《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》

各镇政府，冶金工业园、高新技术产业开发区、常阴沙现代农业示范园区、双山香山旅游度假区（筹）管委会，市政府各部门、市直属各单位（公司），各条线管理单位：

《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》已经市政府第17次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

关于进一步加强全市物业管理工作的意见

为进一步规范全市物业管理活动，提高物业管理水平，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，现就进一步加强全市物业管理工作提出如下意见：

一、理顺管理体制

坚持“政府推动、以块为主、条块结合、综合协调”原则，构建“市政府统一领导，属地政府具体负责，主管部门监督管理，职能部门齐抓共管”的工作机制，建立合作联动、快速高效的管理模式。

（一）成立张家港市物业管理工作领导小组，由市政府分管领导担任组长。领导小组负责全市物业管理的组织领导、统筹协调和考核督查等工作；领导小组办公室设在市房管中心，具体负责全市物业管理的组织协调、指导督查。

（二）各镇（区）要切实履行本辖区内的物业管理工作职责，健全监管体系，建立物业管理协调机制，加强物业管理工作力量，配备专职人员。社区（村）对物业管理活动予以协助和配合。

二、明确工作职责

（一）属地镇（区）

具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

1．指导、监督、检查物业服务企业的日常服务行为；

2．依法指导物业管理项目（包括住宅和商业综合体等）成立业主大会、业主委员会并开展工作；

3．监督辖区内物业管理项目的退出、移交、接管工作；

4．调处辖区内的物业纠纷与投诉；

5．负责专项维修资金使用的鉴证；

6．评议职能部门落实物业管理职责工作情况；

7．负责新建住宅小区所属社区的划分和界定，或针对新建住宅小区设立新的社区。

（二）行业主管部门

市房管中心负责全市物业管理活动的行业主管相关工作。

1．宣传、贯彻、执行物业管理的法律、法规和相关规定，研究制定我市物业管理行业规划及规范性文件；

2．负责物业服务企业的日常监督管理工作；

3．负责物业管理信息化建设工作，建立完善物业服务企业信用管理机制；

4．负责对属地镇（区）工作人员、物业从业人员及业主委员会成员的培训；

5．引导物业服务企业转型升级，搭建智慧物业平台，提升物业管理水平。

（三）相关职能部门

1．市规划局：对新建物业管理项目同步配套建设的市政基础设施、公共服务设施进行规划审核，严把规划审核关、规划核实关；对各类违反城乡规划法律、法规的建设行为进行认定。

2．市公安局：指导物业服务企业做好物业管理项目安全防范、停车管理等秩序维护工作；依法处置物业管理区域内堆放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质等违反安全规定的物品；依法处置任意封堵小区出入口等行为；依法处置违规停放大型客（货）车辆、危险化学品车辆以及物业管理区域内“僵尸车”等行为；依法加强出租房屋管理，对违规出租行为进行查处；对消防工作实施监督管理，指导、督促物业服务企业依法履行消防工作职责；开展消防监督检查，组织针对性消防安全专项治理，依法实施消防行政处罚。

3．市城管局：依法查处损害、侵占物业管理范围内城市绿化的行为；依法查处在物业管理范围内违规设置户外摊点的行为；依法查处擅自设置户外广告的违法行为；依法加强对物业管理范围内粘贴、涂写、散发小广告等行为的查处；依法查处未经规划批准擅自搭建的建（构）筑物或者其他设施；依法查处经营性噪声等环境污染行为。

4．市物价局：负责物业服务收费（包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等）的监督管理工作，定期公布普通住宅前期物业公共服务收费指导价标准，并在指导价范围内做好物业收费备案工作；负责物业服务收费的监督检查，督促物业管理企业做好明码标价收费公示工作，依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为；探索建立质价相符的物业服务收费机制；受理物业服务收费政策咨询及投诉，解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

5．市民政局：指导属地镇（区）做好新建住宅小区所属社区的划分和界定或设立新的社区；负责社区用房验收；指导社区参与物业管理的相关工作，协助市房管中心对业主委员会进行指导和培训。

6．市财政局：负责涉及物业管理的资金安排、审核和拨付；落实物业管理方面的税收优惠政策。

7．市民防局：负责物业管理区域内人防工程平时使用证的审核、登记和发放工作；指导物业服务企业做好物业管理区域内人防工程的维护管理；对未按规定使用人防工程的行为依法进行查处。

8．市环保局：对物业管理区域及周边的工业污染源依法实施监督管理；对物业管理区域及周边的工业噪声、废气等环境污染行为依法进行查处。

9．市市场监管局：对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的，依法不予核准登记（符合国家、省、苏州市放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的除外）；依法查处物业管理区域内符合市场主体登记条件的无照经营行为；对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察；依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

10．市司法局：向市、镇（区）、社区（村）三级物业纠纷调解组织提供业务指导。

11．市便民服务中心：受理物业管理相关的投诉并将其移交相关职能部门，并追踪反馈投诉处理情况；协助开展物业满意度第三方调查。

12．市发改委：将物业服务纳入我市服务业发展规划或计划，落实符合条件的物业服务企业享受各级相关服务业扶持政策。

13．供水、供电、供气、邮政、通讯、有线电视等公共服务专营单位：负责物业管理区域内各自相关的线路、管道、设施设备按规划设计要求铺设，确保安全合理，并负责相应设施设备的日常管理、维修和养护。

三、规范物业管理运行

（一）规范前期物业管理招投标工作

本市商品房项目要按照有关规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

1．住宅项目总建筑面积10万平方米（含）以上的，开发建设单位要采用公开招标方式选聘物业服务企业。

2．住宅项目低于10万平方米（不含）的，开发建设单位可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。其中，住宅项目10万平方米（不含）以下、6万平方米（含）以上的，邀请物业服务企业不少于5家；住宅项目6万平方米（不含）以下、3万平方米（含）以上的，邀请物业服务企业不少于3家。

3．住宅项目3万平方米（不含）以下或者投标人少于3个的公开招标项目，可以通过协议方式选聘物业服务企业。

4．选聘物业服务企业时，要综合考虑其诚信状况、经营能力和专业水平等因素。

（二）规范物业管理项目的承接和退管

1．承接查验

（1）物业管理项目承接验收工作，按照国家、省、苏州市有关规定执行。

（2）建设单位和物业服务企业按照规定办理物业管理项目承接验收手续，签订物业管理交接验收协议后，由物业服务企业按照规定将有关文件报送市房管中心，并将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。

（3）未经承接验收或查验不合格的物业管理项目，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对符合移交条件的物业管理项目，物业服务企业无正当理由不得拒绝接收。

2．退出管理

（1）业主大会（或物业管理委员会）从保持物业管理项目服务管理的稳定和长远利益出发，不宜随意更换物业服务企业，以保证业主的正常生活秩序。

（2）物业服务企业要坚持诚信守法，按照国家、省、苏州市有关规定，妥善解决项目管理期间责任范围内的遗留问题，做好新老物业服务企业的衔接工作，保持物业管理项目服务管理的连续性。

（3）业主应当按时、足额交纳物业服务费。业主大会决定解聘物业服务企业的，业主委员会等有关单位、组织和个人不得以任何形式要求业主拒交或缓交应当缴纳的物业服务费；被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝交接。被解聘的物业服务企业收取业主欠交物业服务费的，不得影响业主的正常生活、工作秩序；原物业服务企业收取欠交的物业服务费的，业主委员会、新受托的物业服务企业应提供必要的协助。

（三）规范业主大会和业主委员会设立

1．对符合成立业主大会条件的物业管理项目，各镇（区）要按照《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的要求，在收到相应书面申请书之日起六十日内，组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

2．动迁安置小区和不具备成立业主大会条件或具备成立条件但未成立业主大会的物业管理项目，经属地镇（区）指导后仍不能成立的，可以由属地镇（区）、居（村）委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会主任由属地镇（区）指定的工作人员担任。

四、加强动迁安置小区长效管理

（一）强化源头管控

1．推行“先缴后补”的动迁安置小区物业费补贴方式，动迁安置户缴纳物业费后可领取适当补贴，逐步培养业主的缴费意识，树立正确的物业服务消费观念。

2．优化动迁安置小区规划设计，整合物业活动用房、社区活动用房和其他配套用房，减少重复投资，实现资源共享。减少露天平台和底层车库等设计，改为半地下或地下车库。

3．从严管控“第一例”违章，具体情况具体分析，积极、妥善处理问题，形成长效管理机制。

（二）增强造血功能

1．保障物业服务设施配置。新建的动迁安置小区要按照有关规定，增配物业经营性用房，物业经营性用房收益用于补贴物业经费不足。

2．利用小区自身盈利资源。开发挖掘小区共用部位的广告资源，开拓收益渠道；同时积极开拓创新，开展延伸服务，寻求跨界效益，开辟新的收益渠道，不断提升与改善物业服务品质。

3．优化现有社区用房配置。在动迁安置小区保证社区办公活动服务不受影响的前提下，调整出部分闲置或利用率不高的房屋用作经营出租以增加造血功能，有条件的可做区位调整、功能整合以提高利用率，调整方案经镇（区）及市民政局同意后实施。

（三）规范维修资金交存

1．以点带面，逐步规范。采取“新区新办法，老区老办法”的原则分类处理，分批分期逐步规范。已交付的小区由动迁安置责任单位按照有关规定交存公共维修资金，资金压力大的镇（区）可分期分批补足；未交付使用的小区按照有关规定足额交存公共维修资金，可由属地镇（区）设立维修资金专户自行管理。

2．财力有限的镇（区），动迁安置责任单位可每年设立一定金额的应急维修资金，通过招标确定维修队伍，专门负责动迁安置小区房屋维修，资金管理由属地镇（区）负责。市财政局、审计局、房管中心等职能部门要强化监管，确保专项资金落实到位。

五、强化物业调解，健全纠纷多元化解机制

在市委市政府统一领导下，建立由市综治办、房管中心、司法局、公安局、人民法院、属地镇（区）、社区（村）和业主委员会等各方广泛参与的物业纠纷多元化解工作格局。强化属地镇（区）、社区（村）等对业主委员会的指导、服务和监督，充分发挥业主委员会在物业项目管理和物业纠纷调处工作中的作用，调动社会力量积极参与物业纠纷化解工作。充分发挥人民调解化解物业纠纷的制度优势，引导物业纠纷当事人积极选择调解方式，通过多层次调解分流机制，妥善处理物业纠纷。

1．市物业纠纷人民调解委员会聘任2～3名专职调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处协调工作，指导各级物业纠纷的人民调解工作。

2．属地镇（区）人民调解委员会设立物业纠纷调解工作室，从司法、信访、土管、建管等条线选派2～3名具备丰富司法知识、年长有威望的人员担任调解员，负责辖区内复杂物业纠纷的调解，指导社区（村）开展物业纠纷调处工作。

3．社区（村）人民调解委员会具体负责本居住区一般性物业纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查，开展相关法律、法规、政策的宣传教育，并及时报送重大物业纠纷。

六、建立激励机制，加大政策扶持力度

（一）政府补贴

1．对开放式小区经过业主大会表决后实行市场化物业管理的，在三年内按0.3元／月·平方米的标准，由市财政给予补贴，并根据物价情况，适时调整。

2．市财政对物业纠纷调解工作所需经费给予支持和保障，物业纠纷专兼职调解员纳入“以奖代补”对象范围，实行“固定补贴”与“一案一补”。

3．物业管理项目实行停车位改造的，纳入年度基本建设项目计划和资金安排，按照相关标准享受补贴政策。

（二）激励措施

1．对在物业管理工作中表现突出的企业和个人，予以激励或补贴。

2．物业管理活动中表现突出，依靠科技进步、创新举措提高物业管理和服务水平的，在全市范围内具有推广意义的，给予一定的补贴。

3．在我市争创文明城市或其它重要活动中，表现突出的物业服务企业，给予一定的补贴。

（三）动迁安置责任单位资金补助

1．动迁安置小区交付使用时，责任单位应当按小区总建筑面积1元／平方米的标准支付开办费。

2．动迁安置小区物业服务费和电梯运行、公共照明等分摊费用，在交付使用后的前三年，采取由安置户“先缴后补”的方式由安置责任单位全额承担；从第四年起，上述费用的承担，安置责任单位以每年25%的幅度递减，安置户以每年25%的幅度递增，直至由安置户全额承担。

3．动迁安置房上市出售或出租后，不再享受补贴政策，由购房人或承租人承担相应物业服务费；在房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

七、加强组织领导，协同推进物业管理工作

（一）加强组织建设。建立健全市、镇（区）、社区（村）三级物业管理工作组织机制，切实履行物业管理工作的组织协调、指导督查等职责；市物业管理工作领导小组要定期召开物业管理工作会议，分析研究物业管理中出现的各类情况，协商重大问题的解决方案；属地镇（区）要定期召开由社区（村）、相关部门、业主委员会代表、物业服务企业代表参加的联席会议，对辖区内物业纠纷情况及矛盾动态进行排查，着力解决物业管理与服务过程中的重大矛盾纠纷，并有针对性地组织物业纠纷预防和调解工作。

（二）健全联动机制。推进执法力量进小区，公安、城管、环保等综合执法力量要积极介入小区管理，切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违法建设等执法困境；建立快速反应机制，针对违章搭建、毁绿种菜等初期易管控、易处理的事项，相关部门要及时反应、立即处置，有效遏制违法违规行为的蔓延；根据法律、法规和上级政策，逐步探索建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

（三）营造良好氛围。市有关部门和各镇（区）要采取多种形式，大力宣传物业管理法律、法规，引导社会公众自觉树立物业管理的服务消费理念；发挥公职人员模范带头作用，积极倡导党员干部、机关事业单位人员模范遵守小区公约和管理制度，带头缴纳物业管理费，自觉杜绝违法搭建、违规装修、乱堆乱放、乱停车等行为，理解、支持、参与物业管理活动，营造良好的居住和生活环境。

（四）加强监督检查。市物业管理工作领导小组办公室要加强对物业管理工作的定期督查，将物业管理工作纳入属地镇（区）年度工作目标考核；各镇（区）要结合自身实际，进一步完善本辖区物业管理政策措施，切实加强对物业管理工作的指导、协助和监督；市房管中心要会同各镇（区）加强对物业服务企业的监督检查，不断完善对物业服务企业的考核制度，全面提升全市物业管理工作水平；各相关职能部门要建立物业管理工作目标考核制度，切实调动各方面的工作积极性，推动全市物业管理工作持续健康发展。

本意见自2019年1月1日起实施，《关于加强全市物业管理工作的意见》（张政发规〔2011〕5号）同时废止。国家、省、苏州市对物业管理工作另有规定的，从其规定。

（此件公开发布）

张家港市人民政府

2018年11月7日