世联评估·广州房地产市场年报速看！（附广州年报）

*以下内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾（广州篇）》

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●PART 1

新房市场

一、新房供应分析

2022年12月，广州新建住宅商品房新增供应套数为7,647套，环比上涨46.05%，同比下降43.03%；供应面积84.4万㎡，环比上涨49.91%，同比下降40.98%。

从各区供应情况来看，本月仅越秀未录得新增供应，番禺区、增城区以及黄埔区为本月新房供应套数TOP3区域，三区合计供应套数占全市总供应套数的49%。

从目前供应情况来看，本月番禺区为供应榜首，供应套数1,810套，环比上涨38.59%，占全市总供应的24%，供应主力为耀胜尊府；增城区供应紧随其后，供应套数995套，环比上涨35.93%，占全市总供应的13%，供应主力为新世界星辉；供应排行第三的是黄埔区，供应套数925套，环比下降8.42%，占全市总供应的12%，供应主力为实地常春藤。中心区方面，中心五区总供应占全市总供应套数的25%，本月白云区为中心五区供应之首，供应主力是泰悦花苑。

12月整体供应量稍有上升，防疫优化政策的出台提振了当前低迷的市场，开发商适当增加了供应量。2022年广州全年商品住宅新增供应量在2月春节月达到低点，在9月达到最高点，供应集中在国庆及其前夕推出；第四季度受封控和放开影响供应量有明显下滑。

2022年全年广州市新建住宅商品房新增供应量呈下滑趋势，新增供应套数为86,145套，同比去年下降31.76%；新增供应面积951.0万㎡，同比去年下降25.53%。

从各区供应情况来看，本年度增城区、黄埔区以及番禺区为广州市商品住宅新增供应TOP3区域，其中增城区本年度供应17,220套，与去年相比下降50.70%；黄埔区本年度供应16,228套，与去年相比下降8.29%；番禺区本年度供应12,185套，与去年相比下降31.53%；中心区热点板块持续供应不足，热点板块售罄或阶段性缺货。

2022年广州全年新建住宅商品房新增供应量回落至19年水平，同比去年下降31.76%。受2022年外围区域供地降低、中心区域供地增加、供地总量减少影响，预计2023年外围区域商品房新增供应将有所减少，而中心区域将有多个优质项目入市。

二、新房成交分析

2022年12月，广州市新建住宅商品房成交套数6,779套，环比上涨98.68%，同比下降51.68%；成交面积72.8万㎡，环比上涨96.76%，同比下降51.27%；成交均价35,871元/㎡，环比上涨1.78%，同比下降9.60%。

从各区成交情况来看，增城区、黄埔区和番禺区为成交套数前三区域，三区合计成交占全市成交套数的55%。本月越秀区成交套数环比下滑42.31%，其余各区均呈上升趋势，其中环比上涨幅度最大的是海珠区，环比上升181.43%。中心区方面，五区合计成交仅占全市总成交套数的21%，成交主力为白云区，成交套数为648套。成交活跃的区域都集中在外围区域，尤其是黄埔区、番禺区和广州不限购的两大区之一的增城区，成交仍以刚需客户为主。

纵观全年成交情况，受疫情持续散发、经济低迷、市场信心与预期不振等多重因素影响，2022年广州全年成交平淡，基本保持在一定区间内，没有太大波动。12月防疫措施持续优化，多部委强调房地产的重要性，明确“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前的市场环境下更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复，预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。

2022年全年广州市新建住宅商品房成交73,272套，同比去年下降38.05%；成交面积788.4万㎡，同比去年下降37.80%；成交均价37,689元/㎡，同比去年上涨10.25%。

从各区成交情况来看，增城区、黄埔区和番禺区为成交面积TOP3区域，分别占广州市商品住宅成交总量的24%、18%和15%。外围区成交量持续领先，增城区稳坐新建住宅商品房成交量第一把交椅；中心五区合计成交15311套，占成交总量的21%，同比去年下降32.69%，成交主力为白云区和荔湾区。成交活跃的区域都集中在增城区、黄埔区、番禺区等价格洼地片区和规划利好片区，尤其是广州不限购的两大区之一的增城区，成交以刚需客户为主。

受疫情持续散发、经济低迷、市场信心与预期不振等多重因素影响，2022年广州全年成交表现不佳，成交套数下跌至近十年最低位。在此环境之下，各区成交量同比均有不同程度的下滑，其中同比去年下滑幅度最大的为南沙区，下滑56.66%；而番禺区和海珠区跌幅相对较小，成交表现相对平稳。

三、新房存量及去化

2022年12月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2022年1月-12月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为18.9个月，存量面积去化时间约为19.3个月，去化时间与去年相比有所延长。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多；套数去化速度上，增城区、黄埔区和番禺区最快；套数去化时间上，越秀区、黄埔区和荔湾区去化周期最短，去化压力最大的为南沙区、花都区以及从化区。

2022年广州新房推售货量和去化率均与上年有较大差距，截至2022年12月底，广州全市库存消化周期已攀升至18.9个月。

●PART 2

存量住宅

一、存量成交分析

截至报告发布日，官方未公布2022年12月存量住宅成交套数及成交面积数据。

2022年广州市存量房1-11月广州存量房成交套数62,786套，与去年1-11月（108,556套）相比下跌42.16%；成交面积597.1万㎡，与去年1-11月（1,017.6万㎡）相比下跌41.32%。

从月度成交情况来看， 2022年受疫情及经济环境影响，各月成交表现平平，月均成交套数为5,708套，各月成交量均远低于去年1-11月月均（9,869套）。

从各区成交来看，成交主要集中在海珠区、番禺区以及天河区，成交套数分别为8,663套、8,543套以及7,294套，占比分别为13.8%、13.6%以及11.6%。南沙区成交套数最少，仅成交1,906套，占比3.0%。

均价方面，根据世联评估EVS监测，2022年12月广州二手住宅成交均价为31,500元/㎡，同比下跌1.26%，环比微跌0.13%，总体维持高位稳定但下滑的趋势。

从各区域来看，12月仅荔湾区和南沙区均价略有上升，其余各区均价环比均有不同程度下滑，其中环比下降幅度最大的为从化区，环比下跌0.21%。十一区中均价最高的是天河区，为54,547元/㎡；均价最低的是从化，为9,936元/㎡；本月高于广州全市二手住宅均价的区域包括天河、越秀、海珠、荔湾四区。

2022年广州市存量房成交量和成交均价均呈现同比下跌趋势，除2月春节月和10、11月受疫情影响较明显以外，其余多个月的成交量相对平均，刚需客户购买力下降，入市热情偏低。

●PART 3

住房租赁市场

2022年12月广州市住房租金均价为49.2元/㎡·月，环比下降2.19%；套均租金为3,979元/套·月，环比下降2.95%；租售比为1:640，整体保持平稳。

12月广州住房租赁市场受疫情及放开影响，新增需求仍不足，成交持续降温。

从行政区来看，越秀区凭借完善的商业设施配套稳居中心城区租金水平首位，12月租金均价为71.1元/㎡·月，环比下降0.7%；天河区珠江新城、天河体育中心等为热门就业区域，无论是单位租金水平和出租率都较高，住宅租金均价为64.0元/㎡·月，环比下降0.2%；黄埔区租金水平位则居外围城区单位租金水平之首，租金均价为47.1元/㎡·月，环比上升4.0% 。

2022年广州全市国有住宅用房租金水平为28.85元/㎡•月，同比微跌0.86%；中心城区国有住宅用房租金水平为36.92元/㎡•月，同比微跌0.24%。

从区域上看，越秀区、天河区、海珠区、荔湾区的租金水平为第一梯队，白云区、黄埔区、番禺区为第二梯队，南沙区、增城区、花都区、从化区为第三梯队。其中，海珠区居住用房租金同比涨幅最大，为1.14%，从化区同比跌幅最大，为6.85%。

2022年全国新冠疫情反复，受各地疫情封控管理措施影响，人口流动受限，经济下行压力加大。另外，国内就业形势严峻，毕业生租赁旺季未如期而至。在疫情常态化管控和经济下行压力等多重因素影响下，出租房源空置期加长，租金上涨动力不足，租赁需求相对减少，整体居住用房租金出现下滑。中心四区经济发展起步较早，产业结构布局、各项配套资源较完善，外来人口持续稳定涌入，住房租赁需求持续领先。但随着城市产业结构的不断升级优化、城市空间布局的不断外溢和城市轨道交通线网的不断规划完善，住宅租赁需求逐渐郊区化。

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●以上内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾（广州篇）》

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