吴韵法观

苏州市吴中区人民法院立案庭法官助理余俊撰写的论文《检视与完善:

检视与完善：《民法典》视阈下

居住权制度的多维检视与优化路径

摘要：《民法典》中规定了居住权制度，其目的在于保证特定人群的居住权益，实现房屋利用最大化，从而不断完善我国住房保障体系。同时，该制度也承载了立法者对于公共政策在私法领域的落地以及维护私人自治的价值期待。但因该制度规定过于笼统，导致司法实践中存在裁判尺度不一致、司法执行难等问题，本文从问题出发，提出应明确居住权的权利义务内容及主体范围，厘清居住权的成立规则，平衡居住权与其他权利的冲突，以期更好实现居住权制度的价值。

关键词：居住权、立法目的、实践困境、完善路径

“住有所居”是中国人民最朴素的愿望，同时也是中国人民面临的一个最基本的问题。在之前房地产经济热潮下，伴随着房价一路走高，普通群众的压力也随之增大。随着中央释放的“房住不炒”的强烈信号，房地产经济热度有所减缓，但住房问题仍然还是民众最关心的问题。为了回应民众需求，保障老人、小孩、妇女等居住问题，我国在《民法典》中专章设立了居住权制度，这不仅是国家法律与时俱进的重要体现，更是对大众有房可居需求的直接回应。但在司法实践中居住权依然面临着现实困境，无法真正体现立法目的，因而需要对现有居住权制度进行问题审视后不断完善，真正保障人民群众“居者有其屋”。

一、解读：居住权的设立与实践价值

（一）居住权的设立

我国民法典第三百六十七条及第三百七十一条对居住权的设立方式规定为两种：一种是依据合同设立；一种是依据遗嘱设立。从上述规定可以看出，居住权是通过合同、遗嘱设立，是当事人经过意思自治而创设而并非所有权人的法定义务。居住权人通过合同或遗嘱取得居住权后，依法对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。当事人以上述方式取得居住权的，应当通过订立书面合同或书面遗嘱取得，且在合同或遗嘱中应当对当事人的姓名或名称和住所以及住宅的位置、居住的条件和要求以及年限等进行明确的约定。且居住权不得转让与继承，设立居住权时应当向登记机关申请居住权登记，居住权消灭时应当及时办理注销登记。同时从立法目的角度看，居住权制度可以解决诸如离婚财产分割、分家析产、以房养老等实务中存在的多种问题，甚至为国家住房保障制度如公租房制度提供私法视角的解释。因此，有学者认为，居住权不仅可以通过纯粹私法的方式获得,还可以基于国家住房保障获得。

（二）居住权的实践价值

1.保证特定人群的居住权益

居住权制度起源于罗马法，植根于罗马社会特殊的家长权的家庭制度和概括继承制的遗产继承制度，为弱势群体解决居住问题而创设。我国借鉴该制度，在民法典用益物权篇新增居住权规定。该规定对于满足特定人群的居住需求，建立我国多主体供给、多渠道保障的住房制度，让全体人民居有其所具有重要意义。居住权所针对的特定自然人，一般指的是父母、子女、离婚后无房一方或保姆。虽然在我国之前的单行法律与司法解释中，已经存在保护居住权益的相关规定，但没有形成一项完整的制度。而作为用益物权的居住权一旦设立，便具有极强的稳定性，对于保障特定人群的居住权益是相当必要的。该制度保障的不仅仅是少数人的居住权益，而是所有缺乏基本居住条件的群体。同时，居住权制度为我国保障性住房制度的改革提供了新思路，能够发挥更大的间接功能。

2.实现房屋利用的最大化

我国之前的法律规定中只有房屋所有权、租赁权两种权利形式，无法满足社会变革中当事人各自的不同住房需求。而居住权的设立相对于所有权和租赁权而言，更加灵活、多样。该制度以保障所有权人对房屋的自由支配为前提，也为房屋的使用提供了多样化途径，尤其是能填补现行法律下所有权和租赁权之间的空白地带，最大限度发挥房屋的使用功能。同时居住权制度不仅能体现社会保障功能，弘扬社会道德风向，更能解决房屋所有人与非所有人的住房矛盾冲突，为协调两者关系提供渠道，在一定程度上，该制度也能催生更加多样化的经济功能。

二、剖析：居住权制度在司法实践中的现状

早在民法典制定之前，我国司法实践中就存在居住权相关的案件，特别是在婚姻家事领域关于居住权的利益保护与冲突一直是矛盾焦点。因而分析实践中居住权的司法现状并找出其存在的问题，才能更好地助力居住权的实现。为此，特以“居住权”为关键词搜索中国裁判文书网和法信上的生效法律文书，力求准确描述我国居住权纠纷的司法实践状况。

首先，近五年，我国关于居住权纠纷案件在司法实践中较为普遍，民法典关于居住权的规定出台之前，居住权纠纷案件每年持续增长。在民法典出台后，随着居住权有了法律正式规定，居住权纠纷案件得以规范治理，使得居住权纠纷案件明显减少。从表格中可以看出，居住权纠纷案件在2018至2020年度明显增加，在2020年之后居住权纠纷案件降幅明显，2021年居住权纠纷案件降幅为21%，2022年居住权纠纷案件降幅更是为40.95%。

其次，居住权纠纷发生地域也存在一定特色。特别是在经济较为发达地区，居住权纠纷矛盾更为突出。

其次，居住权纠纷发生地域也存在一定特色。特别是在经济较为发达地区，居住权纠纷矛盾更为突出。

上述表格进一步表明居住权纠纷案件的数量多少与经济发达程度近乎呈正相关关系。发生在北京市的居住权诉讼案件最多，占比20.1%。上海市受理的居住权诉讼案件仅次于北京，占比为15.24%，山东省受理的居住权纠纷案件排第三，占比为12.92%，江苏省受理的居住权纠纷案件也占比达到11.77%。上述四省份数量的居住权纠纷案件已超过表格中受理案件总数的一半以上。这也源于上述四省份居住矛盾较为突出，导致居住权纠纷案件数量较多。同时该表格也表明居住权纠纷在全国各地的发生也较为普遍，广东、河南、河北、浙江、湖北等各省法院审理的居住权纠纷案件均已逾两千件。而如果考虑到尚有未诉至法院的案件，以及虽经法院审理但未纳人案例库中的案件，可以判断出现实生活中发生的居住权案件数量更多、地域更为广泛。

最后，居住权纠纷案件类型也是呈现出多样化的特别，并不局限于婚姻家事领域。

上述表格表明居住权纠纷案件基本上都分布在民事案由方面，不仅仅局限在婚姻家庭、继承纠纷领域，在合同纠纷与物权纠纷中，涉及居住权纠纷也比较突出，同时表格中的数据也表明实践中居住权的适用范围也在不断延伸。

三、冲突：居住权制度实施的现实困境与权利纷争

（一）居住权的成立缺乏统一裁判尺度

案例A：原告王某1诉被告王某2、郭某居住权纠纷一案，王某1主张其依据人民调解委员会组织的与王某2和郭某达成的调解协议，其依法享有涉案房屋的居住权。

案例B：高某1诉高某2、王某居住权纠纷一案，高某1主张其作为家庭成员之一，享有涉案宅基地的使用权，且其对涉案宅基地上的房屋修建进行出资，其理应享有涉案宅基地房屋的居住权。

案例C:张某甲诉张某居住权纠纷一案，张某甲主张其父亲虽在遗嘱中将涉案房屋赠与张某，但其遗嘱中依然将涉案房屋的30%份额留给自己且允许其居住至年满18周岁，张某虽然将涉案房屋30%份额的折价款已经支付给其，但其作为未成年人依然享有涉案房屋的居住权。

上述三个案例均来自于司法实践中已经生效的真实案例，既有其相同之处，也有其不同之处，但判决结果却不尽相同。

我国民法典规定居住权通过合同或遗嘱设立且自登记时生效。由此可见，对于居住权的成立，我国采用登记生效的物权变动模式，居住权合同签订后，居住权并没有设立，只有当当事人持居住权合同到不动产登记机关登记后，居住权方能设立。现实生活中，居住权办理登记手续的不多，特别是许多无偿设立的居住权，发生在具有特定身份关系的当事人之间，要么是互为夫妻关系，要么是互为亲属关系等，这样就使得居住权的登记更加无法实施，在司法实践中会带来一定的困境。然而上述三个案例表明，司法实践中，裁判者基于立法目的和公序良俗考虑，并未将未经登记的居住权一律否决，而是依据居住事实和保护弱者的居住权益同时结合其书面协议，对于主张居住权给与一定支持。这体现了司法裁判温情的一面，但这样也带来了一定的不利后果，即是否支持当事人的居住权全靠裁判者的自由裁量权，这样会在司法实践中造成裁判尺度不一致，也可能造成司法腐败。

而且在司法实践中还存在关于居住权的一些矛盾，例如在民法典实施前设立的居住权，当时法律没有居住权登记的规定，这些居住权都没办理过登记手续，后续引发的问题是，没有办理登记的居住权，发生纠纷后如何处理？实践中，与此相关的纠纷大致有如下几种：1.当事人之间签订了居住权合同，但没有办理登记，一方反悔，要求确认居住权合同无效。２.当事人订立居住权合同后、办理登记手续前，房屋所有人将诉争房屋出售并与买受人办理了所有权过户手续，买受人起诉要求居住权人腾退房屋。３.当事人办理了居住权登记，随后将房屋出售，买受人要求办理买卖过户手续。我们认为，上述问题的发生，系居住权与所有权发生了冲突，处理上述纠纷，要平衡好居住人与所有权人、案外第三人的利益，对各方利益作出衡量后公平处理。

（二）居住权设立时权利人的范围不明

《民法典》规定，居住权人有权占有、使用他人房屋，这体现了居住权的用益物权的属性。但实践困境是，此处规定的居住权人包含范围有哪些，特别是在婚姻家事领域的居住权纠纷案件，居住权人一般涉及关系密切的其他亲属、共同生活的家庭成员等，上述人员能否与居住权人共同占有使用房屋，且关于家庭成员的具体范围也存在模糊的界限。如果法律上予以认可的家庭成员如果有权占有使用房屋的话，那么法律上没有予以认可的现行的“事实婚姻”的配偶以及关系密切的男女朋友是否属于家庭成员来共同占有使用房屋呢？实践中存在不同的认识，对此应该予以明确，从而使得居住权的设立情形更加规范。

（三）执行案件中涉居住权房屋执行难

在司法实践中涉居住权房屋的执行案件，其矛盾冲突主要集中于两点：第一，居住权与房屋所有权的冲突。第二，居住权和房屋抵押权的冲突。对于居住权与房屋所有权的冲突，其在执行案件中主要为涉居住权房屋的所有权人负有金钱债务或者负有交付房屋的义务而被强制执行时，导致房屋的居住权和所有权发生冲突，如果强制执行房屋，腾退房屋，将会导致涉案房屋上的居住权无法得到保障，影响居住权人的居住权益；如果不强制执行涉案房屋，又会导致债权人的利益无法得到实现。对于居住权与抵押权的冲突，在不同的物权体系下，一般不会发生权利冲突。当二者共存于同一住宅上时，一个权利的实现必然损害另一权利人的利益，二者就产生了权利冲突。但《民法典》中并未规定二者的解决规则。实践中，一般有以下两种情形：一是居住权在先抵押权在后。比如说，甲以其房屋为父母设立居住权，规定居住权有效期至居住权人均死亡为止，并办理相关登记。后甲将该房屋抵押给银行，并办理相关登记。此后因经营不善，甲无力偿还贷款。此时，银行通常会对抵押物进行拍卖、变卖以清偿贷款。然而，该房屋是先设立居住权后设立抵押权的，《民法典》中也未规定如何解决此种冲突，那银行能否拍卖该抵押物呢？二是抵押权在先居住权在后。《民法典》未禁止在已抵押的房屋上设立居住权的行为。房屋抵押后，所有权人仍可自由处分房屋，自然能设立居住权。若如此抵押权人实现抵押权时，是否会因为居住权的存在而无法实现权利？设立居住权后，必然影响房屋的现金价值，此种有损抵押物价值的行为是否需要通知抵押权人或征得其同意？上述问题，若无统一规定，将会使被执行人利用此理由来阻碍法院的强制执行，严重影响债权人和居住权人的双重利益。

四、纾解：居住权在司法实践中的优化路径

（一）厘清权利、义务内容及权利人范围

《民法典》中仅规定了享有居住权的人对房屋享有占有和使用的权益，但对占有与使用的权利边界未做出明确的规定。而实践中居住权人的占有、使用权益与房屋租赁权人享有的权益具有高度重合性，因而应该对居住权人的权利与义务进行进一步明确。

1.明确居住权人享有的权利。首先，居住权人应当享有对居住房屋的修缮与添附权利。居住权人因为居住期限长，其对占有与使用的房屋只要不超出生活居住的用途限制，不影响房屋安全，其可以为保障居住条件对房屋进行修缮同时也可为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为。当然，因为居住权合同一般是无偿设立的，居住权人对房屋进行修缮与添附的费用应尤其自行承担。其次，居住权人享有排除第三人对房屋的权利主张。居住权在合同订立，依法登记后取得，该权利具有对抗第三人的效力。如房屋所有权在设有居住权的房屋进行买卖时，应当明确该买卖行为不影响居住权的行使，除非该买卖行为在居住权期限届满后。最后居住权人可以享有附加于房屋上的政策性权利。在我国，很多政策性权利都与房屋所有权挂钩，例如落户和子女升学问题。国家设立居住权制度是为了缓解大众无房住和房价高之间的冲突，争取实现“住有所居”，那在设立居住权时就应当考虑上述权利是由谁享有的问题。基于立法目的，对于房屋所享有的政策性权利，可以由房屋所有权人和居住权人在不违反法律法规的基础上在居住权合同中进行明确约定，即约定上述政策性权利由所有权人或者居住权人之一享有，不能共同双方享有。

2.明确居住权人应履行的义务。居住权人对房屋仅享有占有与使用权利，但该权利限于在生活居住的范围内，因而居住权人不得将住宅用于生活居住外的用途。同时居住权人应妥善使用和维护住宅，并对所居住的房屋履行必要的看护义务，以保障房屋的居住功能处于正常、良好的状态。而且居住权人不能将居住权进行转让与出租，除非该转让与出租行为与房屋所有权人达成合意。

3.扩大权利人主体范围。在司法实践中应对居住的权利人员范围适度扩大，不仅应包括居住权人的家庭成员，甚至包括为照顾居住权人而必须与其共同生活起居的保姆、护理人员，以及双方虽然没有经过法定程序登记结婚，但客观上双方彼此照顾、共同生活的非婚伴侣等亲密关系的人员。因为居住权设立的目的之一就是为了保障居住权人生活居住的权利，因而对本人的社会保障也应考虑到居住权享有人是否存在其他的义务，比如扶养、赡养的义务等。本着根本解决问题的原则，居住权人近亲属及必需的服务人员也应享有居住权。对于家庭成员的界定应以有无血缘关系或姻亲关系，是否一起共同居住生活作为参考因素。对于关系密切的其他人员的认定，应综合考虑双方的依赖程度、提供服务的必要性等因素综合确定。

（二）完善居住权设立方式的认定规则

1.重点考察与宽松相结合。对于采取订立合同或遗嘱获得居住权的，应重点考察其合同与遗嘱是否合法有效。如果是合同或遗嘱仅存在瑕疵的，如在合同和遗嘱中仅约定了权利人对房屋享有居住权，但没有约定具体的居住期限等，这些瑕疵不影响合同或遗嘱的规范目的，我们应对此采取较为宽松的态度来认定，结合瑕疵的产生具体原因、双方权利义务的履行程度、双方有无过错等进行综合评价，从而对合同或遗嘱进行效力补正，真正保障弱者的居住权。同时还应注意，对于以遗嘱方式确立居住权的，不一定局限于遗嘱的书面形式，只要遗嘱是合法有效的，即是没有通过书面形式订立居住权，仍然应当对遗嘱中确立的居住权予以认可。

2.登记为原则，未登记为例外。我国民法典明确规定取得居住权应向有关部门进行登记。即设立居住权系要式民事法律行为，其设立须符合法定形式要件。其登记行为既是确定当事人之间的权利义务的重要程序，有利于避免纠纷的发生或者在发生纠纷时有明确的规则可供遵循，也是产权部门对居住权设立的确定，法院直接认可其效力。这样才能更好满足特定身份人的居住需要，达到保护居住权人居住利益。然而司法实践中存在大量未经登记的居住权纠纷，特别是对于民法典实施之前已通过生效法律文书确立居住权的，后续一般都未进行登记。对于此类纠纷，应从立法目的和对物权进行法律保护的基本价值角度来综合进行考量，结合业已存在居住事实或生效法律文书来对居住权进行确立，但这种例外应该进行严格把握，从而来发挥人民法院为服务现代经济发展、维护公序良俗的审判职能。

（三）明确冲突解决机制，平衡利益冲突

居住权的设立使得民事执行的法律关系变得复杂化,形成了以债权人、买受人为主体的申请执行人、被执行人和居住权人的三角对抗关系，在此种情形下，需平衡三者之间的利益冲突，做好法益的衡量，从而更好的解决三者之间的冲突。根据我国民法典的相关规定，居住权和抵押权的设立都需要进行相关登记才具有效力，由此，权利人在设立权利时可以查询到房屋上是否存在其他权利负担。因而执行中遇到此种冲突时一般可以根据权利发生及登记的先后顺序来解决冲突。

1.居住权与债权的平衡。居住权设立先成立于房屋所有权人的债权之前的。在此种情形下，优先保障居住权人的居住权益，但如果是房屋所有权人恶意设置居住权逃避债务的，则不影响房屋的继续执行。如房屋所有权人的债权发生在前,居住权便不具有对抗强制执行的效力,该做法可以防止房屋所有权人恶意设置居住权规避债权、担保物权的实现。

2.居住权与抵押权的平衡。居住权设立在先抵押权设立在后的。涉案房屋的抵押权设立前，抵押财产上已经设立居住权并转移占有的，原居住关系不应受该抵押权影响。但此种处理方式的前提是涉案房屋是居住权人的唯一住房。因为如果我们对居住权人的唯一住房继续强制执行，会极大的影响居住权人的基本权利保障，居住权人的合法利益就可能受到国家权力的强制性不当介入,执行的正当性将难以维持。但如果涉居住权房屋变现数额明显超过相关执行标的数额的,法院仍可予以执行，执行剩余款项可以用于保障居住权人的权益。抵押权设立在先，居住权设立在后的。根据顺位先后，抵押权设立并登记在先的，抵押权应当优先实现。但也要意识到拍卖、变卖抵押房产时，如果房产上有居住权存在，势必影响房产价值，损害抵押权人的利益。因此，应当规定：抵押权设立在先的，抵押人之后为他人设立居住权时应当通知抵押权人并征得抵押权人同意方可设立，未征得同意设立居住权的，合同无效，同时抵押人应给予居住权人一定的赔偿。

五、结语

居住权的出台，既是对人们日益高涨的“住有所居”需求的回应，也是对我国立法中关于居住权制度空白的填补，丰富了民法典中物权篇的内容，促进了我国法制建设的快速发展。尽管《民法典》关于居住权制度的相关规定还比较笼统，在司法实践中还存在不少问题，但随着不断的总结完善，居住权制度定会为完善我国的住房权利体系，保护弱势群体的住房利益实现其应有的价值。

原标题：《吴韵法观 | 《检视与完善: