川沙，是最差的副中心吗

2035规划中，川沙的一部分被划入了上海主城区，成为上海九大副中心之一。​

然而大规划出来了几年，川沙并没有落地什么新项目。

川沙这个副中心，是不是有些名不副实？

成也迪士尼，败也迪士尼

在2035规划中，川沙副中心的定位是“旅游度假休闲中心”。

显然，这个规划功能定位是围绕其上海国际旅游度假区来提的。

2035规划中，川沙主要的三部分。

以迪士尼园区为核心的国际旅游度假区，川沙目前已经开发的主城区，以及坐落在迪士尼和川沙主城之间，要新建成副中心的空地。

川沙房价的腾飞，迪士尼有很大功劳。

随着迪士尼的开工，2010年后，川沙的房价一路上升，到2016年，新房均价从16000左右的均价翻了一倍。

川沙2012-2016新房销售相比于新房的成交价，二手房价的飙升更为夸张。

2016年川沙几个刚交付的新盘，均价已经到了6万左右。

相比于3万出头的房价，二手近一倍的倒挂价格，比今天市区豪宅还要疯狂。

2016年链家截图2016年之后，上海楼市经历了两轮大涨，川沙的房价却涨不动了。

时下，川沙新房均价6.4万/㎡，标杆次新房的均价也只有七万出头，对比西边的周康，北面的唐镇，川沙完全的跑输了大盘。

迪士尼这个概念并没有如大家期望一般，带动川沙的发展。

其实也不奇怪，从地理位置上来看，迪士尼对于川沙来说更像一个外人。

截图来自高德地图迪士尼在迎宾路以南，川沙主城在迎宾路以北，开个车要十几分钟，迪士尼出来业很少有人会再去川沙古镇逛逛，无法形成连片的商业氛围；

川沙古镇迪士尼本就是个封闭型的乐园，主打游客经济。全国各地的游客过来，迪士尼拍照打卡玩一天，最多区比斯特购物村或者生态园逛逛，基本就离开了。

封闭式的路线不会产生外溢周边的经济效益，对川沙主城的带动更是微乎其微。

谈到带动作用，真正受益的可能只有六灶的民宿酒店，旺季的时候会涨涨价，但是由于居住品质一般，入住率并不高。

当然这也不仅仅是迪士尼的问题，旅游带动房价的理论，在近几年已经被证伪。

口罩三年，旅游业受创巨大，主打旅游概念的区域，当下楼市都不算景气。

旅游业无法撑起一个副中心，这个道理，房产爱好者都清楚，主管部门的领导和众多智囊肯定更为清晰。

川沙为什么会仅仅定义成旅游中心？

究其原因，其实是因为川沙还没有找到定位。

没找到定位，发展脚步已经落下了

川沙没有找到定位，从2035规划中也能看出一些端倪。

在2035规划中，川沙的城市格局变化并不大，除了迪士尼的扩张并没有什么亮点。

川沙的主城区以川环南路为界，北侧的老城区几乎没有商品房，成片的老小区，还没达到拆迁的标准，可更新空间不大；

川沙老城区南侧的新城片区随着过去几年的开发，除了川沙路旁的陆家嘴锦绣云澜，能够城市更新的空间也不多了。

川沙路旁在建商办是因为川沙没空地了吗？

恰恰相反，川沙可供开发的空地很多，但是目前都属于“规划留白区”。

比如川沙主城西侧，作为川沙唯一能擦边张江南拓的区域，在2035规划还是一片绿地。

东侧凌空路地铁站周围虽然已经拆干净，但是并不在主城区范围内，主要的以住宅为主，对区域增幅有限。

控规图产业上，除了旅游业，目前政府也没有给川沙规划什么新方向。

川沙主要的产业集中在川沙工业园区内，川沙经济园区内企业主要行业是产业化学原料和化学制品制造业、电气机械和器材制造业，属于相对落后的产能，从业人员也多为川沙本地居民，对周边没有虹吸作用。

战略留白区域转型时间、方向和升级路径均不明朗，既有企业出路不明晰。

有一种说法，说浦东的精力在金色中环，没空发展川沙。

过去几年，同为浦东副中心的张江继续扩张，南侧周浦和康桥从以前的刚需基地摇身一变成为副中心的一部分；

唐镇靠张江外溢打造了成片的高品质住宅社区，房价站上了高地；

但其实这个说法并不能站住脚。

祝桥靠着上海东站，定位成了新的交通枢纽，跳过川沙率先实现了开发；

远在海边的临港也定位成了上海未来的离岸金融中心；就算曹路，至少也定位成了动迁基地。

川沙城市副中心，过去三年了，到今天图纸都没出来，也从侧面印证了这一点。

川沙副中心效果图川沙到底做什么？

做产业区的话，跟张江又重叠了，况且张江正在扩容内部还没填满；

打造新的商务区？实际前滩也才初步建好，前滩南正在开发；

金融也不大可能，毕竟北外滩，徐滨，临港都在分这个蛋糕。

到现在还没想清楚，接下来十年，川沙恐怕又要被耽误了。

川沙很重要，重要到不能乱来

几乎什么规划都没做的川沙，是要沦为弃子吗？

我可以肯定的说，不是。

那为什么一直没给规划？

因为川沙足够重要。不贸然的进行规划，更多是怕把川沙这块宝地给糟蹋了。

川沙的历史地位就很高，没人希望他在未来没落。

上世纪八十年代，川沙县就已经很繁荣，今天火热的唐镇、周浦这些地方，那时候还只是农村。

无论是浦东的各级领导，还是川沙的本地居民，对川沙的期望都不小。

另一方面，乱规划是对未来的不负责任。

当前产业的蛋糕其实并没有那么大，上海已有的产业区商务区尚且没填满，直接丢给川沙一个行业，会造成精力和资源的分散，还不如先把现有的盘子做做好。

城市的发展建设需要时间，早期的进行的规划到现在可能就过时了，浦东早期就吃过这样的亏。

浦东最开始规划的时候，内中环间基本采用摊大饼式的发展模式，产业区和住宅区泾渭分明。

虽然打造了张江，金桥这样的产业中心，但过高的集中度也造成了浦东宜居的板块很少，以张江周围为例，唐镇能成为外环第一个站上十万的板块，并非唐镇太优秀，只是张江其他的邻居们太弱了。

川沙，要耐下性子等待一个机会。

结语

可能有人会问，产业蛋糕都没了，未来川沙不是更没得机会了？

我觉得大可放心。

站在当下，很难预测未来哪个产业会成为黑马，无法想清楚未来的产业格局和社会趋势。

但可以确认的是，每一代人都有属于他们的机会，每一个时代有新的产业会爆发。

我们的父辈，年轻时比我们今天还要迷茫，80后觉得是最后繁荣的一代，90后在感慨社会已经没有发展空间了。

站在今天回望过去，每代人都在不同的历史时期做出了属于自己时代的成就。

对于川沙，我们也不妨也报以期待。

拥有浦东四大副中心之一的超高定位，又拥有足够多的土地去建设开发，川沙的未来可期，缺的只是时间。

回归到购房思路上，任何大型的规划，动辄十几年二十年的落地周期，买川沙赌未来，是场穿越几个周期的豪赌，你真的等得起吗？

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