专题研究｜暴雷、躺平、政府介入，恒大事件影响及思考

导 读

今年6月末，恒大商票违约，评级被下调，恒大集团开始陆续出售资产来降低负债，7月各大银行抽贷，9月恒大财富突然公布暂停支付所有理财产品，高管套现离场，同时旗下子公司违约，一时间，维权声遍起，恒大陷入空前的危机之中，标普进一步下调恒大评级，10月恒大继续出售股份偿还债务，但难解危机，预计恒大总负债约2万亿。

恒大集团2021年12月3日突然宣布“不确定”能否偿还一笔2.6亿美元债，与总负债相比九牛一毛，却正式违约国际资本市场，影响恶劣，随后广东政府约谈，派遣工作小组入驻恒大······

01

政府派遣工作组进驻恒大，督促风险处置，稳内外投资信心，维护正常经营。

12月3日，中国恒大集团（上市代码：HK03333）在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告，广东省人民政府对此高度关注，随后约谈许家印，同意派遣工作组进驻恒大，意在督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。

◇思考：政府进驻能否保证全面维稳？

工作组针对恒大问题初步处理方向——在建项目股权转让；协助银行开放贷款发放；督促开工，协调资金，保证建设进度；未开发土地退回等。

政府向恒大集团派出工作组，重心在于化解债务危机，保证在建项目履约；但已交付项目纰漏百出，业主控诉强烈，恒大物业无力解决，难以做到全面维稳。

小结：恒大全面爆发债务危机，政府派遣工作组进驻恒大，保交楼；但已交付楼盘问题难以解决，业主维权难。

02

“一行两会”发声，表示将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

◇思考一：恒大躺平为中央发声契机，企业问题多点爆发是背后动因？

受不可持续的资本结构、流动性减少以及大量债务短期内到期或实质性违约等因素，多家房企评级下调，花样年从B3下调至Ca，从评级观察调整到负面、新力控股由Caa2下调至Ca······评级下调，企业再融资更难。

目前已出现“暴雷”的企业多为美元债高比例房企，高杠杆在市场调整等不可控因素下，易引爆流动性危机。

小结：企业“暴雷”频出，遇兑付“危机” ；以销定投、稳健经营、提高运营效率是企业长期可持续发展的立足之本。

◇思考二：支持房地产企业合理正常融资，市场是否已有“解冻”苗头？

银行间市场对房企融资的松绑，兜底房企债券，11月房企银行间发债拟300亿元，房企 “冰冻”融资状态似有所解封，但银行间发债主体要求高，目前发布银行间拟发债企业多为央企、国企、地方城投为主，以政府背书发债。

整体来看，企业融资量仍属于低位，同比仍是负增长。从融资结构来看，境内债权融资501.61亿元，环比上升89.9%，同比下降25.6%；境外债权融资123.33亿元，环比上升24.5%。

小结：目前银行间市场对房企融资松绑，境内发债回暖发行量上升， “适度纠偏”；但主体要求高，利好央企、国企、地方城投。

◇思考三：top级房企躺平，多企业暴雷，对购房者影响如何？

近几个月，TOP级房企频繁爆雷，购房信心指数持续下滑，目前购房客依然保持较为谨慎态度，观望情绪未得到改善，投资者对地产担忧情绪加重，对房企兑现能力信心不足。项目营销对“症”下药，采取公示开发商的三道红线或强调国企/央企有强背书等措施，来解除购房者对房企兑现能力的担忧，以求赢得客户信任。

面对期房的不确定性，短期内购房者或将更倾向于新房现房或二手房。

小结：市场下行趋势，叠加房企问题集中爆发，购房者信心低位。

企业问题集中爆发，央行降准，政策底是否已到？是否有望迎来转折？

央行降准，预计释放长期资金1.2万亿；有望缓和房企合理融资需求困境，但非直接作用于楼市，对地产影响程度有限。

中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，降准共计释放长期资金约1.2万亿。

解读：

1、降准释放更多长期资金，有利于降低金融机构的资金成本，提高短期银行的贷款额度，这意味着会带来房贷利率下降、放款速度加快，另一方面，房企融资环境也有望改善，让房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。

2、央行降准没有表明释放资金会直接作用于楼市，但表明稳健的货币政策方向不变。降准并不意味着货币政策的宽松，政策仍是坚持“稳”字当头，对地产会产生一定利好作用，但影响有限。

结语：政策底或已到来，有望迎来转折，但不会出现“大水漫灌”的救赎；企业问题与内部发展模式密切相关，行业环境的改善利好的是信誉良好，发展健康，内功扎实的企业，稳健经营才是长久之道。

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