我爱我家南京研究院｜2022年南京二手房年报出炉，成交7.16万套！

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市场政策篇

2022年房地产市场经历了前所未有的挑战，全年商品房销售规模明显回落，房地产开发投资额出现1998年以来首次年度下降。上半年，需求端政策及信贷环境不断优化，但整体效果并不突出，房地产市场深度调整态势未改；下半年“保交楼”成调控主要目标，四季度以来，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期，提振购房者信心。

全年南京先后历经了18次调控，主要侧重于需求端的政策调整，涉及放宽购房条件和区域、放宽限售、降低首付比例、上调公积金贷款额度等方面，释放和刺激住房需求，促进房地产市场向好发展。

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2022年南京二手房

成交概况

1、全年成交7.16万套，房价同比回落

2022年南京二手房成交71584套（不含高淳、溧水），同比2021年下滑34.8%，也是近4年来最低值，整体二手房市场降温明显。全年二手房成交价为31745元/㎡，同比下跌9.9%，回归2019年同期水平，一方面是因成交结构影响，教育置业交易量下滑较大，对房价助推作用减弱，另一方面，市场持续下行，交易以价换量居多，也导致成交价不断走低。

2015-2022年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

2、6-8月达全年峰值，调控效应显著

从成交走势来看，2022年南京二手房市场经历了“低开高走再回落”三个阶段。4月以来，南京多次放宽购房政策，市场活跃度有所提高，二手房交易量稳步攀升，7月成交量达年内月度峰值；年末市场也进入传统淡季，加之疫情影响，成交量也随之下滑。全年房价走势相对稳定，基本都保持在3.1-3.2万/㎡，逐月有小幅波动，四季度有持续走低的迹象。

2022年南京二手住宅逐月成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

3、江宁、浦口仍领跑，栖霞房价最稳

2022年，江宁、浦口、鼓楼交易量仍排名前三，累计占比全市近50%，各区成交量同比均有不同程度下滑，其中玄武、栖霞降幅超40%。价格方面，鼓楼、建邺单价仍最高，达4万+，但雨花、鼓楼、玄武等房价降幅明显，同比下跌超10%，栖霞房价较为稳定。

从区域成交来看，鼓楼、秦淮、玄武老主城3区，多是老破小房源，其中鼓楼区拥有全市最优质教育资源，整体成交量、价也相对更高；江宁、浦口传统刚需板块，5-15年房龄的商品房小区较多，入手门槛较低；建邺为中高端改善板块，区域内不少总价千万以上的豪宅；栖霞、雨花台区域内跨度较大，刚需、刚改、改善均有所涉及；六合远郊板块，多为地缘性客群置业。

2021-2022年南京各区二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

4、挂牌量跌价升，业主积极性低

据我爱我家南京研究院统计，2022年南京二手房新增挂牌房源101967套，同比减少28.9%；新增挂牌房源均价34695元/㎡，同比则小幅上涨1.3%。从挂牌行情来看，5月南京限售政策放宽，市场挂牌量也迎来一波上涨，达年内峰值，大批次新房入市拉升了整体挂牌价；但从全年走势来看，因市场交易相对低迷，业主挂牌积极性不高，整体新增挂牌量仍明显走低。

2022年南京二手住宅新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

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2022年南京二手房

交易结构

1、房客比1.23，持续供过于求

2022年南京二手房房客比为1.23，同比减少0.03，但整体二手市场仍明显供大于求。主要是因为今年二手房新增房源量降幅较大，而新增客户量降幅则低于房源量降幅，才导致房客比有小幅减少。

2022年南京二手住宅房客源比走势

数据来源：我爱我家南京研究院

2、客户和房源成交周期均大幅拉长

全年南京二手房客户平均成交周期为52.4天，同比大幅增加13.8天；房源平均成交周期177.2天，同比也拉长了25.7天。因二手房市场下行，成交难度也在不断加大，客户选择性多样且议价幅度拉大，也影响了房客的成交周期。

2022年南京二手住宅成交周期走势

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

3、议价空间5.9%，创历史之最

据我爱我家南京研究院统计，2022年南京二手房平均议价空间为5.9%，同比扩大2.7%，也是历史最高值。全年二手房市场处于绝对的买方市场，购房者牢牢把握交易过程中的主动权，特别是在议价方面，成交以价换量居多也导致议价空间不断拉大。

2022年南京二手住宅议价空间走势

数据来源：我爱我家南京研究院

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2022年南京二手房

置业需求

1、外地人占比超70%，进一步提升

2022年南京二手房主力购房客群仍是外地人，累计占比达71.3%，环比增加5.5%，其中江苏省内其他城市占比31.8%，外省占比39.5%。一方面是因为今年南京放宽了外地人置业门槛，刺激了部分置业需求；另外目前南京二手市场主要是刚需客群，所以多是外地客群，本地人置业多为改善型购房，大多被新房市场分流。

2021-2022年南京二手住宅购房客群来源

数据来源：我爱我家南京研究院

（说明：购房者籍贯以身份证前4位所属地为准）

2、85后、90后是市场置业主力

2022年二手房购房客群年龄结构相对稳定，31-40岁仍是购房主力军，累计占比45.7%，同比小幅增加1.2%，其中31-35岁客群购房比例最高，占比达24.1%；85后、90后依旧是撑起当下二手房市场置业主力军。

2021-2022年南京二手住宅购房客群年龄段分布

数据来源：我爱我家南京研究院

3、总价段下移，300万以内占比增加

从成交总价段看，2022年300万以内二手房成交比例达69.3%，同比增加4%，其中100-200万占比最高，达37.2%；而300万以上各价格段占比则均有不同程度减少，500万以上占比降幅更大。主要是因为二手房价格回落，总价段整体下移；另外教育置业交易量下滑，也直接影响了高价段的占比。

2021-2022年南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

4、刚需属性强，90平以内为成交主力

从成交面积段来看，依旧是刚需类小面积段住宅最受青睐，90平以内成交占比达65%，其中60-90平比重最高，占比为38.8%，侧面说明二手房客群的刚性需求强烈。90平以上面积段呈上升趋势，也反映了当前市场下购房者更加兼顾价格和品质两类。

2021-2022年南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

5、按揭贷款是主流，占比超七成

随着信贷政策的逐步放宽，房贷利率持续下调，2022年按揭贷款买房占比进一步提升，累计达72.4%，同比增加了3%；其中商贷占比达47.4%，一直是绝对主流；纯公积金贷款占比也有小幅增加，而全款买房人则有所减少。

2021-2022年南京二手住宅付款方式占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

附表：2022年南京成交热门商圈和小区

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

2023年市场展望和预判

从宏观层面来看，2023年，在疫情影响相对减弱后，预计我国经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度加大，特别是核心一二线城市，政策将进一步放松，优化“认房又认贷”、降低首付比例、调整限售和限价政策、放松限购、降低房贷利率等方面均有预期。企业端，合理融资需求将继续得到支持，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，促进购房者预期修复。

市场方面，南京二手房市场仍将以稳为主，短期来看仍是刚需客户支撑二手市场，所以二手房仍有特定的需求空间。预计2023年全市二手成交量将保持在7-8万套，房价则在3.1万/㎡呈周期性浮动，房价同比整体将小幅回落。二手房市场仍将承接新房外溢的刚需客群，特别是主城区，小户型、低总价能满足不少刚需客群的基础居住需求；教育置业仍将持续发酵，年初会迎来传统的小高峰；改善需求会有小幅增加，但不会改变整体二手房需求结构。

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