国策视点

5、 行业竞争激烈

目前，全国房地产估价机构五千五百多家，由于评估行业的服务范围相对单一，因此竞争相当剧烈。另一方面，产业的上下游(房地产经纪、专业调查机构等)互为竞争关系更加剧了这种情况。产业上下游的业务交叉较多，房地产经纪依赖于估价，估价又需要经纪积累的真实数据。然而现实中两个行业发展的步调不一致，并相互芥蒂，造成效率和资源的浪费。

二、当前房地产评估机构面临的挑战

1、估价体系“套路化”

由于各估价机构之间存在着低价的不正当竞争，为了降低其运营成本和满足工作效率，部分估价机构使估价体系模式化。并且逐步成了机械化、流水线的工作形式，使得房地产估价过程的各个环节只停留在初级模式上。

在具体的现场勘察过程中，估价人员更多的只是为了完成整个流程，简单地做一些记录、拍照等工作，对估价物的了解并不细致深入，其结果也令人怀疑。另一方面，一些估价机构的体系只停留在信息搜索的基础层面，缺乏对真实性能的考察。在这种估价体系下，估价过程只需要在固定的模板上稍做修改就能够完成，因此，所做的报告、整合的资料上，都存在着极大的信用体系建设风险。

2、评估方法应用不足

我国目前的评估方法与国际上评估通行方式一致，主要由成本法、收益法、市场法等。从现阶段来看，我国房地产评估过程中成本法中对利润率的确定、收益法对折现率的确定都还不完善，较多的依赖评估人员的主观判断，致使评估结果因为评估人员的主观意识而存在偏差。

我国房地产评估最主要的方式是市场法，但由于参考评估案例与评估房地产交易时间的不一致，而且受到外部评估环境的变化，难以预期未来行业变化趋势，导致评估效果不佳。同时市场法系数的修正，更多依赖的是估价师主观判断。因此，整体来看，房地产评估机构对评估方法应用还有待改善。

3、从业人员专业性不强

目前房地产评估公司技术人员普遍专业性不强，从技术人员来看，做报告的往往不是估价师，技术人员往往平均年龄较低，或所学专业并不匹配，这部分人员只需要符合公司的用人标准即可，但从估价师的角度来说他们只是合格的报告制作人员，还远达不到估价师的水平。

从评估机构来看，工作经验少、专业性不强的报告制作人员的用人成本远低于有工作经验、专业性强的估价人员。所以很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升，有经验工作几年之后选择一般会选择转行。这也就是房地产评估行业存在人员流动大，人员低龄化的原因，估价师做了几年选择转行靠挂证，这种现象已成为了评估行业的一个恶性循环。

4、评估机构之间存在恶性竞争

评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象，一方面是房地产估价行业的监管力度不够，使得估价机构为了获得业务竞相提高给客户经理的回扣比例。除了表现在回扣比例之外，还渗透到评估结果上。估价机构为了业务资源，迎合客户的要求，随意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源还通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，致使我国房地产估价行业商业贿赂普遍存在。

5、“重业务、轻技术”现象普遍

房地产估价行业是一个专业服务型的行业，理应是一个技术性强，以技术促进业务、以技术水平赢得声誉和市场份额的行业。然而，事实却是很多估价机构不重视公司品牌，为了增加公司的收入，过度的重业务而轻技术。这种现象主要表现在一下三个方面：估价机构从业人员中，业务人员数量较技术人员数量多；技术部人员的待遇不如业务部人员高；评估机构愿意高薪聘请行业中的业务精英，却很少高薪聘请技术精英。因此，现在的估价机构中核心竞争力不是技术而是业务，真正的核心部门是业务部门而非技术部。

6、 常规的银行个贷业务逐渐被淘汰

大数据具备快速、准确的特点，随着房地产行业与IT的接轨，更多交易的实时数据进入房地产行业。常规的银行个贷业务时间紧迫，只需对楼盘均价做一个系数修正就可以作为最终结果。因此抵押的个贷报告成为了新时代被淘汰的首选。

三、房地产评估机构的发展对策

房地产估价是一项专业性很强的中介服务，专业化发展是行业和各估价机构持续发展的永恒主题，因此，房地产估价机构发展的对策应是进一步提高专业化服务水平，这将有利于房地产估价机构发挥专业优势，从而保持健康持续发展。

1、建立估价报告上传备案机制

解决估价体系的套路化问题，是房地产估价机构走向专业化服务的必经之路。规范估价体系，应当建立房地产估价报告电子备案制度，规定机构在出具报告前要将估价结果报告、估价测算过程、必要附件进行电子备案，获得二维码标识，并将此二维码作为该估价报告的重要防伪标识。

2、不断提升房地产估价人员的专业能力

房地产估价人员要切实提高专业技能，熟练掌握各种房地产估价方法，坚持依法评估，从以下四方面来实现：一是评估机构要积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电；二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；当委托项目价值量大于某一限度时则该企业负责人必须亲自参与评估。三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导；四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核，发现违规者即进行重新评估或修正，而且对负责人和当事人进行处罚。年终时，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方，及时发现和查处问题。

在从业方面，新的房地产估价师考试，把原来的房地产估价师和土地估价师做一个合并，要求估价师同时具备房地产知识和土地知识，从侧面上提高了房地产估价师的执业要求。评估机构应鼓励员工积极备考，提升员工理论知识。

3、创新合作模式，降低恶性竞争风险

目前我国房地产评估机构合作模式单一，各机构资源有限，造成了恶性竞争的局面。因此可创新合作模式来缓解此局面。例如，与房地产互联网大数据公司合作，由于房地产区域性、个别性等特征，使得房地产行业大数据建立需要大量人力、物力、财力，并要持续不断地更新，这就为房地产估价机构提供与互联网大数据公司合作的机会。利用专业优势，为其采集、整理、分析数据和数据更新提供精准服务，并可共享房地产大数据。同时利用专业优势为房地产大数据公司提供土地、房地产现场勘查报告及前期策划分析报告，为推介土地、房屋转让等提供专业精准服务。

与市国有存量房屋管理部门合作，提供运营服务经过多年的城市建设，中小城市在发展过程中积累了大量的存量房屋资产，让存量房屋资产在城市发展过程中发挥更好的效益。尤其是当下各地政府正纷纷提出整合城市资源，盘活存量房屋资产。

与市区县街道社区物业企业合作，提供公益服务为提高社会认可度，树立公信力，利用节假日走进街道社区、住宅小区，为居民提供不动产登记咨询、房地产交易服务咨询、物业服务纠纷调解咨询、学区划分咨询、购房贷款咨询、验房技巧咨询等公益服务，积极宣传国家、地方的房地产政策，如住房公积金制度、税收政策、保障房制度等。

4、创新服务模式，提高核心竞争力

目前我国房地产评估机构业务模式单一，基本上只开展针对房地产的评估业务。借鉴国外成功的评估机构经验，业务多元发展趋势越发明显。我国的评估机构必须走向多元化发展道路，创新业务模式，积极介入房地产评估、咨询、可行性分析等相关服务，充分挖掘评估人员职业潜力，积极探索城市房屋拆迁、资产运作、企业并购与资产运作等新领域的运用。

房地产评估机构可通过与银行保险基金等金融机构合作，提供核查服务银行、保险、基金、P2P 等金融机构都开展了与房地产相关的抵押融资业务。房地产的不可移动性决定其作为天然优良的抵押物或信托产品。特别是房地产互联网金融的迅猛发展，各中小城市的房地产互联网金融公司需要房地产估价机构为其建立和完善房贷项目评估体系、抵押物现场核查、借款抵押物价值审核、房贷项目流动性风险调研、贷后抵押物价值分析、解决借款过程中有关抵押物房地产的其他相关问题提供专业服务。为金融机构提供现场核查、抵押物价值审核、贷后价值分析等延伸性服务，延长了房地产估价机构的产业链。

四、总结

当前的房地产评估行业仍属于新兴行业，面临着诸多的问题和挑战，且目前发展势头有所减缓。但从长远来看，前景还是巨大的，值得房地产评估行业从业人员去努力探索和奋斗。现阶段存在的评估人员专业性不强，评估体系套路化等问题的存在是房地产评估机构需要重视并着手解决的，只有如此，才能让机构健康持续发展。

未来估价将无处不在，业务范围可能超乎想象，但提供专业意见的行业值是不变的，估价机构只有形成合力，尽快推进各项工作，努力提升估价工作的专业性，彰显行业价值，在这种大环境下，行业及其各评估机构得以良好的生存和发展。

（国策研究 珠海技术部）

参考文献

1. 康鹏，《当前房地产评估行业问题及对策分析》，武汉工程大学，2017.8

2. 丁金礼，《房地产估价行业的现状及发展对策》，中国房地产估价与经纪，2017.3

3. 张津夷，《房地产估价行业现状与转变方向战略分析》，房地产中介，2017.7

4. 刘永胜，《中小房地产估价机构发挥专业优势的思考》，当代经纪，2017.10

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