《民法典》中关于中介合同的规定

《民法典》中关于中介合同的规定

中介合同规定在民法典第三遍合同法中第二十六章，总共只有六条，

　　相比原合同法中关于居间合同的规定，民法典的变化主要有三处：

　　一、由居间合同变成中介合同

　　二、必要费用应当有明确的合同约定

　　三、增加一条关于“跳单”的规定

　　居间合同是什么意思?居间的叫法实际是从它的功能层面叫出来的，顾名思义就是“在中间”的意思，而中介一般都是两头跑的，恰好是中间人的角色，民法典改回中介合同，是从行业层面出发，与实践中大家的叫法就一样了，更方便理解了。

　　第二个变化是关于必要费用的规定，是在 “中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬”的情况下，这个地方原来是要求，现在是请求，请求是更为全面的一个权利，也是更为专业的用词，再一个就是“要求”针对的是报酬支付义务人，而“请求”包括请求人民法院判决支付。

　　重点是民法典改成了“可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”。什么是按照约定请求支付?第一、合同要有约定可以要求支付必要费用，第二、要有约定必要费用的数额或者计算方法。如果没有约定或者约定不明就只能按照合同编关于合同约定不明的方式处理了。至于没有约定第一点请求权的，能不能否定中介人请求支付必要费用的权利，还有待法律实践去明确。

那么，法律既然变了，我们中介人应该怎么办?当然是修改中介合同范本了呀。关于本条可以如此修改：

　　本中介合同签订后，如因其他原因导致未能促成合同成立的，对于中介方支出的必要费用，委托人应当按照本中介合同约定的中介费用的一半向中介方支付，或者按照中介方办理相关中介费用实际产生的票据进行结算支付。必要费用的计算以中介方出具的票据为准或者以本合同约定的中介费的一半为准。

　　第三个变化是关于“跳单”的规定，这是新增的，以前是没有的，但实践中关于跳单也有一些案例支持的。这次民法典有了明确的规定，就更有利于保护中介人的权利了。

　　条文如下：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬

　　划重点：

　　1、委托人。记得一定一定要和客户或者业主签订委托合同，也就是中介合同，他才能成为你的委托人，仅仅带看一次很难认定他就是你的委托人了

　　2、接受中介人的服务。此处要注意什么呢?要注意将中介人的服务明确具体的写到中介合同上，在中介合同中专门起一条列明那些属于中介人的服务内容，比如选房，带看，签合同等等，越详细越好。

　　3、利用中介提供的机会或者媒介。这个地方要注意的就是看业主是否独家委托，如果不是，客户有可能从其他途径获得房源，这个实践中已经发生过的事情，所以，尽量做独家房源，如果不是独家房源，那就要想尽办法稳住客户。

　　4、绕过中介人直接订立合同的。意思就是客户和房东直接签合同了，这就属于跳单，这种情况下，该给的中介费应当继续支付，而不用再管后续的服务之类的。

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