“宋代楼市”有多热？尺地寸土，与金同价

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在进入农耕文明后，土地就此成为了人类赖以生存的资源，尤其是在古代中国，一亩肥沃的农田，甚至能成为传家宝一直流传下去，因此，历朝历代的土地兼并，相来都是王朝剧烈变动的主要原因之一。

然而在商业极为发达的宋朝，农田不再是人们的宝贝，尚未成熟的房地产，反而成为了上至王侯，下至富农的追求。

在最为严重的时候，开封、洛阳、杭州这种宋朝大都市的房价，甚至比今天的北上广都要高，以至于宋朝人都不由得发出感叹：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地”。

宋朝

宋朝虽大，白居不易

作为中国封建王朝当中唯一一个重商的朝代，商业带给宋朝的，不仅仅是经济上的繁荣，还是文化上的空前繁盛。

随着酒楼茶馆、瓦舍勾栏在各个大城市兴起，宵禁制度和坊市制度在商业的冲击下土崩瓦解，宋代甚至都出现了后世现代城市的雏形。

然而商业的繁荣和城市雏形的出现，也让宋朝人民先行体会到了房地产热而带来的高额房价。在北宋时期，光是首都汴京的人口密度，就达到了12000人每平方公里，而到了南宋，这个数字甚至将近翻了一倍。

而此时同期的其他文明，如日本、西欧各国，甚至还处于刀耕火种和城堡时期，反而在为人口不足而发愁。

宋朝

如此高密度的人口，在给商业带来高速发展动力的同时，也催生了房地产热。就像是如今的北上广一样，由于大量人口涌入首都，而首都的土地和当时的建筑技术，又使得当时的首都无法容纳过多的人口，汴京的房价开始逐年上涨。

根据《云麓漫钞》的记载，北宋初期，汴京的民宅出售约1300贯，而等到了北宋末期，这个价格就到了3万贯，可称暴利。

而过于离谱的楼市价格，也使得当时的首都居民，宁愿住在城内茅草房都不愿意住在城外瓦房。

根据《续资治通鉴长编》的记载，元丰六年时开封城需要扩建，曾向外拆迁了120户城内居民的住宅，为了弥补居民的损失，便对居民开出了每户171贯钱的赔偿。

宋朝

根据《隆平集》的记载，当时宋代的物价，一头猪只需要1贯钱，一头牛和羊，最多只需要10贯，而180贯则是当时一个县城八品县令的年薪，但这些钱加起来，需要9年才能在开封城内买一套属于自己的房子。

并且不光是普通老百姓买不起房，甚至连宋朝有名有姓的高级官员们，如果没有家庭的支持或意外横财，往往也只能一辈子居住在朝廷所提供的公租房当中。

由于宋代商业浪潮的冲击，科举制不再是世家大族占多数，寒门士子的占比开始逐渐提高，然而在这之中，绝大多数人面对高昂的房价，都只能扼腕叹息。

例如唐宋八大家之中的欧阳修和苏澈，就是其中的典型人物。作为官至知谏院兼判登闻鼓院的欧阳修，直到退休时依然没法买得起房子，只能居住在开封的祖屋里。

欧阳修

而当过御史中丞的苏澈也只能凭借公务员的身份在朝廷安排下租房为生，直到晚年退休之后，才在苏轼和亲朋好友的帮助下，回到二线城市徐州盖了三间新房，并提诗自嘲“平生未有三间屋，今岁初成百步廊”。

当然，他们还不是最惨的，毕竟他们的上司，也和他们一样买不起房。曾官拜宰相的寇准就曾经为了自己的房子而发愁，自嘲"历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居”，干了一辈子都只能住在寺庙和公租房里。

而副宰相杨砺也好不到哪去，一生只能“僦舍委巷中”，和鸡犬作伴。乃至于当他病死之后，宋真宗上门祭奠，才发现自己的马车都开不进巷子，使得宋真宗只能冒着雨下车步行数百米。

当然，这种已经畸形的房价哪怕是当时的统治者看来，是必须要加以整改的。

因此在南宋之后，对过热的楼市进行调控管理，就成为了宋朝统治者的必修课之一。

宋朝皇帝

对楼市的积极管控

作为商业文化极为发达的朝代，宋代的不少政府部门，都已经实现了商业驱动。对于有暴利可图的房地产市场，宋朝很快就专门为此设立了管理机构——店宅务和楼店务。

根据《东京梦华录》的记载，这两个机构主要负责管理私营和官营的房地产，同时还会向管理对象收取一定的房屋维修费用、交易税和租赁税，以此供机构支出花销。

而这个机构的出现，也使得当时过热的房地产市场，有了明显的改善。

根据《宋会要辑稿》的描述，有一份正经工作的居民，在天禧年间的每月收入大约是三千文，而宋朝提供的便宜公租房，每月只需要五百文。

《东京梦华录》

倘若当时的私宅租价太高，公租房的租价反而还会有所下调，以满足底层劳动者的需求，甚至在过年过节或是皇家有喜事时，还会适当予以减免房租。

根据《宋史》的记录，在宋真宗时期，店宅务和楼店务的职责就达到了鼎盛，光是开封一城，就有公租房二万余间，还另有数百座宅邸，专门用来供高级官员使用居住。

并且为了避免有黑心商家倒手牟取暴利，宋真宗时期还规定公租房不允许转租，一旦发现便会连转租人和租客一起赶出城市不得入城。

这对于当时以商为重的宋朝人来说，可谓是断了活路，因此在严刑峻法之下，通过倒卖转手牟利的犯罪数十年间仅有数十起。

宋真宗

而在国家队入场之后，宋朝很快就在有识之士的牵头下，开始用行政手段来干预市场经济。

《宋史》中就曾描述，在北宋宋神宗时期，王安石变法失败前，变法派的核心人物吕慧卿便曾经在王安石的授意下，向宋神宗提议开展“手实法”，也就是后世常说的不动产登记。

手实法与后世不同的是，它并非是官府强制对居民进行排查，而是由有意愿的居民主动向官府提交自己名下有多少房产和田亩，用于自住还是租赁，最后官府按照十年内的交易价格作为估价的标准，给这个人名下的房产和田亩进行估价测算。

而在测算出来你名下有多少财产之后，官府则会根据财富多寡进行分门别类，“受而籍之；以其价列定高下，分为五等”，然后依照不同的等级每年收取不同的税款。

宋朝官员

当然，如果只看这样，那好像居民们什么好处都没有，反而提交的人还要被官府按期收税，亏了不少。但实际上，官府也为这些主动提交的居民，提供了相当多的福利。第一就是官府对于提交者的房产保护。

凡是在官府提交了材料的人，都会在经过验证之后，由官府出具一张红契证明，以此表示该处房产是有官府核查并受到保护的，在日后房产交易时，一旦出现违约或是赖账的情况，官府有义务保障红契者的权益。

第二则是对于房产税的减免。宋朝时期为了遏制房产价格的提升，朝廷便设立交易税，以求控制房地产交易。

根据《名公书判清明集》记载，北宋初期房产交易税率为2%，但等到了南宋初年，这个税率就飙升到了10%，甚至在大率年间“市田百千，则输于官者十千七百有奇”，这个税额达到了20%以上。

房子

但是对于红契所有者来说，这个税额就有了很强的变通性，因为只要能证明自己的房产是有红契的，那么在交易时，这个税额最多不会超过房产的5%，这就意味着只要房子的主人能在房产大热的时候出手，那就能借着免税大赚一笔。

而那些没有提交的人，则被称之为白契，不受到官府的保护。最后则是免役制度的实行。自宋朝之前，朝廷收取税款多以实物税和人头税为主，同时还有以服劳役而作为税收的制度。

而在宋朝，人头税已经基本上与人口数量脱钩，转而根据每个人的财产多寡进行征税。

同时也不再强迫男子征调服役，只需要每家每户依照自己的分等，按期向政府缴纳定量的金钱，便可避免服役，转而由政府雇佣愿意出力的人充当徭役。

宋朝

可惜的是由于宋代朝廷斗争激烈，手实法在推出后便受到了守旧派和变法派的激烈争议，最终导致手实法在推行两年多后便宣告结束。

尽管这段时间内提交的人在法律失效后依然能享受这些待遇，但对于日益庞大的房地产市场而言，整体的热度依然不减。

在手实法失败之后，宋朝终究还是回到了管控的老路上。

尽管官营的公租房市场得到了足够的成效，但相比起私人市场，官营在整体上的占比还是要小得多。为了抑制房地产热度，宋代统治者很快就出台了相应的政策。

比如咸平年间，朝廷便曾出台过法令，不允许登记在册的官员购买官营公屋，避免官员私下勾结以低廉价格获取利益。

房子

在天圣七年，又再次出台法令“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”，要求现任的官员除了居住住宅之外，不准在当地购买第二套房产，一旦被发现或举报，便予以革职和没收。

而对于私人市场，宋朝也多次修订法律，“如不曾添展间椽地步者，不得辄添房钱”，直接要求私人房东不准私自加租金，从价格上就打死了黑心房东不断提价的渠道。

为此，宋代还应运而生了一种名叫“牙人”的职业，工作性质有些像是如今的房地产中介。

这些牙人由官府统一管理，专门为市民提供看房和签约等服务，同时还兼具监察的职责，一旦发现有房东私下加价，便会向官府举报，自己也能获得奖赏。

房子

结语

两宋时期的经济繁荣，与宋朝对商业的重视脱不开关系，但资本有利有弊，在带来经济繁荣的同时，为了获取更多的利润，资本自然会朝着民生方向不断发展。

在宋朝最有力的证明，就是两宋期间房产的畸形过热，最终带来了租房成本过高，土地过小的民生问题，使得两宋期间，统治者不得不积极修调法律，以满足居民和市场的日益需求。

但在这段过程当中，宋代的土地与房产政策也逐渐演化出了现代的一些特征，资本主义的萌芽也逐渐开始形成，可以说在某种程度上，宋代的房地产热也算是经济繁荣的象征。

土地

只可惜因为外力的作用再加上宋朝对于房地产政策因为朝廷斗争的缘故往往一年多变，并没有长期稳定执行，最终使得两宋时期的房地产市场从未得到有效的控制，功亏一篑。

参考文献

[1]杜君立.《宋代的城市化和房地产热潮》[J].法治政府建设，2019年第2期；

[2]陈忠海.《宋朝的房地产热及其调控》[J].中国发展观察，2020年

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