涉农村宅基地权属类纠纷典型案例

四起典型案例

案例一

邻里不睦争散水，界限不明不受理

基本案情：

康某与徐某是同村村民，两家东西相邻。2021年3月份康某开始翻建房屋，同年5月徐某开始翻建房屋。康某依据乡镇政府在1981年出具的林权证，主张徐某新建西墙侵占两家院落之间的散水，要求拆除徐某家的西墙，恢复散水原貌，并要求徐某赔偿损失。

徐某主张自己所建的院墙是在原址上垒建的，并说康某与徐某两家之间本来就没有散水，并且主张康某2021年3月先行翻建房屋建造东墙时向东扩建了。

法官说法：

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。本案中，康某与徐某系东西邻居。康某认为徐某新建西墙侵占两家房屋之间的散水要求其拆除，而徐某新建西墙是否侵占散水，应当首先审查原被告两家宅基地的四至范围，故本案争议实质为宅基地使用权的争议。因康某提交的林权证未载明宅基地四至，宅基地范围及四至不清而产生的纠纷属于宅基地权属纠纷，该纠纷应由人民政府解决，待人民政府部门确定土地权属及边界后，原告可再行向人民法院主张权利。最终，法院经审理裁定驳回了康某的起诉。

法官提示：

当事人之间存在宅基地使用权争议的情况主要包括：无宅基地使用权证或宅基地使用权证界限不明或者界限重合，这些情形即属于宅基地权属不清。针对权属问题引发的争议，当事人双方首先应协商解决，如协商不成必须先由人民政府对双方争议的地界作出确权处理决定，未经政府处理前，当事人不能向人民法院提起诉讼。

土地权属争议的处理权限在政府，如果当事人未取得宅基地权属证明，应先向政府申请确权，而不能直接向人民法院提起民事诉讼要求排除妨害。如果双方都有宅基地权属证明，但是权属证明记载的边界不清、四至不明，此种情形下当事人因排除妨害、相邻关系产生的纠纷，亦应当先由政府确定宅基地边界。如果一方取得宅基地权属证明且记载清楚，另一方在其宅基地范围内放置杂物、建房等影响其正常使用，就是明显的侵权行为，双方协商不成时，就可以向人民法院起诉。

案例二

兄弟分家争伙道，地域争议先确权

基本案情：

哥哥杨某1居住于21号甲1号，弟弟杨某2居住于21号甲2号。2022年3月，杨某1准备翻建房屋，房屋拆除过程中杨某2认为杨某1西墙外东西宽1.43米、南北长20米的地方属于伙道，该伙道属于杨某2的宅基地范围，杨某1应该腾退。故杨某2将杨某1起诉至法院，要求杨某1将原有伙道留出。

杨某1认为，21号院宅基地都是父亲所有。分家时，21号甲1号分给杨某1和其他兄弟姐妹，21号分给杨某2。后来杨某1与其他兄弟姐妹签订协议，房屋的买卖维修均由杨某1负责。杨某2所称的伙道是老宅院分家之前从前院去后院的通道，不是伙道，杨某1也没有在此处盖房。杨某1提交了《村民院内翻建申请登记表》，载明户主为杨某1，四邻签字中，杨某2在北院处签字。

法官说法：

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。本案中，杨某1与杨某2房屋原均属于祖宅，兄弟已经分家建房居住多年，未办理新的宅基地使用权证，现杨某2称杨某1原建房屋西墙外东西宽1.43米、南北长20米的地方属于伙道，属于杨某2的宅基地范围，故该争议属于宅基地使用权争议，应当先由人民政府处理宅基地使用权争议后，再另行主张权利。

经现场勘验，杨某2诉称的伙道上是否存在建筑并不妨碍出行，且现有证据不足以证实伙道属于杨某2的宅基地范围，故杨某2要求排除妨害，依据不足，不予支持。最终，法院裁定驳回了杨某2的起诉。

法官提示：

一般宅基地纠纷多为宅基地权属争议，案件审理的关键就是宅基地权属证明或者权属来源证明，比如乡镇或乡镇以上级别的人民政府，盖章确认后的证明材料。在因分家产生的宅基地权属纠纷中，分家单往往成为双方房屋权属及宅院归属的关键证据，所以为避免后续纠纷的发生，在分家时当事人应签署内容完整、形式合法的分家单，确保房屋权属清晰、四至界限明确。

案例三

邻居挖沟危险存，排除妨害应支持

基本案情：

李某和赵某是东西邻居。2021年6月李某在其宅基地翻建房屋时，赵某在李某东墙处挖了一条长10米，宽50厘米的深沟，并在沟中放水。李某报警后，赵某不再挖沟，但拒不填平深沟。李某主张赵某挖沟处是其宅基地范围且危害其房屋安全，故诉至法院，请求赵某填平深沟。

赵某称深沟原来是个猪圈坑，挖沟是为了找东西，放水是为了种树。赵某认为李某新建房屋的地基基础超出了李某的宅基地范围，向村委会和镇村建科反映了此问题，事情尚未解决，故赵某不同意填平深沟。

法官说法：

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，赵某称李某超出其宅基地建房未提供相应证据佐证，根据现有证据及现场勘验情况明显可见，赵某在李某东墙处挖沟致使李某房屋地基裸露在外，紧邻墙体挖沟可能造成雨水淤积、房屋坍塌等危险，危害他人安全，李某要求赵某将其房屋东侧的深沟填平，具有事实和法律依据，应予以支持。

法官提示：

不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。当事人不适当使用宅基地，影响相邻关系且给对方造成现实、必要、紧迫的妨害，法院应判决排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。比如在同一规划线上，翻盖在后的房屋地基比翻盖在前的房屋地基明显偏高，造成雨水和生活用水向相邻人宅基地流淌，或后盖的房屋和设施影响相邻人房屋通风、采光、滴水、危及他人房屋安全，或在不适当地点建造厕所影响环境卫生、或擅自堵塞通道、截断自然水流等情况。

案例四

违法砌墙占通道，依法拆除莫商量

基本案情：

周某和陈某是对门邻居，中间有一伙道。周某主张陈某于2021年年底在未取得村镇土地使用证明和任何建设手续的前提下，私自在周某门前砌墙，陈某家墙角直接正对周某家大门中间，严重影响周某正常生活和出行，故诉至法院，请求陈某拆除占道所砌墙体。

陈某认为自己没有占用伙道，诉争地块是陈某父亲的老宅。陈某主张圈起老宅不影响原告出行。

法官说法：

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。经本院现场勘查，周某宅院大门朝南，门前有陈某所砌弯尺型墙体，该墙体南北长6.75米，东西长12.9米，高0.86米，墙体宽0.24米。原告门前走道宽1.86米。被告未取得村镇两级批准，在父辈老宅旧址砌筑墙体，对原告及家人正常出行已造成影响，原告要求被告将墙体拆除，应予支持。最终法院判决陈某拆除所砌墙体。

法官提示：

根据我国土地管理法的规定，建造农村宅基地上房屋需办理审批手续。宅基地上房屋建成后，如村民未经批准进行拆建、改建或者扩建的，属于违法占地，主管部门有权进行查处。对于能够确认村民建房未经审批或采取欺骗手段骗取建房手续的非法用地建房行为，并且该行为侵犯了相邻关系人合法权益，如影响邻人房屋通风、采光、通行等情况的，人民法院可以作出排除妨害、限期拆除违法建筑物的民事判决。

涉宅基地权属争议类纠纷案件

审理情况，主要类型、特点、问题、提示

宅基地使用权是农民安身立命之本。现阶段，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，明确宅基地权属争议纠纷解决机制，妥善处理宅基地权属争议的意义十分重大。近年来，随着郊区城镇化进程的深入推进和村民法律意识的不断提升，京郊农村地区宅基地权属争议类案件不断增长。何种涉宅基地权属争议类案件属于法院受理范围，纠纷如何解决成为亟待关注的法律问题。

通过调研发现，涉宅基地权属争议类案件主要存在以下特征，应积极予以研判。

一是起诉案由多样，宅基地权属是否明确是审理关键。涉宅基地权属争议类案件起诉案由多样，主要包括相邻关系纠纷、侵权纠纷、排除妨害纠纷、返还原物纠纷等，但多数案件实质为宅基地权属争议，该类案件的关键在于宅基地权属是否明确。

对于已取得宅基地使用权证或权属清晰的林权证的宅基地，因权属已明确，法院可依法审理。

对于未取得权属证明的宅基地，则应按照《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”法院受理涉宅基地权属争议案件的前提是能够明确宅基地权属。宅基地权属不明的情况下即诉至法院，存在纠纷不属于法院受理范围，而被驳回起诉的风险，将不利于村民合法权益的维护。

二是多因历史遗留问题无宅基地权属证明。按照中央和北京市关于认真做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作的要求，房山区已于2016年5月在全区开展此项工作，然而部分农户因各种原因仍未完成宅基地确权工作。涉宅基地权属争议类案件部分当事人只有林权证证明宅基地权属，部分林权证还存在记录不清楚、丈量不规范的情况，部分当事人甚至无宅基地权属证明，导致宅基地权属的认定、宅基地四至的确定存在一定困难，如果证据不充分，村民将要承担举证不能的法律后果，有损于自我权益的维护。

三是案件多发于邻里之间，由翻建、扩建衍生而来。近年来，随着城市化进程的加快，城市区域逐步扩大，部分农村村落被划入城市市区，土地的使用权价值和资产价值越来越显现，京郊农村地区宅基地翻建、扩建活动频繁，出现了非原址翻建、侵占滴水扩建、侵占村集体用地等现象。

涉宅基地权属争议类案件大多基于宅基地权属争议，如宅基地翻建、扩建，邻里之间滴水、散水、伙道等问题。纠纷的当事人多为邻里、亲朋，因父母子女兄弟之间分家不清，或因宅基地四至不明、滴水散水等相邻权遭受侵害，使得农村邻里之间成为该类案件的多发地区。

四是案件调解难度较大，审理周期长。因宅基地权属争议类案件当事人多为亲朋、邻里，案件涉及伙道、滴水、房屋及宅基地使用权等，当事人往往积怨已久。当事人一旦对簿公堂则矛盾更加尖锐，案件调解难度大。

部分纠纷还存在历史问题，如子女分家、亲朋换房、邻里房屋买卖，而相关行为已过去多年，父母或主要见证人可能都已离世，在缺乏相关权属证明及图片影像证据辅助的情况下，部分案件还需要通过法官现场勘验来增强对宅基地权属的确定或对排除妨害必要性的认定。而现场勘验流程的顺利推进也需要各当事人之间以及乡镇干部的互相配合，如此便会延长案件审理的周期。

针对以上分析的案件特点，房山法院从以下四个方面提出建议：

一是选对救济途经，最大限度维护自身合法权益。实践中，多数涉宅基地使用权纠纷存在争议双方宅基地界限不清、四至不明等问题，按照目前的法律规定，对于宅基地所有权和使用权争议确权不属于人民法院的受案范围，当事人应先向人民政府申请处理，对处理决定不服的，可在法定期间内向人民法院提起行政诉讼。当事人如果有林权证或有相关部门出具的确权证明，且记载清楚、丈量规范，双方当事人对权属证明无异议，在一定情况下可以视为宅基地权属明确，法院可予以实体处理。

二是完善村规民约，规范翻建扩建行为。在严格保护耕地的形势下，国家对农村村民建房管控越来越严格。法院可以及时总结办案过程中发现的违背法律精神的村规民约，向村集体、乡镇政府提出司法建议，通过司法裁判改变乡村尚存的错误观念及做法，引导村民在宅基地四至范围内正确行使权利，在翻建、扩建时与左邻右舍提前沟通协商并征得村镇相关部门许可之后再动工，避免引发纠纷。在处理宅基地继承分割问题时，不要仅凭口头协商，要保留书面材料。

三是推动诉源治理，从根本上化解当事人矛盾。由于农村宅基地具有不同于普通商品房的身份性、历史性和限制性等特点，法院判决可能并不是便于当事人生产生活的最优解。实践中需要积极推动“法官工作站”的建设工作，为老百姓提供家门口式的一站式服务。引导当事人发生纠纷后，先行寻求基层组织机构调解或到法官工作站寻求法律咨询。法院要注重与农村基层组织的良好互动，加大普法宣传力度，加强与相关部门及辖区政府的沟通交流，为服务区域发展大局提供更加坚强的司法保障。

四是相关部门推动宅基地确权工作，明确宅基地权属。农村宅基地及房屋建设涉及重大民生权益，在规范宅基地及房屋建设方面相关部门应积极作为，因地制宜，加快开展地籍调查，积极化解疑难问题，依法依规办理登记，扎实推动宅基地使用权确权登记颁证，从源头减少宅基地权属争议的产生。