿，人均GDP 65111美元。美国自然资源非常丰富，工业水平发展充分，制造业水平很高。美国经济长期表现抢眼，其房地产市场同样长期上涨。

上图反映了美国房地产价格从1951年到2020年的长期表现，黄线为经通胀调整后实际情况。可以看到美国房地产市场长期上涨，尽管有2008年市场崩盘，到2019年，美国房地产价格恢复上涨，已经超过2008年水平。2020年尽管有疫情冲击，美国房产市场进一步迎来繁荣。因为疫情，导致人们更愿意拥有自有房产，再加上市场利率极低，这推动了2020年房产市场走热。2020年第二季度，美国新房销售同比增长43.2％。目前，美国最大城市纽约市中心平均房价合人民币每平106511元，市郊平均房价合人民币49639元。美国第二大城市洛杉矶市中心平均房价合人民币每平54058元，市郊平均房价合人民币35853元。

130、墨西哥

墨西哥人口1.23亿，人均GDP 9698美元。墨西哥资源丰富，是拉美经济发展水平较高国家之一。墨西哥早在上世纪70年代就已经进入下中等收入国家行列，在长达40年的时间里经济增长缓慢，墨西哥是典型的落于“中等收入陷阱”中国家，其深层次结构问题始终没有得到解决。即便如此，墨西哥已经形成了庞大的中等收入阶层，其全国房价已经连续十年温和上涨，2020年墨西哥经济受疫情冲击，可能又一次负增长。目前，墨西哥首都墨西哥城市中心平均房价合人民币15756元每平。

131、多米尼加

多米尼加人口1065万，人均GDP 6909美元。多米尼加雪茄很有名，经济以初级加工品与旅游业为主。多米尼加房产外国持有者主要来自北美，有很强的旅游地经济特征。多米尼加房产价格缺乏官方记录。

132、牙买加

牙买加人口284万，人均GDP 5356美元。牙买加经济依赖旅游业，也是注明的田径强国。牙买加房地产也是典型的旅游地经济特征，持有者主要来自北美。

133、海地

海地人口1200万，人均GDP 868美元。海地是世界最不发达国家之一，也是世界最早建国的黑人国家。海地长期政局混乱，基础设施不足，2010年发生强烈地震。

134、危地马拉

危地马拉人口1658万，人均GDP 4549美元。经济以农业为主，工业基础薄弱，1996年才结束长达36年的内乱。危地马拉国内治安不佳，毒品泛滥，凶杀率高居全球第五。

135、洪都拉斯

洪都拉斯人口911万，人均GDP 2483美元。洪都拉斯以农业为主，工业基础薄弱。洪都拉斯是拉美最不发达国家之一，存有匪夷所思的“卖媳妇”习俗，凶杀率世界第一。

136、尼加拉瓜

尼加拉瓜人口633万，人均GDP 2029美元。尼加拉瓜经济落后，以农业为主。尼加拉瓜也是拉美最不发达国家之一。

137、哥斯达黎加

哥斯达黎加494万，人均GDP 12027美元。哥斯达黎加经济较发达，旅游业和农业水平较高。哥斯达黎加房地产市场也是典型的旅游地经济，很多北美买家到当地旅游置业。哥斯达黎加首都圣何塞市中心平均房价合人民币12309元每平。

138、巴拿马

巴拿马人口407万，人均GDP 15575美元。经济以金融、贸易和旅游业为主，巴拿马运河处于中心位置。巴拿马经济长期表现很好，近年房地产市场一直处于上涨通道，最近保持平稳，目前巴拿马首都巴拿马城市中心平均房价合人民币每平米15058元。

139、哥伦比亚

哥伦比亚人口4964万，人均GDP 6975美元。哥伦比亚矿产资源丰富，经济以农业和矿业为主。哥伦比亚近十年经济保持稳定增长，从2011年到2018年，卡利的房价上涨了85.35％，其次是麦德林（84.5％）和波哥大（79.68％）。目前，哥伦比亚首都波哥大市中心平均房价合人民币12802元每平。

140、委内瑞拉

委内瑞拉人口3111万，人均GDP 6822美元。委内瑞拉是世界石油储量最高的国家，石油产业是其经济命脉。近年来，委内瑞拉由于一系列失败的经济政策，过度的国家福利开支，再加上暴跌的国际油价，导致其经济已经走向崩溃。委内瑞拉粮食依赖进口，超市货架已经被抢购一空，疯狂通胀，治安恶化，没有人知道委内瑞拉何时才能走出困境。

141、厄瓜多尔

厄瓜多尔人口1708万，人均GDP 6344美元。石油业是厄瓜多尔的经济支柱。经历了多年政局动荡，进入2000年以后，厄瓜多尔经济逐渐走入正轨。随着厄经济增长，其房价在过去五年中，昆卡的房价平均每年上涨8％至12％。目前，厄瓜多尔最大城市瓜亚基尔市中心平均房价合人民币每平9962元。

142、苏里南

苏里南人口59万，人均GDP 5950美元。苏里南是南美最小国家，自然资源极其丰富。苏里南森林覆盖率高达95%，人均资源极丰，当地人安于享乐，不思进取。有人把苏里南称为“世外桃源”。

143、圭亚那

圭亚那人口73万，人均GDP 4635美元。圭亚那独立首任总统为华人钟亚瑟。圭亚那以初级产品为主，经济结构较为单一，民众真实收入较低。尽管近年经济增长显著，圭亚那依然是较为落后的国家。

144、秘鲁

秘鲁人口3205万，人均GDP 6947美元。秘鲁矿产资源丰富，经济依赖农业、矿业、渔业和初级制造业。一系列结构性改革的实施，使秘鲁经济在2004年以来一直维持着较高增长速度，在2008和2009年仍保持6.5%和3.4%的增长。秘鲁的房地产价格也在2010年到2013年维持强劲增长。近年依然在上涨。目前，秘鲁首都利马市中心平均房价合人民币在12188元每平。

145、巴西

巴西人口2.1亿，人均GDP 8921美元。巴西自然资源丰富，工业基础完整，曾经一度是世界第七大经济体。巴西历史上曾采用进口替代政策，从1968年到1973年，巴西经济平均增长率达到了11.2%。然而在之后引发严重外债，巴西经济增长停滞。2003年以后，大宗商品价格的上涨，带动了巴西的经济增长，巴西政府一系列补贴政策带动了国内市场扩张，房地产业也收益于巴西的经济扩张，圣保罗的房价从2008年1月到2015年6月惊人地增长了223.8％（经通胀调整后为106.3％），而里约热内卢，房价则更为惊人地增长了266.1％（经通胀调整后为133.3％）。在随后的年份，房价开始下降。巴西有严重的贪腐问题，经济的结构性问题也一直没有得到解决。巴西的未来与多数拉美国家一样，同样是徘徊在中等收入陷阱中。目前，巴西最大城市圣保罗市中心平均房价合人民币在14871元每平。

146、玻利维亚

玻利维亚人口1121万，人均GDP 3549美元。玻利维亚自然资源丰富，近年通过一系列切合实际的经济政策，玻利维亚经济连年增长。玻利维亚住房市场也在快速发展，不过当前居住水平普遍较差。玻利维亚最大城市圣克鲁斯市中心平均房价合人民币7023元每平。

147、巴拉圭

巴拉圭人口705万，人均GDP 5871美元。巴拉圭经济以农牧业为主，工业基础薄弱，是拉美最落后的国家之一。20世纪70年代至80年代中期，巴拉圭曾经一度经济连年增长，但随后陷入停滞。长期而言，巴拉圭发展水平低，经济增长不稳，腐败丛生。巴拉圭的房地产价格是拉美最低的，首都亚松森市中心平均房价合人民币每平8019元。

148、乌拉圭

乌拉圭人口344万，人均GDP 16246美元。乌拉圭经济发展水平在南美名列前茅，遏制腐败卓有成效，人均收入平等，几乎没有极端贫困，是南美少见的中等发达国家。但乌拉圭经济规模较小，产业结构单一。从1995年到2005年，乌拉圭首都蒙得维的亚出现了惊人的住房热潮，新建房屋的价格上涨了198.6％。从2006年到2015年，房价在接下来的几年中继续以年均11.9％的速度增长（经通胀调整后为2.5％）。之后几年，房价基本不变。目前，首都蒙得维的亚市中心平均房价合人民币15221元每平。

149、智利

智利人口1860万，人均GDP 16030美元。智利是世界上最狭长的国家，矿产、森林、渔业资源丰富。智利经济发展较为成功，社会腐败程度低，贫富差距较小，被世行认为是高收入经济体。智利国内生产总值在1990年至2007年期间以年均5.6％的速度增长，其房价从2004年至2016年上涨了67％。在随后的多数年份里，智利房价始终处于上涨通道。目前，智利首都圣地亚哥市中心平均房价合人民币18435元每平。

150、阿根廷

阿根廷人口4385万，人均GDP 11653美元。阿根廷自然资源丰富，工业水平较高。20世纪初，阿根廷一度是世界第八大经济体，在之后的岁月里，经济增长停滞衰退反复不止，政局动荡不安，没几年总统就被推翻。1989年，阿根廷经历恶性通货膨胀，年通货膨胀率接近5000%，债务违约，之后经济增长，随后再次危机，再次债务违约。阿根廷至今依然经历着严重的通货膨胀。2019年8月，布宜诺斯艾利斯的房地产价格同比下跌2.5％，经通胀调整后，价格实际上暴跌了37％。布宜诺斯艾利斯的房地产销售交易已经连续14个月下降。目前，阿根廷首都布宜诺斯艾利斯市中心平均房价合人民币19591元每平。

151、巴布亚新几内亚

巴布亚新几内亚人口808万，人均GDP 2723美元。巴布亚新几内亚是世界上较不发达国家之一，矿产石油资源丰富，经济以农业为主。全国人口中近37%生活在国际贫困线（人均1.25美元/天）以下，失业率居高不下。巴布亚新几内亚是世界上和外界最为隔绝的地理环境，内陆有全世界最晚接触现代文明的部落。

152、澳大利亚

澳大利亚人口2544万，人均GDP 57305美元。澳大利亚矿产、农业资源丰富，人口稀少、发展水平较高。澳大利亚经济高度依赖大宗商品需求，从2011年到2017年，澳大利亚的房价飙升了52.3％（经通胀调整后为35.6％）。 在一系列贷款政策限制后，房价从2017年第四季度到2019年第二季度下降了9％（经通胀调整后为-11.2％）。2020年房价又开始上涨。澳大利亚的房产有大量买家来自中国和北美。澳大利亚最大城市悉尼市中心平均房价合人民币每平66096元。

153、新西兰

新西兰人口495万，人均GDP 41966美元。新西兰农业高度机械化，自然风光绮丽，营商环境在全球190个经济体中继续位列榜首。从2001年到2007年，新西兰的房价出现了惊人的上涨，涨幅约为114％（经通货膨胀因素调整后为82.5％）。2008金融危机停顿之后，在强劲的经济增长支持下，2012-2017年又连续六年出现了大幅涨价。目前，新西兰首都惠灵顿市中心平均房价合人民币33878元每平。

从美洲到大洋洲，我们依然可以发现房价和经济的密切关系。到现在为止，我们已经遍历了全球153个主要国家和地区，下面将是分析和我的一些浅见。

六、房价分析认识

以上153个国家和地区，略过了少数国家地区，比如一些加勒比海地区岛国。这些国家往往体量太小，没有太多代表性。通过以上对全球153个国家和地区的简单梳理，可以形成对房价问题的几点基本认识。

首先，房价上涨是经济增长的结果。当一个经济体经济长期向好，发展惠及全体民众，房价的上涨就不可避免。这个道理很好理解，当经济增长带来民众的收入增加后，普通人一定会有改善住房条件的意愿。这就自然而然促进了房地产业的发展。随着居民收入的持续上升，房地产业本身也会带动经济进一步增长。一个地区的房价就会进入长期上升轨道。英国、法国、美国，以及许多经济表现好的小国，包括中国在内，都反映了这个现象。

第二，房价的快速上涨有时是货币现象。欧美多数国家，都在2000年到2008年迎来了一波房地产热潮。这可能是由于2000年后美国的长期货币宽松，充足的流动性带给了美国经济的一段长期繁荣时期，同时期欧洲国家经济也维持稳定增长。大量的热钱涌向股市的同时也涌向了房地产业。任何经济热潮，都会有代价。2008金融危机爆发，很多国家的房地产跌回原型。而面对金融危机，美国的做法依然是释放巨量流动性，降低利率，延缓危机的冲击。欧洲央行同样跟进。这使得2010年到2018年依然有一波房价上涨，但比08之前的一波上涨要温和得多。2018年后，美联储按计划逐步缩表。然而，特朗普为了自己的选情，强迫美联储再一次扩表，结果不久又面临了严重的新冠疫情。自此之后，美国开始疯狂撒钱。美股在没有经济基本面修复的前提下疯狂上涨，美国房价也已经超过2008年高点。

第三，长期而言房地产依然是稳健的长期投资标的。对于多数经济体而言，房价一旦涨上去，就很难降低。欧美国家的房地产业，以过去50年长周期来看，都是翻番的。美国因08金融危机暴跌的房地产价格，到今天已经完全修复。只有一些经济体，经济增长后停滞衰退，人均收入不升反降，中等收入群体缩小，其房价才会在登高后跌落。基本上，人均收入一旦进入中上等收入国家水平，就意味着这个国家的经济结构已经逐步稳定，有拿得出手的核心产业。即便面临周期性的危机冲击，房价可能回调，但放在更长尺度的投资周期来看，房产依然是保值的。房产保值的前提，是经济体的结构已经趋于稳定。

第四，房价上涨集中在核心城市核心区。一个经济体出现房产上涨苗头，房价上涨一定是首先是核心城市的核心区，其次才是核心城市以外的地区。有些地方的房价上涨，呈现非核心城市的上涨周期慢于核心城市的现象。比如日本上世纪80年代房产热潮，中国最近10年的房产热潮，都呈现这个特点。房产上涨一旦退潮，肯定也是非核心城市的跌幅要大于核心城市的跌幅，而市郊非核心地区的跌幅要大于市中心核心地区的跌幅。人口流入地区的房价，显然要比人口流出地区坚挺。日本全国人口已经开始减少，很多地区的房屋已经出现大片空置、遗弃，但是大东京地区的人口流入依然没有结束。日本人口依然呈现向东京地区聚集的特点。东京核心区的房价，其实一直都是比较高的。

第五，房地产的价格上涨和股市有一定相似性。大家普遍认为股票会反应一家公司的长期投资前景。房地产价格也和股票的这个特点类似。当一个经济体表现良好，长期增长，就会带来这个国家的核心地区的房价上涨。而房价上涨，可能会预支这个国家的长期未来表现。在所有人都认为经济好而买房的情况下，房价就会逐步上涨，直到超过主要购买者的承受范围。一旦房价严重高估，就有可能下跌回调。从本质而言，买房的实质就是分享一个经济体的经济增长成果。这就好像在股市中通过买股票等待股票上涨来分享公司业绩红利的道理一样。具体来说，在低点买入房产，经济体长期向好，民众收入增加，住房需求热潮出现，房价上涨，此时卖掉房产获利。经济体的增长红利通过房产上涨后价格的形式，返给了购房者。

第六，房地产价格上涨后，一旦下跌后果很严重。正如股市上涨有财富效应一样，房地产上涨也同样有财富效应。人们感觉自己房产更值钱，认为自己有钱了，所以会更敢花钱。当这个过程颠倒过来，房产价格下降，就会引起财富负效应。大家认为自己没钱，要攒钱过冬，会减少消费，消费扩张的过程随之变为消费收缩，大家都不敢花钱，也就大家都没钱。与买股票一样，大家买房也是买涨不买跌，当房价开始下跌，人们的买房意愿也会停滞，直到等到明确的价格信号，人们才会愿意重新入市买房。日本过去30年房产长期下降，与之同步的就是严重的通缩。有些地区，房产价格大跌甚至引起人们上街，造成严重的社会问题。房地产业拉动上下游经济，产业链很长，有极强的带动作用，房产购买还牵涉银行贷款问题，一旦房价下跌达到严重程度，就会蔓延恶化，导致经济进入萧条区间，百业不兴，可以说房地产绑架了经济。对于政府而言，并不能接受房产价格的长期严重下跌。

第七，政府不能接受房地产暴跌，同样也不能接受房地产暴涨。房地产的暴涨是过度透支经济增长前景，影响购房群体的实际长期购买力。房产价格过高，严重超越经济体人均收入水平，实际上就是居民财富通过房产高价格，被劫掠到房地产商和政府手里。这个“三次分配”过程，不仅严重违背社会公平正义，而且恶化了经济体的内需。从宏观层面上，房地产业过度分享增长红利，导致其他行业利润率下降。一旦一个经济体启动增长，经过一段时间，房价增长就有可能超过社会主要群体的承受能力，然后在一次经济危机中发生回调。房价下跌引发经济危机，首先会导致多数人收入降低，失业风险增大，到那时就不是买不买房的问题，而是收入能否覆盖日常消费的问题了。所以，无论对于政府还是民众，房价最好既不发生暴跌，也不发生暴涨。

第八，房产价格的最好情况，就是和物价一致温和上涨。如房价在扣除物价因素后多年不变，那么随着民众的收入逐渐提高，房产价格会回到合理区间，这才是最符合所有人利益的结果。就中国而言，由于一系列房地产限制措施的存在，可以通过暴跌时来放开一部分政策，暴涨时加码政策，来严控房产价格。也就是说，限购政策一定会长期存在的。

七、控房价手段措施

从各国经验来看，控制房地产价格的政策，没有什么新鲜的，都是从供给、需求两方面入手。有趣的是，这里没有人谈经济自由主义原则，包括美国在内，几乎所有发达经济体都提供保障房和廉租房。

从需求侧入手，就是如提高首付比例要求、限制贷款额度等手段提高买房门槛，提高多套房税率，增加房产税等持有环节税收来增加买房成本，再比如通过纳税年限要求，房产买卖时间间隔等来减少买房人数量。房价高就减少进场买房交易的人数来给市场降温。但这只是通过控制需求数量来缩小市场成交规模而已。

从供给侧入手，就是提供经济适用房、廉租房来为低收入群体兜底，提高经济适用房的覆盖范围，鼓励建房增加房产供应，还可以规范社会租房市场，更好地保护租客利益。更多的住房供应会有效平抑高房价。

德国、奥地利、瑞士等德语区国家，都成功地长时间将房价控制在较低水平线上。秘诀就是社会住房制度、房租补贴制度和租房市场管理。比如，德国住房保障方式已从大规模建造社会住房到规范住房市场，提供房租补贴转变，保障范围从低收入群体逐渐扩展到中等收入群体，保障重点从住房救济向住房资助转变。

德国社会住房制度主要是由房屋投资商、私人或住房合作社等社会力量组织建设，在商品住房项目中配建社会住房，政府采取财政拨款、低息贷款、减免税收等方式予以支持。德国社会住房供应对象主要包括低收入群体、如老人、残疾人、怀孕妇女等特殊人群和如政府雇员、教师、医生、警察等关键工作者。

房租补贴制度，德国《住房补贴法》规定: 居民可支付租金一般按家庭收入的25%确定，低收入居民实际交纳租金与可支付租金的差额，可向地区政府申请房租补贴。房租补贴标准综合考虑家庭规模、租金费用、住房水平(面积、地段、配套等)、家庭收入状况等因素。补贴资金由联邦政府和州政府共同负担。居民领取房租补贴后，可以申请社会住房，也可以在市场上租房，但只能选择房屋设施、区位条件普通的房屋，并须经政府部门认可，以保证租赁的房屋仅仅是满足基本居住需求。

房屋租赁市场管理，德国住房租赁市场非常发达，社会住房与私人房屋形成统一的租赁市场。政府制定法律全面规范房屋租赁行为，核心侧重于对承租人的保护。除了租房合同中明确规定的情形，租期未到房东并不能随意要求租客搬离。德国还实行房屋租金管制或指导制度，由住房管理机构、住房协会（租房者协会和住房所有者协会) 共同制定城市房租指导价。房租管制保证了租金水平稳定低廉，但不利于出租市场发展和住房建设改造维修。随着住房供求关系的变化，部分城市也开始有条件地逐步取消租金管制制度。

由于租房市场的规范，多数德国人并没有太大意愿购买房产，德国住房自有率仅有45%左右，瑞士、德国、奥地利住房自有率在欧盟长期垫底。德语区三国都施行类似的房产租赁政策，保护租客利益，并且提供公共住房。

同样出众的还有新加坡的组屋制度。新加坡82%的家庭都住在政府提供的组屋中。组屋只用于自住，每户限购一套，抽签分配。组屋以家庭形式申购，按照家庭人数不同分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和双层公寓式等不同类型（五房式相当于中国的三房两厅），购买不同的款型都有不同的收入限制。如果想买第二套，还必须先把第一套卖掉再来买。购买下一套组屋，不可以直接跟政府买新建的，只能从二手市场买，承受更高的价格。

为了改善家庭关系，政府对孝顺子女申请与父母就近居住，不仅有专门财政补贴，而且还有专门的各种特殊组合计划，如多代同堂住屋计划，可以让组屋配对出售。为了鼓励年轻人组建家庭，还有“未婚夫妻计划”，订婚男女可在婚前预定一套组屋，只要在交房后3个月出示结婚证明即可。政府还有第三胎优先抽签计划。为了让不同社会阶层的人群在同一组屋小区相互包容，政府还规定一个小区内贫困人群不能超过某个比例，以让居民对彼此不同的生活方式相互理解。新加坡能够提供如此精细化的组屋管理制度，其治理水平令人咂舌。同时，新加坡经济依靠港口经济、高技术制造业，可以不依赖于房地产业。

比较德国和新加坡的房产供给政策，一个很大的不同，就在于新加坡是把公共住房以较低的价格卖给民众，这是因为新加坡政府认为“无恒产者无恒心”，只有全体公民拥有房产，才会更用心地投入工作，更能成为社会的主人。而德国、奥地利、瑞士等国公共住房政策，更多提供价格合适的租赁住房，或者规范租房市场，国民养成了长期租房的习惯。

控房价，从需求端入手只是提高购房门槛，减少了入市购买人群数量，从供给端入手，为购房不同人群提供充足的住房供应，才是真正能够缓解住房需求的合理手段。

回到文章的开头的问题，中国的房价究竟高不高。

我这篇文章，基本收集了主要国家的核心城市，市中心地区的平均房价，并按人民币价格计算显示。将所有国家的人均GDP和市中心平均房价两个指标收集在一起，制作了下面这张图。

我们能够得到一个大致的趋势，就是人均GDP越高的国家，其房价也趋向更高。由于房价和房地产管理政策、经济体的治理水平关系密切，即便相同的人均GDP水平，房价也会存在较大差距。

我进一步把各个经济体按人均GDP水平划分为三个组，分别是7000美元以下组，7000美元到30000美元，30000美元以上组。

图表中，横轴为人均GDP，纵轴为房价。由于各个经济体各方面情况千差万别，所以实际各国的房价差异比较大。一个比较简单的判断是，如果一个经济体人均GDP很高，但房价并不高，也就是处于在图表中的斜线右下方，那么该国民众生活会比较幸福。而在图表中斜线附近分布的经济体，其房价基本都是合理的。

其中，前两张图我已经去掉了印度和中国，因为这两个国家房价高高在上，放在里面连纵轴都被严重拉高了，不方便看其他国家情况。第三张图的中国香港，也是严重拉高纵轴的。

当把所有国家放在一起比较时，有几个国家的房价格外明显，分别是印度、中国、韩国和中国香港地区。在这里，印度采用的是孟买的房价，中国是北京，韩国是首尔，这个价格尤其对中印这种超大经济体，对比人均GDP可能更加突兀一些。但美国同样采用的是纽约市中心平均房价，其实相对它的人均GDP，房价看来依然是合理的。

几乎可以肯定的说，印度、中国、韩国、中国香港，其房价相对其经济发展水平，是严重偏高的。孟买市中心平均房价超4万元（人均GDP 2016美元），北京的市中心平均房价已经高达10万一平（人均GDP 10276美元），远超过芬兰、奥地利等欧洲国家人均GDP 5万美元的发达经济体，和纽约、伦敦市中心房价处于同一水平，即便是以北京人均GDP 2.3万美元水平来衡量，依然是严重偏高的。而首尔市中心房价高达13万一平，香港竟然高达20万一平，这种畸形高房价存在，当地房地产市场一定是存在严重问题。

可以说，中国的房价畸高，实际上过度分享了经济增长的成果，也会倒逼房租上涨，导致全社会的房租成本极高，所有人要么选择承受买房带来的高贷款压力，要么承受高房租的压力，使得本就不高的可支配收入，再通过房贷、房租的形式，向社会中上阶层集中。这就是为何中国的内需始终增长乏力的原因。

那么，既然中国房价已经如此之高，究竟该不该买房呢？这个问题有几个前提。一个是必须信任中国政府有充足的手段来管控房价。无论是房价的急升还是暴跌，我们的管理层都有行之有效的手段来应对。再就是中央“房住不炒”的定位。这就意味着房价在未来已经不可能像过去那样飞速升值，产生财富效应。很多人都已经看清这个目标，这意味着房产作为投资品的属性，会逐渐剥离出去。这也是为什么我认为未来房价只会同通胀水平一起增长，或者根本就不变。

既然如此，买房的问题就变成了一个纯粹的需求问题。组建家庭需要买房，改善住房条件需要买房。这些显然都是住房的刚需，买房时机的选择，纯粹就是为了自己工作生活的便利，来做选择。买房投资的想法，只能回归纯粹，认为房产是一个长期抗通胀的投资标的。这是我个人一点粗浅的认识，供大家参考。

这篇长文，遍历了全球153个国家和地区，列举当地发展情况，房价水平，通过横向比较，得出以下结论。

控制房价的有效手段，都是从需求和供给入手。需求只是减少入市买房的需求数量，只有更多的加大供给，如提供公租房、廉租房、经适房项目，扩大政策房覆盖范围，再比如规范住房租赁市场，更好地保护租客利益，如房租到期前不能随意要求租客搬离等具体措施来改善租赁住房市场条件。通过政策措施的手段，更多的公共政策房供给，来满足民众住房需求。

通过横向比较，可以认为，印度、中国、韩国和中国香港地区的核心地区房价，已经严重背离了发展阶段，过度分享了经济发展成果，房价严重偏高。具体到中国情况，我认为长期来看，中国房价只会和通胀水平一起上涨，或者保持在一个较高水平上，等待人均收入逐渐提高，合理匹配房价负担水平。

目前是否需要买房，所需要考虑的，完全是组建家庭、改善住房需求等刚需目标所要考虑的问题。房产作为投资品，只是一个长期稳健抗通胀的投资项目而已。

以上是我的一些浅见，思考可能很单薄，斗胆在这里分享给各位，希望能带来一些启发。文章很长，感谢您耐心的阅读。

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