体量减少近14万m²！广州210亿旧改规划有重大变化

在获批近2年后，广州番禺区“淘宝村”改造方案再起变化。

日前，广州市规划和自然资源局官网发布番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元规划方案的批前公示。

公告内容显示，此次规划拟取消番禺大道（里仁洞段）综合提升工程，商办建筑高度也由原规划的300米修改为245米以内。

早在2020年9月，《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》获广州市规委会城市更新专业委员会通过。

规划中提到，要在番禺大道上方“加盖”，建设“万博公园”，以廊桥系统建立连接长隆、万博、里仁洞三大组团，打造中国第一条高线公园，也让项目更为外界关注。

但时至今日，随着规划方案的变化，这一项目不仅体量减少，地标的高度也下降55米，而“万博公园”工程或将随之取消。

住宅、商办体量双下降 “万博公园”工程或取消

根据公示，此次方案拟优化用地总面积为174.35公顷。其中，涉及到用地面积、容积率、商办建筑高度、公共服务配套等多方面的调整。

第一，总建筑面积减少。取消番禺大道（里仁洞段）综合提升工程，并优化为人行天桥方案，优化后里仁洞村改造范围内总建筑面积391.48万m²，较原规划减少13.76万m²。

其中，融资住宅减少4.1万m²，融资商业减少9.66万m²，规划毛容积率为2.39。

第二，容积率优化及商办建筑高度限高。优化后，居住用地平均容积率由4.4降至4.3，商业商务用地平均容积率由8.2降至7.4；取消番禺大道上盖平台后，开敞空间发生变化。根据城市设计方案，调整后商办建筑高度控制在245米以内，居住建筑控制在120米内。

值得一提的是，在里仁洞村此前的城市设计方案中，商业建筑规划在300米高左右。而目前，现有的广晟万博城A塔写字楼为266米，若按原方案建设，里仁洞村将诞生新的地标式建筑。

第三，公共服务及市政设施优化。根据核减的建设量，本次更新单元改造范围内配套设施服务人口由7.70万人核减为7.58万人，相应的公共设施建筑面积由46.71万m²调整为45.76万m²，公共设施由312处调整为346处。规划优化后占住宅总建设量的比例由16.47%提高到16.55%。

面向产业（商业服务业）片区的公共设施建筑面积由7.08万m²调整为6.54万m²，占产业总建筑面积（108.78万m）的6%。同时根据项目实际需求优化地块产业配套设施类型。

2019年，越秀拿下里仁洞村旧改资格，总投资金额210亿元。值得一提的是，在拿下旧改项目后，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2019年度中期业绩发布会提及，里仁洞村旧改预计8-10年拆迁完，才具备开发条件。

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

据越秀地产的改造方案显示，其拟于里仁洞村增加11所学校；并规划打造最少两个以上大型商业综合体（面积达50万平方㎡），以及高品质酒店、时尚青年公寓、儿童教育培训、社区邻里中心等现代化商业配套。

按照预想，改造后的里仁洞片区，将串联万博CBD片区，提升整个“万博+里仁洞”片区价值，推动该片区成为广州市新的中心区域。

项目周边房价5万+

传有村民分得7000㎡房子

尽管建设量减少，但凭借近400万㎡的体量，里仁洞还是广州最“猛”的旧改项目之一。

首先，项目紧邻万博板块，经历多年发展，如今已非常成熟，各项配套齐全。更重要的是，这里未来将成为番禺的经济发力点。目前，万博已汇聚小米、思科、欢聚时代、虎牙、携程等互联网大鳄，实力不容小觑。

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

按照此前规划，里仁洞改造后将成为是集居住、教育、商业、总部办公等配套齐全的大型居住社区。其中，将打造346处公共配套及7所中小学，满足周边居民日常所需。（最终以官方发布为准）

里仁洞规划方案（最终以官方发布为准）

2020年，里仁洞项目首期复建安置房正式动工，将于2023年交付。

据了解，首批复建房共有住宅与商服类物业可选，其中住宅有约60㎡、约90㎡、约120㎡、约150㎡等户型。

图源：美好里仁洞

按照此前的拆补方案，“拆一补一”的面积部分，按20000元/㎡标准进行货币补偿。

至于回迁安置，村民最高可补380㎡，这个标准在广州可算领先梯队。此前网上曾流传，里仁洞有村民有人分得7000㎡，引起网友一番热议，但消息真实性还有待确认。

图源：广州乐居

目前，万博板块在售新盘有珠江铂世湾、越秀和樾府等，均价约5.3-6.2万元/㎡。

接下来，还有锦绣香江拾光盛境、耀胜新世界广场两大项目等待入市，售价同样充满想象。

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资料来源：广州市规划和自然资源局官网、界面新闻、广州乐居