武汉东西湖华润二十四城新房交付怎么样？

武汉二十四城

（东西湖区-吴家山）一期首批次近期集中交付全盘仅剩7栋未拿证推出主推南区三期5-8号楼建面约98-132平房源折后均价约9XXX元/平 起，目前主推7-8号楼单价1XXXX元每平米

北区一期、二期同步在售多为126平、130平、140平较大户型折后约11XXX元/平，部分特价房低至约10XXX元/平

均为毛坯销售可直接认购

一期首批次15栋楼近期集中交付

武汉二十四城从12月23日起，一期首批次15栋楼迎来交付。

竣工备案证如下：包含15栋商品房楼栋

交付实景如下：

社区外广场：

外立面：

金北一路一侧沿街立面：

径河一侧外立面：

社区主入口大门及水景：

园林俯瞰图：

内部园林景观：

园林外摆：

儿童游乐设施：

健身器材：

单元入户大堂：

地库：

外部冒险岛公园：

代建武汉市长春街·七一学校东西湖分校实景：

城市留言板上，关于交付品质的一个留言都没。近半年的留言多是涉及对口学校和地铁规划的，对于交付来讲，没有消息就是好消息。虽然前期业主买亏了，但交付品质似乎是对得起业主的。

销售信息和价格分析：2022年全年共备案960套北区约11XXX元/平，部分特价房约10XXX元/平南区均价约9XXX元/平

1、武汉二十四城推盘节奏很快，卖房速度和销量也都非常猛。前两年以北区销售为主，整个北区仅剩3栋未推出，备案均价一直是约13450元/平，毛坯销售，实际已有不小折扣，目前仅剩少量房源未售，且都是现房、准现房了。

2022年主推南区楼栋，已推盘4次，共推出6栋楼，还剩3栋未拿证推出。南区备案均价从12982元调整到12500元/平，实际一直有一定折扣，部分特价房价格相当惊喜。

历史价格表：

2、近2年以来东西湖内卷极其严重，吴家山、临空港新城中心和金银湖等多个板块都开启了疯狂打折促销模式，价格战极其惨烈。武汉二十城上半年推出南区三期7号楼一度放出均价约9000元/平的价格，甚至8XXX元/平都能买到。

9月初踩盘了解到，北区一期已推楼栋剩余房源折后约11XXX元/平，南区三期主力在售房源均价约10500元/平。

从置业顾问10月、11月所发朋友圈消息看，北区一期、二期也有10XXX元/平的房源，南区三期仍有低至约9XXX元/平的房源。

近期置业顾问给出的三期报价约9800元/平起，现场实际价格可能更低。

12月即将过完，武汉房交会期间二环外不限购的政策可能取消，各楼盘年终销量冲刺接近尾声，武汉二十四城也有折扣收回的海报。

综合来看，因为武汉二十四城去化非常快，在正常销售之外，各期都不间断有低价特价房推出，北区一期、二期约11XXX元/平，部分特价房约10XXX元/平，南区三期均价约9XXX元/平，价格都相当不错。

3、从备案情况来看，截止本文发稿（2023年1月5日）已备案3398套房源，共剩余2385套未备案。卖的很多，剩余货量也不少。

其中北区一期现房已备案2464套，剩余198套未备案；二期已备案522套，剩余847套未备案。南区三期已备案412套，未备案1340套。

北区二期备案情况如下：

2021年9月推出的25、28、30号楼，其中25、30号楼剩余大量130平、140平大户型未备案，基本就是只卖中间套小户型，边套大户型都放着。

2021年11月推出的22、26号楼，剩余未备案房源也多为126平、131平较大户型。

南区三期已推楼栋备案情况如下：

三期2月首开推出的9、10号楼，仅剩3套未备案。

三期5月推出的7号楼，备案已过半，132平最大户型剩余较多。

三期10月推出的8号楼，已备案少量，112平边户比较好卖。

三期11月推出的5、6号楼，暂无备案。

4、武汉二十四城前两年一直是东西湖区无可撼动的销冠，有据可查。2022年全年共备案960套，表面为东西湖区第四，实际为东西湖区第二， 因为武汉城建华发时光、融创九坤璟宸时代排名靠前是因为有大量回购备案。头名新城桃李郡折扣更加疯狂，击穿东西湖区底价，销量排名就很亮眼。

12月销量也是排名东西湖区第2，仅次于新城桃李郡。

5、根据备案价计算，最近一次推出的南区三期5、6号楼，总价区间约114-176万元，两成首付约22-35万元，实际折后两成首付低至不到20万元起。

从备案价格表来看，5、6号楼最高价都在31-32层，共45层，遵循中间楼层高、顶底楼层低的定价原则。

两栋楼楼栋均价一样。户型单价方面，5号楼132平边户＞112平边户＞112平中间户/98平中间户。6号楼132平边户＞112平中间户/98平中间户＞112平边户，6号楼的112平边户价格明显略低，因为靠近硚孝高速高架桥。

6、东西湖区楼市板块多，各板块2022年的价格相对去年都已有大幅下调，差价也已不大，遍地都是折后约8XXX-12XXX元/平的楼盘，少数楼盘如中铁阅湖郡等地段出色的带装修约13XXX元/平，价格相对较高，如新城桃李郡、中国铁建江语城等约8XXX元/平的低价盘也不少。

武汉二十城价格属于中等，优势是品牌、整体规划和在区域内环线位置相对占优，价格有较高的支撑。

7、东西湖区吴家山二手房小区很多。项目周边的金银湖、金山大道沿线，二手房小区均价多在0.9-1.3万/平，还建房二手房小区均价多在万元以下。

项目周边的电建地产洺悦御府，均价超过1.2万/平，二手房基本没有太多成交，价格参考意义很小。

融创观澜壹号不到1.2万/平。

沿海翡丽公馆才万元出头。

北侧径河对面的美联德玛假日均价不足万元。

二手房小区品质不同，差价还是蛮大的。相对周边二手房价格，武汉二十四城新房折后价格已经相当到位了。

销售信息和价格综合点评：

武汉二十四城从入市至今三年，一直都是东西湖区的大热盘，销冠地位很难被撼动，推盘快，卖得也快，部分楼层一般的房源直接以特价房惊喜价卖掉。整个北区已推楼栋剩余多为130平、140平大户型了，货量不算少。

就价格来看，南区均价约9XXX元/平，明显低于北区，放在整个东西湖区看，有华润品牌和规划支撑，吸引力已经相当大了。

房源情况：全盘仅剩7栋未拿证

华润武汉二十四城占地面积约24.3万㎡，总建筑面积约106万㎡，计容建筑面积约74.4万㎡，超高层住宅约35万㎡、高层住宅约31万㎡，容积率约3.06，绿地率约35%，总计5803套住宅房源，共计8861个车位（非人防车位即有产权车位7539个），车位配比约1:1.5。

项目由金北一路分为南北两区，共32栋住宅，其中北区由规划路分为两个部分。武汉二十四城推盘节奏特别快，目前北区仅剩23、27、29号楼未推，南区剩余1、2、3号楼共计3栋未取证，截止本文发稿（2023年1月5日）已备案3398套房源。

鸟瞰效果图：

武汉二十四城占地面积约24.3万㎡，总建筑面积约106万㎡，计容建筑面积约74.4万㎡，超高层住宅约35万㎡、高层住宅约31万㎡，容积率约3.06，绿地率约35%，总计5803套住宅房源，共计8861个车位，车位配比约1:1.5。

项目分为南区和北区进行开发，北区又被中间的公共通道分割成两个小地块。北区和南区楼栋整体南低北高，除北区西北角的三栋住宅为东南朝向外，其余楼栋均为正南北朝向。

整个项目包含有30栋住宅、两所托儿所、三所幼儿园、一所九年一贯制中小学、一座啤酒博物馆、一所二级综合医院、一座邻里健身中心、一定体量社区商业，同时还代建公安局大楼，业态十分丰富。

项目整体经济技术指标：

项目日照分析图

住宅均满足大寒日2小时以上日照时间的国家标准

项目于2021年进行了规划的局部调整，具体情况如下：

项目北区一期15栋已于2022年年底交付，仅剩少量建面约130㎡、140㎡边套大户型现房；北区二期预计2023年年底交付，还有部分建面约126㎡、132㎡房源可直接认购；目前主推的是南区5、6、7、8号楼建面约98-132㎡毛坯房源，可直接认购。

沙盘实景图：

5-8号楼位于南区中部 ，均为南北朝向，各楼栋南北都有较为丰富的园林空间，景观视野较好。

南区平面规划图：

从日照分析图中可以看到这4栋楼的日照还不错。

5-8号楼均为45层，1个单元，6梯6户设计，北侧带连廊结构，包含建面约98-132平房源。

户型平层分布示意图：

建面约98㎡，三房两厅一卫

中间户，三开间朝南，北侧带连廊。户型比较方正，南向阳台面宽5.9米。只有一个卫生间。

建面约112㎡，三房两厅两卫

中间户，三开间朝南，北侧有连廊，户型整体比较方正，主卧带独立卫生间，南向阳台面宽约6.4米。

建面约112㎡，三房两厅两卫

边户，三开间朝南，空间布局与112平中间户类似，不过南北通透，舒适度要高，北侧卧室多了一个飘窗。

建面约112㎡，三房两厅两卫

边户，也是5-8号楼最大户型，三开间朝南，南北通透，四间卧室，南向阳台面宽约6.5米。

项目样板间实景图：（项目毛坯交付，样板间仅供参考）

房源点评：南区5-8号楼户型都非常方正，空间利用率较高，空间布局比较类似，区别在于多或少一个卫生间或一间卧室，阳台面宽大或小一些。

拿地情况及开发商背景：华润雪花啤酒厂旧改，楼面价约5393元/平

华润置地开发

华润武汉二十四城是原华润雪花啤酒厂地块，配合城市旧改，华润雪花啤酒厂进行了搬迁。

2018年5月9日，新雪花啤酒厂已投入生产，相关新闻截图如下：

华润雪花啤酒厂新旧厂位置如下：

华润雪花啤酒厂这块地早在2019年9月的时候就公示了华润雪花啤酒厂地块的用地属性变更，截图如下：

从用地属性图就可以看出来，这块地完全没有大规模商业用地属性。

2019年12月底，华润以底价形式竞得了这块地，分别是P（2019）209号地块和P（2019）210号地块，土地详情回顾：

啤酒厂的地本来就是华润自己的地，就是做了一个用地性质的变更，补缴一个出让金后。挂牌刚结束，纪念版本的啤酒都发出来了。

P（2019）209号地块需配建体育馆和1万平还建房，楼面价约5417元/平位于东西湖区张柏路以西，金北一路以南，地块净用地面积71843.51㎡，住宅、体育用地，住宅容积率为3.9、体育容积率为1.04，最大计容面积为20万方，地块为现场挂牌，竞买保证金86680万元，起拍总价108340万元，起拍楼面价为5417元/平，出让最高价213730万元，最高楼面价为10686.5元/平。最终该地块底价成交，楼面价约5417元/平。

地块要求：

1、竞买人须承诺按照规划要求配建21411平方米的体育场馆，建成后用地及产权须无偿移交给东西湖区人民政府指定单位，并配合东西湖区人民政府引入《财富》2018年世界500强前100强旗下的文体企业运营该体育场馆。

2、地块成交后，由东西湖区住房和城乡建设局根据还建安置需求，按照10000元/平方米的价格回购10000平方米商品房，且自土地成交之日起36个月内完成交付使用。

3、本地块内须配置1所9班幼儿园，每所用地面积为3780平方米，建筑面积为2730平方米。

P（2019）210号地块需配建酒类博物馆及区域总部等，楼面价约5393元/平P（2019）210号地块位于东西湖区径河以南，张柏路以西，金北一路两侧，净用地面积171353.79㎡，住宅、医疗卫生用地，住宅容积率为3.2、体育容积率为1.07，最大计容面积为52.3万方，地块为现场挂牌，竞买保证金220050万元，起拍总价275060万元，出让最高价545010万元，起拍楼面价为5393.33元/平，最高楼面价为10686.47元/平。

地块要求：1、须在地块内规划建设一座3000平方米酒类博物馆，并引入一家《财富》2018年世界500强前100强旗下的食品饮料企业华中区域总部落户经营，年均纳税额不低于2.5亿元人民币。

2、需按规划要求配建10000平方米公安机构、2000平方米托儿所、13000平方米医疗设施，建成后其用地及产权无偿移交给东西湖区人民政府指定单位。

3、本地块内须配置2所9班幼儿园，幼儿园每所用地面积为3780平方米，建筑面积为2730平方米。

武汉二十四城由华润置地开发，隶属于华润集团。华润集团位列全球500强排第79位，是一家实力央企，下设7大战略业务单元，华润置地是全国TOP10房企，于2004年进入武汉，已开发多个中高端楼盘，包括琨瑜府、凤凰城、橡树湾、中央公园、悦府等口碑很不错的项目。

现场品牌展板介绍图：

项目开发商武汉润雪房地产开发有限公司由华润置地(武汉)有限公司100%控股。

附华润武汉二十四城评测如下：

一、区位：近三环，百万方大盘自成一体

华润武汉二十四城位于东西湖区金北一路与硚孝高速交汇处（武汉为明学校北侧），属于东西湖吴家山新城片区，三环外，东边临近金银湖西岸。

区位示意图：

具体位置在张柏路与金北一路交汇处。

武汉二十四城湖北省武汉市东西湖区武汉临空港·张柏路与金北一路交汇处(原雪花啤酒厂)

大区位：

1、华润武汉二十四城南区距离三环线直线距离约3公里，是近三环楼盘。位于临空港新城1号线地铁口附近的楼盘到三环线都超过7公里，与华润武汉二十四城价格相当，抛开地铁距离来看，华润二十四城环线位置和自驾出行是更有优势的。

2、项目属于东西湖区，东西湖是武汉第三个国际级开发区的重要组成部分——临空港经济开发区，与东湖高新经济技术开发区（光谷）、武汉经济技术开发区（沌口）同级别。东西湖区发展极快，经济实力雄厚，近两年GDP排名在全武汉靠前，破千亿。在2020年全国国家级开发区的综合评比中，一年上升了60多位。

3、项目所在的东西湖区还在快速发展阶段，比如大力引入高新产业，打造以网安基地为核心的大数据高新产业区“数谷”。

网安基地实景图：

城区面貌进行着翻天覆地般的更新，比如华润武汉二十四城所在的雪花啤酒厂搬迁改造就是城区面貌更新的重要例证，区域内（包括项目周边）用地属性大量由工业变更为住宅、商业属性用地。

东西湖区规划局网站截图如下：

微观区位

北侧为绿化用地（由华润代建公园）、径河、美联德玛假日；

南侧为武汉为明学校；

西侧为规划绿地公园、金山银湖湾；

东侧为硚孝高速（地面为张柏路）、湖滨小学、严家渡社区。

规划用地属性图：

周边卫星地图截图：

区位点评：1、华润武汉二十四城环线位置靠近三环，属于远城区东西湖区，东西湖区产业实力雄厚且发展迅速。2、项目周边基本都是成熟社区，居住氛围浓厚。同时还临径河，河边公园由华润建设，生态居住环境相当不错。3、项目体量超百万方，且自建很多生活配套，相当于自成一城。4、不过需要注意的是，项目目前步行距离内没有地铁，东侧临硚孝高速（对紧邻的楼栋会有噪音影响）。

北区北面为径河：

南区南面实景图：

二、交通：自驾出行较便利，但步行距离内无地铁且短期内无地铁规划

自驾：华润武汉二十四城南区和北区之间是金北一路，东侧是张柏路，周边还有金山大道和临空港大道，通过这些道路可以快速通行临空港新城内部和到达金银湖。从张柏路向南在海口立交处可驶入硚孝高速，通过硚孝高速可以快速快速驶入竹叶海立交并快速驶入三环线，进而进入汉口主城区。

周边路况图：

张柏路为硚孝高速下面的地面层：

金山大道实景图：

硚孝高速转三环线处实景图：

南区南面道路：

地铁：华润武汉二十四城南区距离6号线二期二雅路站和海口三路站直线距离均约1.7公里，实际车行或步行距离2公里以上，而北区距离地铁站更远。乘坐地铁6号线二期可直达江汉路、香港路、汉正街等汉口核心区域，并且可以跟已开通的1、2、3、4、7、8等线路换乘。

地铁测距图：

项目门口规划有地铁18号线站点，不过地铁18号线是很远期的地铁规划。

规划一张图武汉二十四城附近站点截图：

地铁6号线二期海口三路实景图：

另外项目也可乘坐门口的737路公交至地铁1号线额头湾站处乘坐地铁1号线。

交通点评：华润武汉二十四城因为周边主干道多，所以自驾出行很方便；附近最近的地铁线路是地铁6号线二期，不过不在步行距离内、需要借助其他方式换乘。

三、配套：自建超全配套，代建公立学校引入名校教育资源且已启用

教育配套：项目门口的九年一贯制公立学校武汉市长春街·七一学校（东西湖分校）已建成并开学。据城市留言板回复，华润武汉二十四城据2021年划片文件对口该学校，因为项目暂未交付，具体交付后对口情况仍请以当年对口划片文件为准。同时项目规划有多所幼儿园。

城市留言板截图：

2022年东西湖中小学划片范围显示，项目旁边的洺悦御府、严家渡社区也对口该学校。

学校实景图：

此外，项目南侧就是区域内很知名的民办学校武汉为明学校。

武汉为明学校实景图：

自建及代建配套：华润武汉二十四城规划有一座约3000㎡啤酒博物馆、3座9班幼儿园、约2万㎡邻里健身中心、约1.3万㎡医疗服务平台、1处约1万㎡公安机构、约2000㎡托儿所、约1.5万㎡商业。

商业街目前已有肯德基、麦当劳等品牌意向进驻。

除了项目自带的超全配套以外，项目周边配套资源同样非常丰富，周边重要配套位置一览图如下：

商业：项目自驾到东西湖万达广场和武汉宜家荟聚中心都非常方便。

宜家荟聚中心实景图：

医疗：区域内的协和东西湖医院已对外开放很长时间了。

协和东西湖医院实景图：

其他：项目周边的大型公共设施配套还有金银湖国家湿地公园、码头潭公园、五环体育中心、东西湖文化中心、黄狮海公园等。

码头潭公园实景图：

五环体育中心实景图：

配套点评：华润武汉二十四城自带满足几乎所有生活需求的配套，周边配套资源也十分丰富。

综合点评：

优势：1、近三环，在东西湖区环线位置不错，自驾出行条件不错；

2、百万方大体量，自带规划啤酒博物馆、幼儿园、邻里健身中心、医疗服务平台、托儿所、商业等超全配套，门口的长春街·七一学校东西湖分校已开学；3、华润开发，品质肯定对的起这个价格；

4、临径河，河边公园已建成一部分，生态环境不错。

劣势：

步行距离内没有地铁站点，行政区属于远城区，东侧临硚孝高速、居住可能有噪音。