建国以来我国住房改制度的革发展历程

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阶段：1949年-1977年，福利分房阶段。

1949年，新中国成立后实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由单位解决，住房建设资金主要来自政府拨款。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。虽然住房分配制度满足了广大居民的住房需求，但住房的投融资机制被严重扭曲，住房建设投资规模逐年下滑，导致1970年代末主要城市都面临住房严重短缺问题。

第二阶段：1978年-1997年，从福利分房向市场化转型阶段。

福利分房制度导致的住房供给长期不足，促使政府下定决心改革。1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度的改革，但市场化改革之路艰难险阻，用了长达20年时间才逐步完成改革。

第三阶段：1998年-2004年，住房全面市场化阶段。

住房制度改革的时点，恰逢1997年亚洲金融危机，为了度过危机，扩大国内需求，中央政府已经意识到房地产行业是中国经济潜在的巨大增长点，金融危机的到来，倒逼政府下定决心全面实施新的住房制度。

1998年新的住房制度实施后，我国房地产行业高速发展，此后的18年时间，房屋年竣工面积从不足2亿平米跃升至10亿平米，城市人均住宅面积从18平米至36平米，房地产年开发投资额也从4000亿跃升至10万亿，不仅大幅改善了广大居民的住房需求，也成为中国经济发展的核心驱动力。

住房制度改革开启了地产行业的黄金时代，涌现出以万科为代表的房地产企业，其营业收入规模从1998年的22亿增长至2016年的2400亿元，净利润从2.4亿增长至280亿元，20年时间增长超过百倍。万科，成为了住房制度改革的受益者之一，也成为了深圳的名片。

第四阶段：2005年-2017年，市场化叠加调控阶段。

1998年住房制度改革后，我国房地产业快速发展，但房价过快上涨也引发了一系列社会问题，尤其在2004年和2005年，住宅均价年涨幅高达15%。以2005年3月的“国八条”为起点，后续的12年里，政府使用一系列手段进行调控。2014年-2016年9月，中国经济面临下行压力，房地产库存较大，政府在“稳增长”和“去库存”的诉求下，接连出台刺激政策，手法与过去类似：放松限购限贷、加强信贷支持、税收减免。2015年3月开始，以深圳为代表的一线城市量价齐升，随后陆续扩散至二线和三、四线城市。2015年、2016年住宅市场销售额加速上涨，政府调控效果明显。2016年10月至今，中央政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，随后国庆期间各城市密集发布限购、限售、限贷等调控政策，房地产市场迅速降温。

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