房价跌到50万一套，三四线楼市“下跌潮”降临？

　　曾经，鹤岗10万买套房，震惊全国。

　　更让一批人，因为鹤岗的低房价，远赴千里奔赴东北去买房。

　　但实际上，很多三四线城市房价已经在降了！

　　在经历2021年楼市最冷的寒冬后，一批三四线城市房价迎来降价潮。

　　20万就能买套房，50万甚至能入手百平住宅，在全国许多地方成为现实。

　　先说说最近的大湾区。

　　惠州，惠东的十里银滩，房价已经狠狠腰斩了！

　　去年国庆前，这里的新房价格还曾一度卖到1.2w/平，但现在已回落到6千/平。

　　以为这已经足够惨了？

　　远远不止，看看二手市场，才知道什么叫房价如葱！

　　贝壳的中介告诉我，现在十里银滩的二手虽然挂牌价有6000元-7000元，但几乎没什么客户来看。

　　以水蓝天为例，不看海的57平的单间，挂牌26万都没人来看房，真正的成交价也就23万左右。

　　最近更是爆出一起超低价成交，十里银滩山海林有业主67平的两房，总价20万成交。

　　20万成交是什么概念？

　　相当于单价仅仅3000元/平，这要比很多人的老家县城还要便宜...

　　这就发生在距离深圳仅仅40分钟车程的海滩边上，深圳海景房20万/平，惠州海景房4k/平。

　　合理，但又有些魔幻！

　　同样的跌幅，不仅发生在惠州，与深圳隔海相望的中山也是。

　　中山的三乡镇，在中山还算可以，紧邻珠海，与炒作非常火热的深中通道40分钟车程。

　　2018年，三乡的雅居乐万象郡一度卖到1.35万元/平，然而在去年的寒冬之后，开发商同样熬不住降了。

　　去年已经降到了1.1万/平，今年年初再次降价，房价直接腰斩到7200元/平，跌到50万套房真不是夸张。

　　仅仅过了个春节，房价就降了30万，这酸爽不要再提。

　　惠州、中山尚且如此，雪莉的老家韶关更是，市区4字头的房子越来越多，30万买套房早已不是新闻。

　　不止是大湾区，富饶的长三角也是如此。

　　南京都市圈的镇江句容，距离南京仙林不过16公里左右，还能通过s6句容线直达南京市区。

　　这样的区位不算太差，但开发商从去年10月开始，便开启了疯狂打折模式。

　　“8折”、“均价5000+元/平，楼层任选”、“比安置房还便宜的电梯商品房”、“先到先得”这些都是刷屏朋友圈的促销语。

　　碧桂园的某项目2017-2018年，价格还保持在1.1-1.2w/平的均价，现在毛坯价只要7000元，新推出的云顶甚至只需要5千多！

　　算下来，50万来套百平平层，真的不是梦。

　　除了句容，同样属于南京都市圈的安徽滁州，房价同样跌跌不休。

　　根据365楼市显示，有同事当年6.8k/平出头，买下的124平知名房企开发商的项目，现在已经跌回4字头。

　　85万买入的房产，现在降价20万也卖不出，连本带息亏了将近30万。

　　6.8k的单价，已经很便宜了，但还能再跌到4.3k。

　　很多时候，不是房价贵的地方有泡沫。

　　相反，越便宜的地方越是熬不住大环境的冷淡，跌幅是更猛。

　　50万一套，远不是终点，三四线的降价潮早已悄无声息的铺展开来。

　　中西部和北方地区，这样的城市更多、更多！

　　去年，张家口、岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等多个城市颁布限跌令，原因正是因为开发商的折扣太猛，市场遭不住。

　　比如河北的张家口，尽管冬奥会如期举行，但张家口的房价依旧在滑雪式的落落落落。

　　2018年巅峰时期房价在13000元/平方米左右，如今降到8000元/平方米左右，就这样开发商还能给到花式折扣来刺激购买力。

　　比如湖南岳阳，近2年一直处于下跌之中，现在岳阳房价已经由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米，去年甚至有开发商因为债务压力，打算降价5000元/平卖房。

　　比如广西桂林，2021年房价肉眼可见的下跌。临桂，从前6千多的均价，现在一路下跌，眼看就要奔3。

　　除此之外，全国50多座城市房价不足5000元/平，鹤岗、阜新、三门峡、百色、中卫、六盘锦、张掖等等。

　　三四线城市的降价潮，已经客观出现！

　　越来越多三四线城市，为了挽救不景气的楼市，开启紧急救市行动。

　　降低房贷利率、降低公积金门槛、降低购房限制、给予三胎购房补贴等等，为的就是挽救不多的购买力！

　　涨的时候多猛烈，跌的时候就有多惨烈。

　　为什么越来越多的三四线城市，房价开始熬不住下跌？

　　主要原因有以下两点：

　　1、货币化棚改走向尾声。

　　房价能够涨起来，寻根究底是需求。

　　供不应求，房价自然上涨；供过于求，房价自然下跌。

　　地方想要刺激需求，主要有两大办法，其一是货币化棚改，通过拆迁赔钱，暴力的带动地方的购买力和需求；其二是发展经济，靠经济带动就业，带动人口流入，人口来了，自然有安家买房的需求。

　　但是大多数三四线城市很难做到后面这点，反而前些年，因为我国处于城镇化前期，更容易也更需要做到货币化棚改。

　　很多三四线城市，就是在这波货币化棚改中涨起来的。比如2018年，张家口的房价达到峰值，就是因为张家口大批握着补偿款的拆迁户流入楼市，而当时市场的供应还不足。

　　但在2020年，国家已明令叫停货币棚改化，随着城镇化进入中期，全国的棚改面积和货币棚改化的比例开始下跌。

　　这是三四线楼市最大的利空。

　　这种短期刺激市场的行为，带不来长久的繁荣，没有持续的人口流入，这些地方的楼市，就像无源之水，刺激一次有，再刺激可能也还有。

　　但再再再刺激，就真的一滴也没有了！

　　2、全国人口逐渐达到峰值，三四线人口竞争越来越乏力。

　　2021年末，我国的人口总数是14.126亿人，比上年末仅仅增加了48万人，人口净增长创60年来新低，已经逼近零增长。

　　增量人口缩小，这意味着什么？

　　这意味着未来的人口抢夺，会越来越激烈，越来越困难，大多数三四线城市，没有过多的就业岗位，在这场人口竞争中必定处于末流中的末流。

　　房地产长期，一定是看人口的。

　　没了人口，就没了购买力，房价自然难涨。

　　更麻烦的是，三四线的购买力在减少，但房子却越盖越多！

　　所以说，未来一部分三四线城市，房价跌到50万一套，可能并不是终点。

　　当然，今天说这些并不是为了制造恐慌，三四线城市楼市的下行，并不意味着全国楼市的衰败。

　　这实际上，是大多数国家发展必然会经历的正常阶段！

　　城镇化进入中后期之后，虽然全国人口增量不大，但人口内部的流动依旧存在。

　　国际国内的经验都在告诉我们：

　　大城市人口还会持续上行，三四线城市人口还会持续流出。

　　三四线城市，房价的下跌，是趋势的必然，也是保留每个人心中故乡净土的需要！

　　正如经济学家马光远所说，未来只有三个20%，只有20%的城市、20%的房企、以及20%的房子才有价值。

　　现在，楼市已经到了睁眼买房，可能都会跌的时代。

　　必须时刻谨记，找到那20%的有价值城市，20%的有价值板块。

　　三四线城市，抱着消费的态度，自住能买一套，投资千万别碰了！

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