将已出售的房屋又抵押后再出售，是合同诈骗罪还是民事欺诈？

故意隐瞒所售房屋已抵押的一房二卖，是合同诈骗还是民事欺诈？——黄某合同诈骗案（二审|抗诉）法律解析

【关键词】合同诈骗罪 民事欺诈 一房二卖 房屋已抵押 非法占有目的【要点提示】隐瞒房产已售出且被抵押的事实,将房屋转卖给他人,所得款项被用于支付其公司所欠工程款的行为,属于民事欺诈还是构成合同诈骗罪？判断标准是被告人主观上是否具有非法占有的目的。民事欺诈是希望通过合同的履行来赚取更多利益，合同诈骗罪则是将签订、履行合同作为一种诈骗手段,目的是非法占有对方财物,不会或很少履行合同约定。

【当事人信息】公诉机关：某区人民检察院被告人:黄某【案情简介】案涉房地产公司于1998年7月登记成立，黄某于2000年10月起任总经理,张某任副总经理,两人合作经营。之后,黄某与张某合伙以房地产公司名义与某机械厂联合开发某小区建筑工程。2002年初,小区建筑工程开始开工建设。同年8月26日,黄某提供给张某人民币300,000元和小区住房一套,张某按双方约定退出了房地产公司。从此,该公司由黄某经营。2003年1月26日,黄某以个人名义购得小区701室住房一套,黄某的表弟熊某购得该小区203室住房一套。2003年1月29日,黄某及熊某,分别将这两套住房抵押给中国银行办理按揭借款,并一直按期向银行还款至2005年下半年。其中,70室住房抵押借款人民币99,000元,203室住房抵押借款人民币63,000元。该两笔借款合计人民币162,000元,均转入了房地产公司账户。2003年6月18日,黄某因欠小区工程承建商的工程款,在未告之该两套住房已向银行抵押借款的情况下,先将其购买的小区701室住房卖给陈某,得款人民币125,895.60元,转入了房地产公司的账户,而后于2003年9月15日又将其表弟熊某购买的203室住房卖给黄某1,得款人民币84,960. 94元,直接用于抵付其所欠的工程款。房地产公司收到陈某、黄某1的购房款后,两人分别搬进了房屋并居住。2006年6月至8月,陈某、黄某1得知他们所购买的住房被抵押后,曾数次与黄某协商无果。2006年9 月12日,陈某、黄某1在与黄某联系不上的情况下,以黄某诈骗为由向公安机关报案。另，2002年9月16日,黄某代表房地产公司与煤气公司签订一份《庭院、户内煤气管安装协议书》,约定由房地产公司开发的小区96户住户,煤气安装费为每户人民币 2800元,安装费合计人民币268,800元,并由房地产公司分两次预交人民币144,000元,余款在住户煤气管道挂表、通气点火时付清。2002 年至2003年期间,房地产公司向购房户代为收取了管道煤气安装费每户人民币2800元,除已向煤气管道安装单位预交144,000元外,余款 124,800元被黄某用于支付其所欠工程款。【法院判决】【一审】：被告人黄某无罪。【二审|抗诉】维持原判。【案件解析】一、被告人客观上虽然具有故意隐瞒所售商品房已抵押的事实，但主观上没有非法占有被害人财物的目的，不成立合同诈骗罪。公诉机关认为：（1）黄某将涉案的两套住房 出卖给被害人的行为系黄某盗用单位名义实施的个人犯罪行为。①黄某将两套住房出卖给被害人时,房地产公司已将两套住房出售给了黄某1、熊某并办理了按揭贷款及抵押登记,未经相关权利人同意,房地产公司无权处分,黄某客观上具有虚构两套住房是该公司待售商品房,故意隐瞒该两套住房已出售并抵押给银行按揭贷款的事实。②黄某作为公司负责人指示公司工作人员以公司的名义出售该两套住房的行为时黄某盗用单位名义实施的个人犯罪行为。③黄某作为房地产公司的唯一的控制者、风险承担者、利润享有者,出售两套住房所得实际已为黄某个人所有,黄某主观上具有非法占有被害人财物的主观故意。（2）黄某将涉案煤气安装费124,800元用于支付其所欠工程款的行为构成犯罪,即使现有证据不能证实黄某主观上具有非法占有被害人财物的主观故意,黄某的行为也构成挪用资金罪。法院经审理认为：（1）被告人黄某向被害人陈某、黄某1出售商品房时,客观上虽然具有故意隐瞒所售商品房已抵押给银行按揭借款的事实,但现有证据不足以证实被告人黄某在与被害人陈某、黄某1签订合同时, 主观上具有非法占有被害人财物的目的。理由是,①被害人陈某所交的购房款是直接转入房地产公司的财务账,被害人黄某1所交的购房款则在房地产公司出具收条后被用于抵偿拖欠的建房工程款,现有证据不能证实上述购房款被被告人黄某用于个人开支或挥霍。②被告人黄某在向被害人交付该两套商品房后的一段时间内一直在向银行偿还按揭借款。陈某、黄某1二名购房户在签订合同后即已接受了房屋并居住至今。③现有证据既不能证实被告人黄某以房地产公司的名义开发小区工程期间,该公司的经营状况如何,也不能证实被告人黄某具有占有、携带公司大量资金和财物隐藏或潜逃的行为。（2）现有证据证实,被告人黄某以房地产公司的名义向小区住户收取煤气安装费的收费项目和收费金额是根据其与煤气公司签订的煤气安装协议确定的,该款为房地产公司代收后转付煤气公司,该款除向煤气管道安装单位预交部分外,其余用于支付房地产公司所欠工程款。公诉机关未提供证据证明被告人黄某收取该费时,主观上是以非法占有为目的。现有证据不足以认定被告人黄某存在为非法占有财物而逃匿的事实。因此,现有证据不能证实被告人主观上具有非法占有被害人财物的主观故意,故公诉机关指控被告人黄某的行为构成合同诈骗罪的证据不足,指控的罪名不能成立。二、民事欺诈行为与合同诈骗罪的区分民事欺诈行为与合同诈骗的根本区别在于,前者是希望通过合同的履行来赚取更多利益;而后者将签订、履行合同作为一种诈骗手段,目的是非法占有对方财物,不会或很少履行合同约定。判断是否构成合同诈骗罪,不能将行为人采取了欺诈手段与案件的其他事实割裂开来,单独进行评价。对于具有一定履约能力,在签订合同时使用了一些欺诈手段,但主观上不具有非法占有目的,只是为了通过签订、履行合同获利,且具有积极履约的行为,不宜追究当事人的刑事责任。本案涉及的“一物二卖”行为,可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定,通过民事途径解决。【涉案法条】《中华人民共和国刑法》第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：  （一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；  （二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；  （三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；  （四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；  （五）以其他方法骗取对方当事人财物的。第二百七十二条【挪用资金罪】公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：  （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；  （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：  （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；  （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；  （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。