城市更新政策及实务要点

模块一：城市更新的基本概念

1. 十四五规划中的城市更新

2. 实施城市更新行动

3. 城市更新的理念变化

4. 城市更新的目标

5. 城市更新的“六个必须”

6. 新型城镇化背景下的城市更新

7. 财政改革对城市更新的推动

8. 城市更新范围与限制

模块二：城市更新的政策框架

1. 新型城镇化的相关政策

2. 住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）的解读与应对

3. 银保监15号文后政府隐性债务的红线

4. 地产企业的“三道红线”

5. “房住不炒”的基本要求

6. 增加居住功能的供给

7. 低效用地的相关政策

8. “成片征收”政策概述

9. 租赁住房的政策引导

10. 各地城市更新项目的政策、操作模式的比较与分析

模块三：城市更新项目分类

1. 按改造力度划分：整治、改建（有机更新）和拆建

2. 按改造对象划分：村改、城改（老旧小区、老旧街区）和厂改的“三区一村”改造

模块四：城市更新的运作流程

1. 设定整体目标

2. 摸底前期投入

3. 推动城市设计

4. 修编相应规划

5. 确定实施模式、编制实施方案

6. 选定实施主体

7. 设定筹资模式

8. 完成相应流程

9. 成立项目公司

模块五：城市更新常见的操作模式类型、要点及收益构成与来源

1. 政府主导型城市更新

2. 平台公司主导型城市更新

3. 地产、社会资本主导型城市更新

4. 各模式下的案例与异同

5. 综合整治为主的城市更新收益的主要构成及来源

6. 改建及拆除重建为主的城市更新收益的主要构成及来源

模块六：不同需求下的城市更新

1. 缓解居住压力

2. 解决地方财政困难

3. 推动城投公司转型

4. 改善区域生态环境

5. 老旧城区风貌保护

6. 棚户区改造的延伸

7. 园区的升级改造

模块七：“城市更新+”的融合

1. 城市更新+新基建

2. 城市更新+新型城镇化

3. 城市更新+TOD模式

4. 城市更新+EOD模式

5. 城市更新+文旅开发

6. 城市更新+产业导入

7. 城市更新+产业升级

8. 城市更新+新消费

9. 城市更新+养老托幼

10. 城市更新+补短板强弱项

11. 城市更新+碳中和

模块八：城市更新项目可采用的投融资模式探讨

1. 地方政府利用财政资金直接投资模式及案例

2. 地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例

3. 地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例

4. “投资人+EPC”模式的应用

5. 政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例

6. 置换为单一权利主体的一二级联动模式

7. 政府与市场合作模式下一二级联动模式

8. 地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例

9. 属地企业或居民（村民）自主更新模式

10. 项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装

模块九：城市更新项目收并购实务

1. 城市更新项目的收并购模式

2. 股权收购合同中“交易总价款”的问题

3. 与转让方约定拆赔事宜的要点问题

4. 收购后转让方员工的留用问题

5. 城市更新收并购项目集体资产交易的分成比例问题

6. 实施主体确认阶段政府主管部门对专项规划进行修改的问题

7. 取得规划许可证不意味着已取得规划设计条件

8. 非农/征返合作开发项目收并购实操与注意事项

9. 收购更新项目自行改造的税筹技巧

10. 城市更新项目股权并购税筹技巧

模块十：城市更新的筹资模式

1. 政策性银行贷款模式

2. 城市更新基金

3. 商业银行贷款

4. 项目收益债券

5. 信托资金的运用

6. 资金的接续与滚动开发

7. 形成资产的盘活

模块十一：城市更新实务的要点难点

1. 规划与拆赔的难点要点分析

2. 实施主体问题

3. 财政预算与隐性债务

4. 实施流程与招投标、政府采购

5. 资金自平衡的基本要求

6. 筹资过程中的主要问题

7. 新政下地方平台公司运作更新项目的要点与难点

8. 土地一二级联动中的政策障碍

9. 地产公司参与的主要问题

10. 城市更新工改工项目的盈利困境及项目利益平衡难点