“提前还贷”不易，警惕经营贷等套路

满足这些条件可以提前还贷

事实上，早在去年12月，银保监会就发布过相关风险提示，提醒广大消费者应警惕部分不法中介推介的“房贷转经营贷”背后存在的风险隐患，包括高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等。

银保监会还提醒，消费者应增强风险防范意识，维护自身合法权益。

在行业人士看来，提前还贷之所以盛行，完全是楼市下行周期下的市场行为，手中握有现金又缺乏稳定投资渠道的金融消费者，完全可以提前还贷，银行方面也不应设置障碍。

举例而言，A银行账户有50万元存款，银行利息可以忽略不计；同时，A又背负了100万元房屋贷款，每月都需要按时向银行支付高额利息，妥妥的“大冤种”。

特别是贷款的前几年，假设每月需要向银行支付1万元等额本息，其中近9成均为利息，只有1成本金，因此提前归还50万元贷款就可以少支付一半利息，且越早还贷越好。

但假如贷款已经还了10年，每月在向银行支付的1万元等额本息中，就有绝大部分为本金，利息占比很少，提前还贷意义不大。

有投资者告诉观察者网，过去几年由于各种理财渠道盛行，收益高于房贷利率且较为稳定；或者房价上涨，准备将手中现金加杠杆继续投资房地产，收益更是远超房贷利息，自然没人选择提前还贷。

现在则不然，在缺乏可靠收益投资渠道的前提下，用手中现金提前归还房贷被认为是“及时止损”的最优选择。

而近期之所以“过桥贷”等违规操作盛行，也与过往房屋商业贷款利率与近期落差较大有关。

以一线城市为例，2019-2020年期间，主流银行商业贷款利率普遍在6%左右，最高甚至超过7%；而2022年底已经下降到3.7%，部分地区甚至更低，相差近一倍，购房者自然心理不平衡。

另一方面，在央行政策支持下，经营贷与信用贷利率不断下降、房贷条件随之下降，这就为手中余额不足，但又想减少利息支出的购房者提供了“过桥贷”的可能性。

简单来说，即购房者办理经营贷，再把所得提前归还房屋贷款，将原本按月支付的房贷用来归还经营贷。

由于房贷数额动辄上百万元，其间利益牵扯巨大，于是一些违规从事代办服务的中介人员“应运而生”。

银行也要节衣缩食

值得一提的是，上述违规办理“转贷”之所以能够形成一种“中介服务”，与部分银行有意无意地纵容不无关联。

在行业人士看来，去年下半年起，从央行到地方楼市政策频发，从供给端到需求端都在不断刺激楼市回暖，但从结果来看事与愿违，非但楼市不见好转，反而将银行“拖下水”。

央行发布数据显示，2022年末全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

要知道，自1998年从福利化到商品化的住房改革正式开启，一直到2020年，个人房贷一直保持着中高速增长态势；除2008年受金融危机影响增速为10.3%之外，其他各年度同比增速均在12.9%以上，而且其中8个年度增速超过30%（最近的较大值为2016年的37.4%）。

至2020年末，个人住房贷款余额增至34.44万亿元，在全部人民币贷款中占比提高到19.9%，成为各项贷款中非常重要的组成部分。

2021年末，个人住房贷款余额为38.32亿元，同比增长11.4%，是2008年以来的最低增速。

但到了2022年，这一增速直接呈现出断崖式下降，连个零头都没能保住，几乎难以保持正增长。

相比之下，2022年尽管全国商品房销售数据同样急速下降，但也至少保持了上年50%以上的销售额。

因此在行业人士看来，个人住房贷款余额几乎不变的原因，只能是购房者大面积提前还贷导致的。

一位上海工商银行信贷部门工作人员向观察者网分析称，站在银行角度来看，去年下半年开始，放给房企的贷款收不回来，小微企业经营贷与信用贷利息低、风险高，而最为稳定的个人住房贷款又放不出去，银行的日子已经很难过。

这时候，银行大幅缩表，资金要么贷不出去，要么有去无回，大面积提前还贷潮的出现无异于雪上加霜。

“事实上，早在2021年开始，已经有不少银行开始主动增加还贷门槛，减少网络端入口，增加线下排队时间。只不过过去提前还贷人数并未形成规模，因此并未引发全网关注罢了。”上述银行工作人员表示，随着关注度越来越高，提前还贷势不可挡，与其将资金贷给小微企业，不如睁只眼闭只眼，贷给用来还房贷的普通居民风险更低。