案例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(合同名称与内容的关系)

以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《房屋买卖意向书》，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，双方均应当按照约定履行各自义务。该意向书签订后，原告依约支付了前两笔购房款共计110万元，并举证证明了其未依约支付剩余购房款的原因系行使不安抗辩权，故并非原告故意违反意向书的约定致使该意向书无法继续履行。现原告起诉主动支付剩余购房款190万元，并要求被告履行意向书中约定的过户义务，主张合理有据，本院应当予以支持。

案件来源

程晖与北京金实房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27004号]

相关法律规定

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第二条第一款 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

延伸阅读：地方法律的相关规定

《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》

1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？

答：商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可，无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的，应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外。

海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》

9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：

(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。

因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，拟购房人要求继续履行，且继续履行不会出现障碍的，应当判决继续履行。

因开发商的原因致使合同不能继续履行的，应双倍返还所收取的认购金、订购金、诚意金等。

(3)拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。

开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同，拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持，但双方另有约定的除外。

(4)认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人要求继续履行的，不予支持。

拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。

开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。

部分杨律师整理内容：（需要可以加作者v私信索取）

一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?

二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招

三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？

四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例

15条基础建议

一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？

二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？

三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？

四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？

五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？

六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？

七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？

八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？

九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？

十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？

十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？

十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？

十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？

二手房买卖合同纠纷十个典型案例

1慎选抵押房

2防范抵债房

3巧签共有房

4看清多户房

5验明学区房

6慎选央产房

7警惕代理房

8慎选在租房

9了解拍卖房

10应对涨价房

五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招

七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）

八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招

九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？

十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利

十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）

十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力

十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？

十四、购买动迁房的风险及应对

十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！

十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？

十七、太可惜！为买房而“假结婚” 结果赔了40万

十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）

十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判

二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？

二十一、学区房承诺落空是否构成违约？

二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例)

二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）

二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?

二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系)

二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?

二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子

二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的，人民法院应予以支持。

二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？

三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗

房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！

三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？

三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。

三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？

三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？

三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）

1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任

4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责

5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任

法律依据

三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）

三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？

一、典型案例裁判规则

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据

2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立

4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任

二、最高院观点

一、所交付商品房面积的确认

二、法院处理商品房面积差异的处理原则

三、相关法律

三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！

一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。

二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。

开发商承担的违约方式有三种：

三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？

一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？

二、政策何时允许动迁房办理过户？

附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终5015号

四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见

四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）

01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约

02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件

03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销

04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行

05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据

06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力

07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则

四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险

四十三、北京借名买房指导意见

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

二、预约合同的效力和履行

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

四、房屋买卖中阳合同的效力

五、购房指标转让合同的效力

六、无权处分合同的效力和履行

七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担

八、冒名签订房屋买卖合同的效力

九、连环买卖中的合同效力

十、借名买房的认定和处理

十一、请求合同继续履行的处理

十二、商品房不符合交付条件的处理

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定

十五、对待给付义务的同时履行

十六、一房数卖中买受人的权利顺位

十七、第三人过户登记请求权的行使

十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理

二十一、逾期办证违约金过高的判断标准

二十二、违约金分别主张与分段主张的调整

二十三、违约金诉讼时效的认定

二十四、民间借贷与代理售房的处理

二十五、民间借贷与以房抵债的处理

二十六、以房抵债与调解

二十七、适用范围

四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？

法律依据

裁判规则

1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失

2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人

3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任

4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任

四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？

二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款

四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）

一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

二、上海法院的意见

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要

四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！

四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？

四十九、 房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？

一）、最高法院公报案例

二）、相关案例

1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失

2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失

三）、权威观点

1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务

2.违约损害赔偿的赔偿范围

四）、法律依据

五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张

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